임차인이 법인인 경우, 법인 임차인 주택임대차보호법 적용범위 [임대인 유리한 특약]

임차인이 법인인 경우 알아야 하는 내용 [임대인 필독]

"법인이 저희 집을 사택으로 쓰고 싶다는데... 대기업도 아니고 일반 중소기업이라 좀 찝찝해서요. 개인하고 계약할 때랑 똑같이 하면 되나요?"

어제 상담 오신 임대인 한 분이 제게 던진 첫 질문이었습니다.

요즘 세입자 구하기가 쉽지 않다 보니, 법인에서 사택으로 쓰겠다며 좋은 조건을 제시하면 솔깃하기 마련이죠.

하지만 잠시만 멈춰 서서 생각해보셔야 합니다. 법인은 사람(자연인)이 아닙니다.

우리가 흔히 아는 주임법(주택임대차보호법)의 보호망이 법인에게는 다르게 작동하거나, 아예 작동하지 않을 수도 있거든요.

이걸 모른 채 일반 계약서에 도장부터 찍었다가는, 나중에 법인이 어려워졌을 때 보증금을 누구에게 돌려줘야 할지, 집은 어떻게 비워야 할지 골머리를 앓게 될 수도 있습니다.

주임법 잘 알고 계시죠?

지금 아래 상황 중 하나라도 해당하신다면, 이 글을 끝까지 읽어보시기 바랍니다. 5분의 독서가 수억 원의 자산을 지키는 방패가 될 것입니다.

• 중소기업에서 직원 복지용(사택)으로 계약하겠다고 연락이 온 경우

• 법인 인감, 위임장 등 서류 뭉치를 보니 벌써 머리가 아픈 경우

• "법인은 대항력이 없다"는 말을 어디서 듣고 주임법이 그대로 적용되는지 궁금한 경우

법인 세입자, 주임법 어디까지 적용될까?

임대인들이 가장 많이 하시는 착각 중 하나가 어차피 사람이 사는 거니까 법인이나 개인이나 똑같겠지라는 생각입니다.

결론부터 말씀드리면, 법인은 우리가 아는 주임법의 혜택을 온전히 누리지 못하는 경우가 훨씬 많습니다.

대항력과 우선변제권

개인은 이사하고 전입신고(인도+주민등록)를 하면 대항력이 생기고, 확정일자를 받으면 우선변제권이 생깁니다. 하지만 법인은 주민등록 자체가 불가능하죠.

• 원칙: 일반 법인(중견·대기업 포함)은 주임법의 대항력을 갖출 수 없습니다. 즉, 집이 경매에 넘어가도 보증금을 한 푼도 보호받지 못할 수 있습니다.

• 예외(중소기업): 중소기업기본법 제2조에 따른 중소기업이 직원의 주거용으로 임차한 경우에 한해, 직원이 전입신고를 마치면 그 익일부터 법인이 대항력을 갖게 됩니다.

• 주의점:

  • 만약 상대방이 중소기업이 아닌 일반 법인이라면, 임대인님은 전세권 설정을 요구받게 될 확률이 매우 높습니다.

  • 전세권 설정에 대해서 매우 찝찝하게 생각하시는 임대인분들이 많다는 것을 알고 있습니다.

계약갱신요구권

요즘 임대인들이 가장 예민하게 생각하시는 계약갱신권입니다.

• 중소기업인 경우:

  • 주임법의 보호 대상이므로, 법인 역시 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

  • 임대인님이 실거주를 이유로 거절하는 것도 동일하게 가능합니다.

• 그 외 법인(중견/대기업)

  • 주임법이 아닌 민법의 영역으로 넘어갑니다.

  • 특별한 특약이 없다면 법적인 갱신요구권 자체가 존재하지 않습니다.

  • 다만, 묵시적 갱신은 발생할 수 있으므로 계약 종료 전 통지 기간을 철저히 지켜야 합니다.

수익비(유익비) 및 필요비

이 부분은 주임법보다는 민법상 임대차 규정을 따르기 때문에 개인과 법인이 표면적으로는 비슷하지만, 실무적으로는 다릅니다.

