수억 원의 자재비와 인건비를 사비로 메꾸며 현장을 지켜온 귀하의 노고를 잘 알고 있습니다.
하지만 지금 시행사나 원청의 "대출 승인만 나면 바로 결제해 줄 테니, 일단 유치권포기각서부터 써달라"는 말에 도장을 찍으셨다면, 귀하는 현재 벼랑 끝에 서 계신 것과 다름없습니다.
각서를 작성한 상황에서도 공사대금을 회수하고 유치권포기각서의 효력을 다투어 유치권이 여전히 존재함을 주장할 수 있는 실무적 해법을 제시해 드리겠습니다.
유치권포기각서, 단순한 권리가 아니라 공사대금 회수를 위한 유일한 담보수단!
법률적으로 유치권포기각서란, 공사대금을 받을 때까지 건물을 점유할 수 있는 법적 권리(유치권)를 스스로 포기하겠다는 의사표시를 담은 문서입니다.
현장에서 이 각서는 단순한 서류가 아닙니다.
시행사가 금융권 PF 대출을 받기 위해 하도급 업체들에게 필수적으로 요구하는 문서입니다
문제는 대다수의 업자분이 "돈을 주겠다"는 구두 약속만 믿고 이 강력한 무기를 너무 쉽게 넘겨준다는 점입니다.
1. 왜 그들은 그토록 이 각서에 집착할까요?
은행은 유치권이 신고된 건물에 대출을 해주지 않습니다.
즉, 귀하의 각서 한 장이 있어야 시행사는 수십, 수백억의 자금을 집행받을 수 있습니다.
귀하에게는 이것이 사실상 유일한 협상 카드였음을 명심해야 합니다.
2. 각서에 숨겨진 치명적인 독소 조항
단순해 보이는 각서 한 장에도 귀하를 파산으로 몰고 갈 문구들이 숨어 있습니다.
"어떠한 경우에도 민·형사상 이의를 제기하지 않는다"
: 나중에 기망(사기)을 당해도 소송을 어렵게 만드는 독소 조항입니다.
"제3자(낙찰자 등)에게도 효력이 승계된다"
: 건물이 경매로 넘어가도 새 주인에게 대항할 수 없게 됩니다.
"즉시 명도한다"
: 돈을 한 푼도 못 받은 상태에서 법적으로 쫓겨나는 근거가 됩니다.
내 각서는 정말 무효가 될 수 없을까?
많은 분이 "이미 도장을 찍었으니 끝났다"고 포기하십니다.
하지만 대법원 판례와 실무적 관점에서 볼 때, 유치권포기각서는 특정 상황에서 그 효력을 상실합니다.
① 공사대금 지급이 전제된 유치권 포기의 법적 성격
유치권포기각서의 법적 성격은 그 작성 경위와 내용에 따라 달라질 수 있습니다.
정지조건부 포기
: 각서에 '공사대금을 지급받는 것을 조건으로 유치권을 포기한다'는 취지가 명시되어 있거나 그러한 조건의사가 외부에 표시된 경우, 공사대금 지급이라는 조건이 성취되지 않으면 유치권 포기의 효력이 발생하지 않습니다.
쌍무계약
: 각서가 공사대금 지급과 유치권 포기를 대가관계로 하는 계약으로 해석되는 경우, 상대방이 공사대금을 지급하지 않으면 동시이행항변권을 주장할 수 있습니다.
다만 각서에 이러한 조건이나 대가관계가 명시되어 있지 않은 경우, 법원은 이를 무조건부 유치권 포기로 해석할 가능성이 높습니다
② 기망(사기)에 의한 의사표시
시행사가 처음부터 대금을 줄 능력이나 의사가 없었음에도 "각서만 써주면 바로 입금하겠다"고 속였다면, 이는 민법 제110조(사기, 강박에 의한 의사표시)에 의해 취소할 수 있습니다.
당시 시행사의 재무 상태와 대화 녹취를 확보하는 것이 핵심입니다.
③ 신의성실의 원칙 위반
대금은 주지 않으면서 각서의 효력만을 주장하며 퇴거를 강요하는 것은 권리남용에 해당할 소지가 큽니다.
특히 공사대금이 귀하의 생존과 직결된 경우 법원은 이를 더욱 엄격하게 판단합니다.
지금 당장 이것만은 절대 하지 마십시오
가장 위험한 것은 "각서 썼으니까 이제 나가줘야지"라며 스스로 현장을 비워주는 것입니다.
점유가 생명입니다
: 한 번 현장을 비워주는 순간, 각서의 유무와 상관없이 귀하의 유치권은 영구히 소멸합니다. (민법 제328조)
형사 고소 리스크
: 상대방이 각서를 근거로 퇴거를 요구할 때, 감정적으로 대응하다가는 업무방해죄로 역고소를 당할 수 있습니다.
반드시 '점유 유지 전략'과 '유치권 부존재 확인 소송'에 대한 방어를 동시에 진행해야 합니다.
타이밍을 놓치면 돈은 사라집니다
상대방은 이미 귀하의 각서를 들고 대출금을 집행받았거나, 건물을 제3자에게 매각하려 움직이고 있을 것입니다.
자금이 모두 세탁되고 소유권이 넘어가면, 나중에 재판에서 이기더라도 받을 돈이 없는 허무한 상황이 발생합니다.
지금 이 글을 읽고 계신 순간에도 귀하의 채권은 증발하고 있을지 모릅니다.
이미 써준 각서 때문에 자포자기하지 마십시오.
법무법인의 정교한 법리 검토를 통해 각서의 빈틈을 찾아내고, 공사대금 채권가압류와 부동산 점유 확보를 통해 귀하의 정당한 권리를 되찾아드리겠습니다.