과반수 지분권자(51%)의 권리, 임대는 되고 공사는 안 됩니다.
사사건건 반대하는 동생들 때문에 건물을 그냥 놀리고 있습니다.
지금 이 글을 읽고 계신다면, 아마 비슷한 답답함을 느끼고 계실 겁니다.
분명 내 돈이 더 많이 들어갔거나, 부모님께서 나를 믿고 더 많은 지분을 주셨는데, 고작 1~2% 부족한 소수 지분권자들의 "동의 못 해!"라는 말 한마디에 발이 묶여 계시지는 않습니까?
인터넷을 검색해보면 공유물은 전원 동의가 필요하다는 말도 있고, 과반수면 된다는 말도 있어 혼란스러우셨을 겁니다.
결론부터 말씀드립니다. 과반수(50% 초과) 지분을 가진 당신은, 공유물의 '주인'으로서 생각보다 훨씬 막강한 권한을 가지고 있습니다.
소수 지분권자의 동의서 도장은 필요 없습니다.
오늘 이 글로 당신이 가진 51%의 힘이 법적으로 어디까지 미치는지, 그리고 왜 상속 전략에서 이 '1%'의 차이가 천국과 지옥을 가르는지 확실하게 정리해 드리겠습니다.
50%와 51%는 하늘과 땅 차이입니다
법률 상담을 하다 보면 가장 안타까운 경우가 지분이 정확히 50:50인 경우입니다.
50%는 과반수가 아닙니다. 민법에서 말하는 과반수는 50%를 초과해야 합니다. 즉, 50.0001%라도 되어야 합니다.
공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다. 그러나 보존행위는 각자가 할 수 있다.
당신이 51%를 가졌다면, 나머지 49%를 가진 사람이 100명이든 1명이든 상관없이, 당신 단독으로 결정할 수 있는 영역이 열립니다.
이것이 바로 관리 행위입니다.
관리행위, 보존행위, 처분행위
구분 | 행위 내용 (예시) | 결정 권한 (필요 지분) | 51% 지분권자 가능 여부 |
|---|---|---|---|
보존 행위 | 비 새는 지붕 수리, 불법 제3자 퇴거 | 각자 단독 (1%도 가능) | O (가능) |
관리 행위 | 세입자 들이기/내보내기, 월세 책정 | 지분의 과반수 (50% 초과) | O (가능) ★핵심 |
처분·변경 | 건물 통매각, 신축, 구조 변경 | 전원 동의 (100%) | X (불가능) |
"리모델링은 '관리'인가요, '변경'인가요?" 가장 많은 법적 다툼이 일어나는 회색지대입니다.
의뢰인들이 자주 묻습니다. "세입자를 잘 받으려고 인테리어 공사를 좀 크게 하려는데, 동생(소수 지분권자) 동의가 필요한가요?"
벽지, 장판, 싱크대 교체 등: 통상적인 관리 행위로 보아 과반수 지분권자가 단독 진행 가능합니다.
벽을 허물거나, 증축하거나, 구조를 바꾸는 공사: 이는 변경 행위로 간주되어 소수 지분권자의 동의가 없으면 불법 공사가 됩니다.
나중에 원상복구 비용까지 물어내야 할 수 있습니다.
과반수 지분권자(51%)가 단독으로 할 수 있는 것들
소수 지분권자들이 "내 허락 없이 진행하면 고소하겠다"고 협박합니까? 법적으로 당신은 다음 사항들을 그들의 동의 없이 단독으로 처리할 수 있습니다.
① 임대차 계약의 체결 및 해지 (가장 강력한 권한)
이게 핵심입니다. 상가나 주택의 세입자를 들이는 것, 월세를 얼마로 할지 정하는 것, 계약 기간이 끝난 세입자를 내보내는 것. 이 모든 것이 관리 행위에 해당합니다.
실제 사례: 저희를 찾아오셨던 의뢰인 김 모 씨(지분 60%)는 동생(지분 40%)의 반대로 1년간 상가를 비워두고 있었습니다.
동생이 "나도 주인인데 내 허락 없이 세 주면 무효다"라고 우겼기 때문이죠.
솔루션: 저는 김 씨에게 지금 당장 단독으로 임대차 계약을 진행하셔도 법적으로 유효하다고 말씀드렸습니다.
대법원 판례 역시 과반수 지분권자가 단독으로 체결한 임대차 계약은 적법하다고 명시합니다.
물론, 받은 월세 중 지분 비율만큼은 동생에게 줘야 합니다.
② 특정 점유자에 대한 인도 청구
만약 소수 지분권자(49%)가 당신 허락도 없이 건물을 홀로 차지하고 있다면?
과반수 지분권자인 당신은 비켜라(인도하라)고 요구하고 내보낼 수 있는 권리(관리권)를 가집니다.
당신이 결정한 관리 방법(내가 쓰겠다, 혹은 세를 주겠다)이 우선하기 때문입니다.
아무리 99% 지분이라도 이것은 마음대로 못 합니다
하지만 주의하십시오. 51%가 만능열쇠는 아닙니다. '처분'과 '변경' 행위는 다릅니다. 이 선을 넘으면 형사 처벌 대상이 되거나 손해배상을 해줘야 할 수 있습니다.