• 필요비(수리비): 보일러 고장 등 주택 본연의 기능을 위한 수선 의무는 여전히 임대인에게 있습니다.

• 유익비(가치 상승 비용): 임차인이 집의 가치를 높인 비용입니다.

• 실무적 차이

  • 법인은 회계 처리가 투명해야 하므로, 사소한 수리비도 세금계산서 발행을 요구하거나 법인 카드로 결제 후 임대인에게 청구하는 경우가 많습니다.

  • 개인처럼 "좋은 게 좋은 거지" 하고 넘어가는 법이 없으므로, 수선 범위에 대한 특약 작성이 개인 계약보다 훨씬 중요합니다.

법인 임차인 월세, 누가 내요?

"임대인님, 살고 있는 직원에게 월세 달라고 하셔도 법적으로는 아무 소용이 없습니다."

상담실에서 임대인분들께 이 말씀을 드리면 다들 깜짝 놀라십니다. 하지만 냉정하게 들으셔야 합니다.

임차인은 법인이고, 직원은 그저 법인의 점유를 돕는 이용자일 뿐입니다.

월세 미납

월세가 밀리면 당연히 살고 있는 사람에게 독촉하고 싶으시겠지만, 직원은 임대차 계약의 당사자가 아닙니다.

따라서 직원이 "회사가 돈을 안 줘서 못 낸다"고 하면 임대인님이 직원 개인의 월급이나 통장을 압류할 방법은 전혀 없습니다.

이런 상황을 막으려면 계약 당시 법인 대표자 또는 거주자의 연대보증 약정을 마련해두시는 것이 안전합니다

회사가 망하더라도 대표 개인에게 책임을 묻겠다는 약속이 있어야 비로소 임대인님의 월세가 안전해지는 것이죠.

보증금 반환

나중에 계약이 끝났을 때, 직원이 "내가 살았으니 내 계좌로 보증금을 돌려달라"고 하는 경우가 있습니다. 절대 금물입니다.

보증금은 계약 주체인 법인 계좌로 입금하는 것이 원칙입니다.

만약 직원 개인에게 돌려줬다가 나중에 법인이 "우리는 보증금 못 받았다"고 주장하면, 임대인님은 이중으로 보증금을 물어내야 하는 상황에 처할 수 있습니다.

명도 문제

가장 골치 아픈 케이스입니다. 회사는 파산했는데 직원이 "갈 곳이 없다"며 버티는 경우죠.

이때는 법인을 상대로 명도 소송을 해야 하는데, 거주하는 직원(점유자)까지 피고로 넣어야 하는 복잡한 절차가 발생합니다.

법인 임대차계약 필요서류

1. 기본 서류

   먼저 상대방이 실존하는 회사인지 확인해야 합니다.

   • 법인 등기사항전부증명서(말소사항 포함): 현재 회사가 살아있는지, 해산 절차 중은 아닌지 확인하는 용도입니다.

   • 사업자등록증 사본: 세금계산서 발행이나 정확한 법인명 확인을 위해 필요합니다.

2. 대리인 검증 서류 (가장 중요!)

   대부분 대표이사가 직접 오지 않고 직원이 나옵니다. 이때 사고가 가장 많이 터집니다.

   • 법인인감증명서 (최근 3개월 이내): 계약서에 찍힌 도장이 진짜 법인의 도장인지 확인하는 유일한 방법입니다.

   • 위임장: 법인인감이 날인되어 있어야 하며, 부동산 임대차 계약 체결에 관한 권한 일체가 명시되어야 합니다.

   • 대리인 신분증: 위임장에 적힌 사람과 내 눈앞의 사람이 동일인인지 대조하십시오.

3. 중소기업확인서

   앞서 말씀드렸듯, 중소기업법상 중소기업이어야 임대인님도, 임차인도 주임법의 테두리 안에 들어옵니다.

   • 중소기업확인서:

     • 상대방이 대기업이나 중견기업이 아님을 증명하는 서류입니다.

     • 이 서류가 없다면 대항력 인정 여부가 불투명해지므로, 반드시 유효기간을 확인하고 수령하셔야 합니다.

