전매제한 뜻과 기간, 어디서 알아보나요?
"변호사님, 당첨만 되면 인생 역전이라길래 덜컥 계약했는데... 지금 대출이 안 나옵니다. 이거 지금 못 팔면 저 신용불량자 됩니다."
어제 찾아오신 의뢰인 A씨의 첫마디였습니다.
손에는 땀에 젖은 분양 계약서가 들려 있더군요.
아마 이 글을 읽고 계신 분들도 비슷한 심정일 겁니다.
청약 당첨, 남들은 로또라고 부러워하지만 당사자에게는 돈 먹는 하마가 되는 순간이 있습니다.
당장 현금은 없고, 중도금 이자는 조여오고, "그냥 프리미엄(P) 안 받고 넘길 테니 누가 좀 가져갔으면 좋겠다"는 생각뿐이시죠.
그런데 주변에서 그럽니다.
"거기 전매제한 구역이라 지금 팔면 불법이야. 너 감옥 가."
이 말이 진짜일까요?
오늘 이 글에서는 전문가로서 전매제한에 걸린 분양권을 합법적으로 정리할 수 있을지에 대한 답을 알려드리겠습니다.
인터넷에 떠도는 불법 다운계약 이야기 말고, 진짜 법으로 해결하는 방법입니다.
5분만 집중해서 읽어주세요. 단순 검색으로 해결될 문제가 아닙니다.
✅ 규제지역(서울 강남 3구, 용산 등) 혹은 분양가 상한제 적용 단지에 당첨됐다.
✅ 입주 전인데 자금 사정이 급격히 나빠져서 분양권을 처분하고 싶다.
✅ 부동산에서 "몰래 팔아줄 수 있다"고 하는데, 무서워서 망설이고 있다.
✅ 전매제한 기간이 정확히 언제까지인지, 예외는 없는지 헷갈린다.
전매 제한이 무엇인가요?
많은 분이 "내 돈 내고 당첨된 내 집인데, 왜 내 마음대로 못 파느냐"고 억울해하십니다.
정확히 짚어드리겠습니다.
전매(轉賣)란 아파트가 다 지어져서 등기를 치기 전, 즉 입주할 수 있는 권리인 분양권(입주권) 상태에서 남에게 되파는 행위를 말합니다.
정부는 투기 세력이 아파트를 쇼핑하듯 사고파는 것을 막기 위해 이 행위를 특정 기간 동안 법으로 금지했습니다.
이것이 바로 전매제한입니다.
단순한 행정규제가 아닙니다.
이게 무서운 이유는 단순한 행정 규제가 아니기 때문입니다.
매매(파는 것)뿐만 아니라 증여(주는 것)나 그 밖의 권리 변동을 수반하는 모든 행위가 포함됩니다. (단, 상속은 제외)
쉽게 말해, 기간이 풀리기 전까지는 이 아파트라는 자산에 '법적 자물쇠'가 채워져 있다고 보셔야 합니다.
이 자물쇠를 억지로 부수고 거래를 시도하는 순간, 단순한 과태료가 아니라 형사 처벌 대상(전과자)이 되는 범죄 행위가 성립하게 되는 것이죠.
그래서 지금 사장님이 겪고 계신 돈은 급한데 팔 수는 없는 이 진퇴양난의 상황이 발생한 것입니다.
하지만 앞서 말씀드렸듯, 이 자물쇠를 풀 수 있는 유일한 열쇠(법적 예외 사유)는 존재합니다.
전매제한 기간, 3개월이면 버틸만한데
가장 먼저 확인해야 할 것은 내 아파트가 언제 풀리는가입니다.
2023년 이후 규제가 많이 완화되었지만, 여전히 묶여있는 곳들이 있습니다.
구분 (규제 유형) | 수도권 (기간) | 수도권 외 지역 (기간) |
① 투기과열지구 (강남 3구, 용산 등) | 3년 | 1년 |
② 조정대상지역 (과열지역) | 3년 | 1년 |
③ 분양가상한제 적용주택 | 3년 | 1년 |
④ 조정대상지역 (위축지역 / 공공택지) | 6개월 | 6개월 |
수도권 과밀억제권역이란? 서울 전역, 인천(일부 제외), 의정부, 구리, 남양주(일부), 하남, 고양, 수원, 성남, 안양, 부천, 광명, 과천, 의왕, 군포, 시흥(일부) 등 인구 밀집 지역을 말합니다.
소유권 이전 등기: 만약 전매제한 기간이 3년인데, 그전에 아파트가 완공되어 소유권 이전 등기를 마쳤다면 3년이 지난 것으로 봅니다. (즉, 등기 치면 팔 수 있습니다.)
기간 산정의 기준점은 계약일이 아니라 당첨자 발표일입니다.
만약 수도권 일반 민간택지에 당첨되셨고 발표일로부터 1년이 지났다면?
축하드립니다. 지금 당장 합법적으로 매매가 가능합니다.
하지만, 만약 아직 기간이 남았거나 거주의무기간까지 붙어 있는 공공분양/분양가상한제 주택이라면 이야기가 다릅니다.
이때는 아래의 특례를 노려야 합니다.
전매제한 예외 사유 7가지
주택법 시행령 제73조는 어쩔 수 없는 사정이 인정되면 전매를 허용한다고 명시합니다.