공유자는 다른 공유자의 동의없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못한다.
① 공유물 전체의 매각 (처분)
당신이 가진 '지분'은 자유롭게 팔 수 있지만, 부동산 자체(소유권 전체)를 남에게 팔아넘기는 건 49% 지분권자의 동의가 반드시 필요합니다.
② 건물의 대수선 및 신축 (변경)
리모델링 수준을 넘어 건물의 구조를 바꾸거나, 헐고 새로 짓는 행위는 '관리'가 아닌 '변경'입니다.
나대지에 건물을 새로 짓는 것도 마찬가지입니다. 이는 전원 동의가 필요합니다.
단, 단순한 인테리어 공사나 낡은 곳을 수리하는 보존 행위는 과반수 권한으로 가능할 수 있으니, 이 부분은 전문가의 검토가 필요합니다.
상속을 앞두고 있다면? 무조건 몰아주기 하세요!
만약 현재 부모님 세대에서 상속을 고민 중이거나 증여를 계획하고 있다면, 이 조언을 반드시 명심하십시오.
📌"절대 자녀들에게 지분을 똑같이(N분의 1) 나눠주지 마십시오."
가장 최악의 수가 자녀 2명에게 50:50, 자녀 4명에게 25%씩 주는 것입니다.
의견 충돌이 생기는 순간 그 부동산은 아무것도 할 수 없는 건물이 됩니다.
누구 한 명에게라도 51% 이상, 혹은 과반수가 되도록 지분을 설계해야 합니다.
그래야 훗날 형제간에 다툼이 생겨도, 건물의 임대 수익을 창출하고 자산을 운용(관리)하는 데 문제가 생기지 않습니다.
공평함보다 중요한 것은 자산의 의사결정권을 살려두는 것입니다.
소수 지분권자가 부당이득 반환 청구를 한다는데요?
과반수 지분권자 당신이 단독으로 임대료를 받았다면, 지분만큼은 나눠줘야 합니다.
정산해 줄 돈은 정산해 주면 됩니다. 중요한 건 건물의 통제권을 누가 쥐고 있느냐입니다.
현재 소수 지분권자의 방해로 재산권 행사에 막대한 손해를 보고 계신가요? 혹은 공유물 분할 소송까지 고려하고 계신가요?
인터넷 정보만 믿고 감정적으로 대응하다가는, 적법한 '관리 행위'조차 위법 행위로 몰려 주도권을 뺏길 수 있습니다.
51%의 권리 제대로 행사하는 방법
많은 분이 "과반수니까 내 마음대로 해도 되겠지?"라고 생각하고 덜컥 인테리어 업체를 부르거나, 세입자의 짐을 임의로 빼버립니다.
단언컨대, 그 순간이 소수 지분권자가 노리는 '역공의 기회'가 됩니다.
적법한 관리 행위와 불법적인 처분·변경 행위는 종이 한 장 차이입니다.
만약 당신의 판단이 틀렸다면 상대방은 기다렸다는 듯이 재물손괴죄, 권리행사방해죄로 형사 고소를 진행할 것이고, 민사상 손해배상 청구까지 걸어올 것입니다.
이기려고 시작한 싸움에서 전과자가 되고 돈까지 물어주는 최악의 상황이 벌어지는 것입니다.
🛑 지금 혼자 판단하지 마십시오.
"이 정도 수리는 관리 행위 아닐까?" (→ 아닙니다. 판례 검토 없이 진행하면 불법 변경이 될 수 있습니다.)
"내 건물이니까 문 따고 들어가도 되겠지?" (→ 주거침입으로 형사고소 될 수 있습니다.)
"소수 지분권자가 건 내용증명, 무시해도 될까?" (→ 공유물 분할 소송의 시작일 수 있습니다.)
잘못 끼운 첫 단추 하나가 공유물 분할 소송에서 당신의 지분 가치를 헐값으로 만들 수 있습니다.
✅ 저희는 당신의 51%를 200%로 만들어 드립니다.
단순히 법률 조언만 하지 않습니다. 당신이 건물 전체를 완벽하게 장악할 수 있도록 구체적인 실행 로드맵을 드립니다.
시공 계약서 도장을 찍기 전, 해당 공사가 적법한 관리 행위임을 입증하는 판례와 법리 검토.
소수 지분권자의 방해를 합법적으로 무력화하고, 즉시 임대 수익을 창출하는 계약 설계.
상대방의 부당이득 반환 청구 소송 방어 및 필요한 경우 공유물 분할 소송을 통한 완전한 소유권 확보.
단순한 숫자가 아닙니다.
전문가라는 안전장치 없이는 그 권힌을 제대로 쓸 수 없습니다.
지금 꽉 막힌 속을 뚫어버리고, 당장 내일부터라도 권리를 행사하고 싶으시다면 저희에게 연락 주십시오.
당신의 51%가 가진 진짜 힘, 지금 상담을 통해 꽉 막힌 속을 뚫어버릴 해결책을 찾으십시오.
애매할 때는 반드시 공사 계약서 도장을 찍기 전에 전문가의 검토가 필요합니다.
지금 당신이 하려는 행위가 합법적인 관리 권한인지, 아니면 위험한 처분 행위인지 헷갈리신다면, 혼자 판단하지 마세요.