5억짜리가 2억? 유찰 지켜만 보지 마세요.
경매 우선매수청구권의 오해와 채권자 매수신청 필승 전략
경매 개시 결정이 내려졌을 때만 해도 희망이 있었을 겁니다.
감정가가 5억이니, 못해도 4억은 건지겠지."
하지만 현실은 냉혹합니다. 1차 유찰, 2차 유찰... 어느새 최저 매각 가격이 2억 원대까지 떨어졌습니다.
부동산 경기가 얼어붙어 입찰장에 사람은 없고, 이대로 가다간 내 돈 3억은커녕 경매 비용 제하고 나면 남는 게 없을 것 같은 공포.
지금 "누군가 제발 이 가격에라도 사줬으면" 하고 기도하고 계신가요?
죄송하지만, 그 기도는 이루어지지 않을 가능성이 큽니다.
남들이 보기에 매력 없는 물건은 끝까지 떨어집니다.
이제는 기도가 아니라 전략을 바꾸셔야 할 때입니다.
왜 보고만 계시나요?
📉 반복된 유찰: 감정가 대비 50% 이하로 가격이 떨어져 채권 원금 회수도 불투명하다.
😰 깡통전세/부실채권: 선순위 세입자나 다른 권리 관계 때문에 아무도 입찰하지 않는다.
❓ 잘못된 검색: "내가 먼저 살 수 없나?" 싶어서 '경매 우선매수청구권'을 검색하고 있다.
하나라도 해당된다면, 이 글을 끝까지 읽으셔야 합니다.
앉아서 돈을 날리는 대신, 적극적으로 자산을 방어하는 방법을 알려드리겠습니다.
경매 우선매수청구권과 채권자매수신청의 차이
상담 오시는 채권자분들이 가장 먼저 묻는 말입니다.
"제가 채권자니까, 제가 제일 먼저 살 권한(우선매수청구권)이 있는 거 아닙니까?"
냉정하게 말씀드리면, 법적으로 채권자에게는 우선매수청구권이 없습니다. 민사집행법상 우선매수청구권은 주로 공유자(지분 소유자)나 임대주택의 임차인에게 주어지는 특권입니다.
그렇다면 채권자는 손 놓고 구경만 해야 할까요?
채권자에게는 더 강력하고 공격적인 방법이 있습니다.
바로 채권자 매수신청과 차액지급신고(상계신청)입니다.
이것이 실무상 채권자가 행사하는 사실상의 우선매수권입니다.
채권자 매수신청과 차액지급신고
가격이 2억까지 떨어졌는데, 내 받을 돈이 3억이라고 가정해 봅시다. 누군가 2억에 낙찰받으면 나는 1억을 영영 잃게 됩니다.
게다가 선순위채권때문에 배당순위까지 밀려있는 상황이라면 사실상 회수가 불가능하죠.
이때 변호사는 이렇게 제안합니다.
"채권자님, 그냥 그 2억(낙찰가)을 채권자님 돈(받을 채권)으로 냈다고 치고, 집을 가져오시죠."
이것이 상계입니다. 현금 2억을 법원에 내는 것이 아니라, 법원아, 내가 받을 돈 3억 중에 2억을 낙찰대금으로 낸 걸로 쳐줘라고 신청하는 것입니다.
채권자 매수신청이 강력한 이유
현금 부담 최소화
취등록세와 경매 비용 등 필수 비용만 현금으로 준비하면 됩니다.
단, 선순위 채권자가 있다면 달라질 수 있습니다.
하락 방어
내가 "이 가격 밑으로는 안 팝니다"라고 선언하고 직접 매수하는 과정인데요.
경매과정에서 발생하는 헐값 매각을 막습니다.
실익 계산
지금 헐값에 파느니, 소유권을 가져와서 전세를 놓는 방법도 있습니다.
나중에 시장이 좋아질 때 제값 받고 팔 가능성도 확보할 수 있죠.
경매 상계 신청 주의사항
어차피 제가 받을 돈이 3억이고 낙찰가가 2억이면, 제 돈 하나도 안 들이고 그냥 집 가져오는 거 아닙니까?
상담 오시는 분들의 90%가 이렇게 생각하십니다.
하지만 상계 신청(차액지급신고)은 만능열쇠가 아닙니다.
법원의 배당표를 미리 시뮬레이션하지 않고 무턱대고 청했다가, 오히려 수천만 원의 현금을 날리고 후회하는 경우를 너무나 많이 봤습니다. 반드시 체크해야 할 3가지 치명적 함정을 말씀드립니다.