생업상의 사정: 세대원 전원이 다른 지역(광역시/도)으로 근무, 생업, 취학, 질병 치료를 위해 이사 가는 경우. (단, 수도권 안에서 이동은 인정 안 됨)
해외 이주: 세대원 전원이 해외로 이민 가거나, 2년 이상 해외에 체류해야 할 때.
상속: 상속받은 주택으로 세대원 전원이 이사 갈 때.
이혼: 이혼으로 인해 배우자에게 분양권을 넘겨야 할 때 (재산분할).
공익사업/철거: 살던 집이 공익사업으로 철거되어 이주대책용 주택을 받았는데, 시장 등이 확인한 경우.
경매/공매: 주택 소유자가 빚을 갚지 못해 분양권이 경매로 넘어가는 경우.
배우자 증여: 분양권의 '일부'를 배우자에게 증여하는 경우.
경제적 어려움 : 실직 또는 파산, 신용불량으로 경제적 어려움이 발생한 경우
전매제한 예외사유 인정되면, LH에게 팔아야 합니다.
제가 해외 발령이 나서 예외 사유가 인정될 것 같습니다!
그럼 이제 부동산에 내놓고 프리미엄(P) 붙여서 팔면 되나요?
아닙니다. 여기서 많은 분이 실망하시는 경우가 많은데요.
분양가 상한제 적용 주택이나 공공택지 주택의 경우, 전매제한 기간 내에 예외 사유로 팔게 되면 한국토지주택공사(LH)가 우선 매입권을 가집니다.
즉, 시세 차익(프리미엄)을 챙기는 것은 불가능할 확률이 높습니다.
보통 [납부한 분양 대금 + 은행 1년 만기 정기예금 이자] 정도만 쳐서 LH에 넘기게 됩니다.
"에게? 그게 다예요?"라고 하실 수 있습니다.
하지만, 불법 전매로 징역을 살거나 계약금이 몰수되는 최악의 상황을 피하고, 원금이라도 건져서 탈출하는 것이 현재 당사자의 상황에서는 최선의 방어책일 수 있습니다.
전매제한을 어기고 팔았다가 적발될 경우
상담을 하다 보면 가장 안타까운 경우가 "부동산 사장님이 다 알아서 처리해 준다더라",
이면 계약서(공증) 쓰고 나중에 등기 넘기면 아무도 모른다더라"는 말을 믿고 덜컥 불법 전매를 저지른 분들입니다.
지금은 '걸리면 어떡하지?'를 걱정할 때가 아니라, '걸리는 건 시간문제'라는 점을 아셔야 합니다.
전매제한을 어기고 팔았다가 적발될 경우, 여러분이 감당해야 할 대가는 상상 이상으로 혹독합니다.
형사 처벌
단순히 벌금 좀 내고 끝나는 행정 처분이 아닙니다.
주택법 제101조에 따라 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금에 처해집니다.
실제로 최근 법원은 투기 억제 목적을 위해 불법 전매 사범에게 실형이나 집행유예 같은 무거운 판결을 내리는 추세입니다.
당첨된 아파트와 미래의 기회까지 모두 날아갑니다
힘들게 얻은 분양 계약은 즉시 취소(계약 해지)되고, 이미 납부한 계약금은 위약금으로 몰수될 가능성이 큽니다.
더 무서운 건, 향후 10년간 청약 당첨 자격이 박탈됩니다.
한 번의 실수로 내 집 마련의 사다리가 10년 동안 끊어지는 것입니다.
가장 무서운 적은 매수자입니다
이게 제가 의뢰인분들께 가장 강조하는 부분입니다. 국토부 단속반보다 무서운 게 바로 여러분의 분양권을 사간 사람(매수자)입니다.
불법 전매 후 아파트값이 오르면 다행이지만, 만약 집값이 떨어지면 어떻게 될까요?
매수자는 손해를 보지 않기 위해 이 계약은 불법 전매였으니 무효다라고 주장하며 스스로 자진 신고를 해버립니다.
이렇게 되면 매수자는 돈을 돌려받고 선처를 호소할 수 있지만, 판 사람(여러분)은 돈도 잃고, 아파트도 잃고, 형사 처벌까지 받게 됩니다.
믿었던 도끼에 발등 찍히는 일, 불법 전매 시장에서는 비일비재합니다.
분양보다 현금이 급한 상황이라면
✅ 입주자 모집 공고문을 다시 꺼내십시오. 전매제한 기간과 거주의무 기간을 확인하세요.
✅ 당첨자 발표일이 정확히 언제인지 날짜를 계산하십시오.
✅ 현재 내 상황이 위에서 말한 7가지 예외 사유에 해당하는지, 증빙 서류(발령장, 진단서 등)가 가능한지 체크하십시오.
전문가 상담 준비
단순히 "팔 수 있나요?"라고 묻지 마시고, 다음 자료를 준비해서 상담을 받으셔야 합니다.
분양 계약서 사본
현재 자금 현황 및 연체 내역
예외 사유를 입증할 수 있는 초안 자료 (재직증명서, 가족관계증명서 등)
전매 제한 문제는 단순히 '파느냐 마느냐'의 문제가 아닙니다.
합법적으로 자산을 지키느냐의 갈림길입니다.
LH 매입 신청 절차가 까다롭거나, 혹은 예외 사유에 해당하는지 모호하다면 전문가의 검토를 받아보시면 좋겠습니다
도움이 필요하시면, 아래 버튼을 눌러 전매제한 관련 상담이라고 남겨주세요.