실시계획인가가 지연될 때 조합원이 알아야 할 법적 대응

도시개발사업이나 산업단지 조성, 도로 개설 사업에서 가장 먼저 토지주가 접하게 되는 행정조치가 바로 ‘실시계획인가’입니다.

하지만 많은 분들이 ‘실시계획인가 고시 = 바로 수용’으로 착각하거나 보상 절차를 놓쳐 제대로 된 보상금을 받지 못하는 경우가 많아요. 오늘은 실시계획인가 후 토지 수용이 확정된 토지주가 꼭 알아야 할 보상 절차와 대응 포인트를 정리해드릴게요.

실시계획인가란?

‘실시계획인가’는 도시개발사업의 구체적인 계획을 행정기관(국토부장관·시장·군수 등)이 승인하는 절차예요.

쉽게 말해 “이제 이 구역의 개발사업을 실제로 시행해도 된다”는 최종 허가 단계입니다.

이 인가가 고시되면 그 구역 내 토지는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(토지보상법)에 따라 수용 절차로 넘어갈 수 있는 법적 근거가 생깁니다.

수용까지의 절차는 이렇게 진행됩니다

👉 핵심은 ‘보상협의 단계에서 적정가를 다투는 것’이에요. 이 시기를 놓치면 나중에 금액을 바꾸기 어렵습니다.

보상금, 그냥 감정평가대로 받으면 안 되는 이유

감정평가사는 ‘사업시행자’가 선임한 기관인 경우가 많습니다.

따라서 실제 시세보다 낮게 산정되는 사례가 흔해요. 이럴 땐 토지주도 ‘협의 감정평가인’을 직접 지정해 3자 감정평가를 요구할 수 있습니다.

또한,

• 도로 저촉분

• 건물·수목 등 부속물

• 영업보상(임차인)

  이 빠져 있는지도 꼼꼼히 확인해야 합니다.

이런 경우엔 반드시 이의신청을 해야 합니다

1️⃣ 보상금이 현저히 낮다고 판단될 때

→ 「토지보상법」 제83조에 따라 수용재결 이의신청 가능

2️⃣ 절차상 하자가 있을 때

→ 예고 없이 측량·출입이 이루어진 경우

→ 고시·공람기간을 누락한 경우

3️⃣ 사업이 장기간 지연될 때

→ 인가 후 2년 이상 사업 미시행 시, 인가 효력 상실 주장 가능

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 실시계획인가와 사업인정고시는 어떻게 다른가요?

• 실시계획인가: “사업을 시행할 수 있는 구체적 허가”

• 사업인정고시: “해당 사업이 공익사업으로서 수용 가능함을 인정”

  다만, 도시계획시설사업이나 도시개발사업의 경우 실시계획인가 고시로 사업인정이 의제되므로 별도의 사업인정고시 절차가 없습니다.

Q2. 실시계획인가 고시 후, 내 토지를 개발하거나 매각할 수 있나요?

어렵습니다. 인가 이후엔 개발행위허가가 제한되고, 매각 시에도 수용예정 토지로 평가되어 가격이 낮게 책정됩니다.

Q3. 보상금이 너무 적다고 느껴질 때 어떻게 해야 하나요?

① 협의 단계에서 자체 감정평가 제출

② 수용재결 이의신청

③ 행정소송 제기

순으로 대응 가능합니다. 보상금 증액소송은 감정평가 기준일과 시세를 세밀히 비교해야 합니다.

변호사 조력이 필요한 이유

실시계획인가 이후의 절차는 짧은 기간 안에 이루어지지만 토지주는 보상액·법적 대응 포인트를 정확히 알아야 피해를 막을 수 있습니다.

변호사는

• 인가 고시 효력 및 절차 위법성 검토

• 감정평가 분석 및 증액근거 마련

• 수용재결·이의재결·행정소송 대리를 통해 토지주의 실질적 보상을 이끌어냅니다.

“인가로 끝난 게 아닙니다. 지금부터가 시작입니다.”

실시계획인가 고시가 나면 수용은 예정된 수순이지만 그 안에서도 토지주의 권리와 정당한 보상금은 지켜야 합니다.

보상액이 부당하다면 협의하지 말고 법적 절차를 통해 정당한 대가를 되찾으세요.

법무법인(유) 이현은 도시개발·수용보상 사건을 다수 수행하며 실시계획인가 이후의 감정평가 검토, 수용재결 대응, 보상금 증액소송까지 토지주의 권리를 끝까지 지켜드립니다.