4. 실제 거주할 직원의 정보

   법인이 계약하지만 사는 건 직원입니다.

   • 재직증명서 및 신분증 사본: 나중에 명도(집 비우기) 문제가 생겼을 때, 실제 점유자를 특정하기 위해 반드시 미리 받아두어야 합니다.

Q. 사택에 사는 직원이 친구들을 불러 모아 에어비앤비를 운영한다면요?

법인 계약의 맹점은 누가 사는지를 임대인이 통제하기 어렵다는 것입니다.

• 위기 상황

  • 직원이 회사 몰래 거주지를 공유 숙박업으로 활용하거나, 심지어 작업장으로 쓰는 경우가 종종 있습니다.

  • 이 경우 소음 민원은 물론, 나중에 화재라도 나면 책임 소재가 불분명해집니다.

• 임대인의 전략

  • 계약서에 실거주자 특정 및 전대 금지 조항을 넣는 것이 좋습니다

  • 특히 "지정된 직원 외의 제3자 거주가 확인될 경우 즉시 계약 해지 및 위약금 발생"이라는 문구는 임대인님의 강력한 도구가 됩니다.

Q. 월세를 법인카드로 결제하고 싶다는데, 해줘도 될까요?

법인 입장에서는 비용 처리가 편해서 요구하는 경우가 있습니다.

• 리스크 체크

  • 카드로 받으려면 임대인이 사업자여야 하고 카드 단말기가 있어야 합니다.

  • 문제는 카드 수수료와 세원 노출입니다.

• 임대인의 전략

  • 특별한 경우가 아니라면 법인 명의 계좌를 통한 계좌이체 원칙을 고수하실 수 있습니다.

  • 만약 카드를 허용해야 한다면, 수수료 부담 주체와 카드 결제 오류 시 즉시 현금 입금 의무를 특약에 명시해야 합니다.

법인 세입자, 기회일까? 위기일까?

남들이 생각하지 못하는 1%의 리스크가 내 자산을 흔듭니다.

법인 임대차는 일반 계약보다 수익률이 좋을 때가 많지만, 그만큼 관리의 영역이 큽니다.

법인이 제안하는 화려한 조건 뒤에 숨겨진 독소 조항, 혹은 조항이 없어서 생기는 공백을 찾아내야 합니다.

지금 법인 임차인과 협상 중이신가요?

상대방이 "원래 법인은 다 이렇게 해요"라고 말할 때, "아니오, 우리 계약은 다릅니다"라고 당당히 말할 수 있는 무기를 쥐어드리겠습니다.

저희가 제시하는 법인 맞춤형 특약 세트면 임대인님의 밤잠은 훨씬 편안해질 것입니다.

지금 당장 하지 말아야 할 것

1. 회사가 합병되거나 이름이 바뀌었는데 계약서 수정 없이 방치하는 일.

2. 실제 거주자가 변경되었는데 재직증명서를 새로 받지 않는 것.

3. "우리 회사가 대기업이니까 믿으세요"라는 말에 속아 대항력 포기 서류에 도장 찍어주는 일.

오늘~48시간 내 해야 할 것

1. 계약서 초안에 '기업 규모 변동 및 조직 개편 시 즉시 통지' 조항 포함 요청.

2. '사택 용도 외 사용 엄금' 및 '무단 전대 시 위약벌' 수치 확정.

3. 법인 대표자의 개인 연대보증이 안 된다면, 최소한 '이행보증보험' 가입이 가능한지 타진.

추가로 확인해야 할 질문

• 만약 이 회사가 망해서 법정 관리에 들어가면, 누구에게 채권을 행사해야 할까요?

• 거주 중인 직원이 퇴사하고 짐을 안 치우고 나갔을 때, 회사에서 48시간 내에 치워준다는 확답을 받았나요?

당신의 부동산은 단순한 건물이 아니라 당신의 자산입니다. 법인이라는 거대 조직을 상대할 때, 당신의 든든한 전략 파트너를 찾으셨으면 좋겠습니다.