해방공탁금이란?
부동산 가압류는 쉽게 말해 “당신이 갚아야 할 돈이 있으니, 소송 끝날 때까지 이 집을 함부로 팔거나 담보로 못 쓰게 막아두겠다”는 조치입니다.
그런데 채무자 입장에서는
“아니, 지금 집을 팔아야 하는데 가압류가 걸렸네?”
“대출이 막혀서 자금이 막혔는데?”
이런 상황이 정말 많이 발생합니다.
이때 해결 방법이 바로 ‘해방공탁’입니다.
👉 해방공탁금이란?
채무자가 법원에 채권자 청구금액을 공탁해 놓고, 그 담보를 근거로 가압류를 풀어달라고 요청하는 제도입니다.
즉,
✔ “집을 잠금장치 걸어놓지 말고, 돈을 법원에 맡겨둘게요.”
라는 구조예요. 이 돈은 소송이 끝날 때까지 금융기관이 보관합니다.
왜 해방공탁을 해야 할까?
가압류가 걸리면 거래·대출·매매·명의 변경이 사실상 불가능합니다.
특히 다음과 같은 상황에서는 해방공탁이 거의 필수입니다.
부동산 매매 계약이 임박했을 때
대출 실행을 앞두고 있을 때
가압류로 인해 사업 운영이 막힐 때
자금 순환이 급하게 필요한데 부동산이 묶였을 때
즉, 가압류 때문에 ‘돈의 흐름이 멈춘’ 상황을 해소하는 용도라고 보시면 됩니다.
채무자 입장에서는 ‘숨통을 트는 기능’이고, 채권자 입장에서는 ‘돈을 대신 확보하는 기능’이 됩니다.
해방공탁금 산정 기준
해방공탁금은 단순히 “채권자가 청구한 금액”만 넣는 게 아닙니다.
법원은 보통 다음 금액을 기준으로 공탁금을 산정합니다:
청구채권액
지연손해금(이자)
소송비용(예상분 포함)
기타 필요한 비용
그래서 채권자가 5,000만원을 청구했더라도 해방공탁금은 5,500만원~6,000만원 정도로 더 높게 잡히는 경우도 많습니다.
✔ 왜 이렇게 더 넣어야 할까?
채권자 승소 시, 돈이 부족해서는 안 되기 때문입니다. 법원 입장에서는 “혹시 모를 이자·비용까지 포함”해서 안전하게 잡아두는 거죠.
해방공탁 절차 단계별 안내
해방공탁은 크게 5단계로 나눌 수 있습니다.
① 가압류 결정 확인
결정문을 확인하고 해방공탁 여부를 판단합니다.
② 공탁금 산정 요청
법원에 문의하거나 변호사가 산정 기준을 계산합니다.
③ 공탁금 납부
법원이 지정한 공탁계좌로 돈을 입금합니다.
④ 공탁서 제출 → 말소촉탁 신청
공탁을 했다는 증명서류를 법원에 제출하고, 법원사무관등이 직접 등기소에 말소촉탁을 보내게 됩니다.
⑤ 부동산 등기에서 가압류 말소
등기소 처리 후 가압류가 말소되며, 부동산 거래나 대출이 정상적으로 가능해집니다.
→ 이 절차를 혼자 하려다가 서류 오류로 말소가 지연되는 경우도 많기 때문에, 보통은 변호사에게 일괄 진행을 맡기시는 편이 안전합니다.
부동산 가압류와 해방공탁금의 관계
관계는 아주 단순합니다.
가압류 = 부동산을 묶어두는 장치
해방공탁 = 그 장치를 해제하는 대가로 돈을 법원에 맡기는 것
즉,
“돈을 맡길 테니 집은 풀어주세요.”
라는 방식입니다.
채권자 입장에서는 “그래, 집을 묶어두지 않아도 좋다. 대신 돈을 확보했으니 걱정 없다.” 라는 의미가 됩니다.
이 구조 때문에 해방공탁은 채무자·채권자 모두에게 안전장치가 되는 제도라고 평가됩니다.
해방공탁금으로 ‘회수’가 이뤄지는 구조
이 부분이 가장 많은 분들이 궁금해하는 대목입니다.
채권자는 가압류를 걸어두면 상대방이 부동산을 함부로 처리하지 못하지만, 당장 돈을 받는 것은 아닙니다.
그런데 해방공탁이 들어오면 상황이 완전히 달라집니다.
해방공탁이 되면 채권자는 부동산 대신 채무자의 해방공탁금 회수청구권을 담보로 확보하게 됩니다.
즉, “부동산이 팔려 날아갈 걱정 없이, 법원에 예치된 금액에 대해 강제집행을 할 수 있는 상태”가 되는 것입니다.
해방공탁을 해도 되는 상황 vs 하면 안 되는 상황
✔ 해방공탁을 해도 되는 상황
당장 부동산 매매·대출 일정이 급한 경우
가압류 금액이 실제 채무 금액보다 과도하게 부풀려진 경우
일단 가압류만 빨리 풀고 본안 소송은 천천히 대비하고 싶은 경우
소송 결과를 충분히 다퉈볼 가치가 있는 경우
✔ 해방공탁을 하면 안 되는 위험한 상황
거의 패소가 확실한 상황
빚이 명백한데 일단 가압류만 풀겠다는 식의 접근
공탁 후 자금 사정이 더 악화될 가능성이 있는 경우
공탁금이 너무 커서 현금 부담이 과도할 때
해방공탁은 좋은 제도지만, “넣어둔 돈을 소송에서 패소하면 그대로 채권자에게 간다”는 점을 반드시 기억해야 합니다.
해방공탁 후 소송은 어떻게 진행될까?
많이 오해하는 부분이 “가압류를 풀면 소송도 끝나는 것 아닌가요?”
라고 물어보시는데, 절대 아닙니다. 해방공탁은 가압류만 풀리는 것입니다.
본안 소송은 그대로 진행됩니다. 소송의 결과에 따라 공탁금이 어떻게 될지가 결정될 뿐입니다.
가능한 결과는 3가지입니다:
채권자 승소
채무자 승소
중간 합의
여기서 중요한 점은
✔ "채권자 승소 = 공탁금 자동 지급"이 아닙니다.
법원은 일관되게 다음과 같이 판시합니다:
“채권자는 채무자의 해방공탁금 회수청구권을 대상으로
전부명령 또는 추심명령 등 강제집행 절차를 거쳐야
공탁금을 회수할 수 있다.”
즉,
승소 판결 → 집행권원 확보 → 공탁금 회수청구권에 대한
전부명령 or 추심명령 → 공탁금 현금화
라는 별도의 절차가 필요합니다.
해방공탁을 하면 가압류는 자동으로 풀릴까?
많은 분들이 여기서 또 실수합니다.
해방공탁만 한다고 가압류가 자동으로 말소되지는 않습니다.
반드시 다음 과정이 필요합니다:
공탁 → 공탁서 제출
법원이 등기소에 말소촉탁
등기소에서 가압류 ‘말소’ 처리
이 세 단계가 순서대로 지나야
부동산 가압류가 말소되고 정상적인 거래가 가능해집니다.
특히,
✔ 공탁서 누락
✔ 말소촉탁 지연
✔ 등기소 서류 부족
이런 문제가 있으면 수일~수주까지 늦어질 수도 있어요.
그래서 부동산 매매 일정이 촉박한 경우에는
전문가가 즉시 절차를 챙기는 것이 거의 필수입니다.