선순위 인수주의
가장 무서운 착각이 "내 돈(채권)으로 퉁치면 된다"는 생각입니다. 낙찰 대금에서 당신보다 순위가 높은 채권자(선순위) 몫은 반드시 현금으로 납부해야 합니다
받을 돈이 3억이라서 2억에 덜컥 매수신청을 했습니다.
그런데 등기부를 떼보니 나보다 앞선 선순위 전세권자나 당해세(국세/지방세)가 1억 원이 있었습니다.
결과:당신 몫은 1억뿐이니, 나머지 선순위 몫 1억 원은 지금 당장 현금으로 입금하세요."
최악의 상황
당장 융통할 현금 1억이 없다면?
입찰 보증금(약 2천만 원)은 몰수당하고, 낙찰은 취소됩니다.
쌩돈 2천만 원만 공중에 날리는 꼴입니다.
명도, 내보내기 문제
일반 매매와 달리 경매는 집주인(채무자)이나 세입자가 순순히 나가주지 않습니다. 특히 채권자가 직접 낙찰받은 경우, 채무자는 당신 때문에 내 집 뺏겼다는 적개심을 품고 버티는 경우가 많습니다.
현실적인 고통
명도 소송과 강제 집행까지 짧게는 3개월, 길게는 1년이 걸립니다.
그 기간 동안의 소송 비용, 강제 집행비, 밀린 관리비는 모두 낙찰자인 채권자님의 몫입니다.
스트레스
돈 받으려고 시작한 일인데, 문을 안 열어주는 채무자와 매일 실랑이를 벌여야 합니다.
이 정신적 스트레스는 돈으로 환산할 수 없습니다.
채권자 매수신청은 감정적인 결정이 되어서는 안 됩니다.
철저히 이익 계산 끝에 나온 전략이어야 하는 이유를 보여드렸는데요. 전문가와 함께 예상 배당표를 작성해보고, 세금과 명도 비용을 뺀 후에도 남는 것이 있는지 확인해야 합니다.
그 계산이 끝난 뒤에 법원에 가셔도 늦지 않습니다.
경매 전담 변호사, 남들은 잘 안 알려주는 Q&A
Q1. 나머지 못 받은 1억은 포기해야 하나요?
A. 아닙니다. 그 1억, 끝까지 따라가 회수할 수 있습니다.
경매로 집을 가져왔다고 해서 채무 관계가 깨끗이 사라지는 게 아닙니다. 배당기일에 법원으로부터 부족변제증서라는 것을 발급받으세요.
이 종이 한 장이면, 채무자가 나중에 로또에 당첨되거나 다른 재산이 생겼을 때 별도의 소송 없이 즉시 압류할 수 있습니다. 집은 집대로 챙기고, 남은 빚 1억 원에 대한 권리도 10년(시효 연장 시 영구) 동안 유지할 수 있습니다.
이것이 채권자 매수의 진짜 매력입니다.
Q2. 집을 엉망으로 만들고 나가면 어쩌죠?
A. 가장 두려워하시는 부분이죠. 타이밍이 생명입니다.
낙찰받고 잔금 내기 전, 혹은 인도명령을 신청할 때 반드시 점유이전금지 가처분을 함께 진행해야 합니다. 집행관이 강제로 문을 따고 들어가서 고시를 붙이는 과정이 있는데, 이때 집 상태를 공식적으로 확인하고 사진을 찍어둡니다.
만약 이후에 집이 파손된다면?
이는 형법상 강제집행효용침해죄 혹은 손괴죄로 채무자를 형사 고소할 수 있는 강력한 카드가 됩니다.
"나갈 때 곱게 안 나가면 감옥 간다"는 시그널을 주면, 아무 문제 없이 나갈 확률이 높아집니다.
N회차 유찰, 더 이상 방치하지 마세요.
경매는 시간이 돈입니다. 유찰이 거듭될수록 여러분의 자산은 공중분해 되고 있습니다.
지금 당장 전문가의 도움을 받아 '방어 입찰'을 준비해야 할지, 아니면 '손절'을 해야 할지 결정하시기 바랍니다. 여러분의 소중한 채권, 끝까지 지킬 수 있도록 전략을 짜드리겠습니다.
채권자 전용 상담 방법
아래 내용을 정리해서 연락 주시면, 직접 매수 실익이 있는지 바로 분석해 드립니다.
148시간 내 확인해야 할 것
⭕ 현재 경매 진행 단계 및 다음 입찰 기일 확인
⭕ 등기부등본상 내 채권의 순위
⭕ 해당 부동산의 최근 실거래가 및 전/월세 시세
상담 시 준비물
사건번호 (예: 2025타경12345)
판결문 혹은 지급명령 정본 (채권 원인 서류)
현재까지 발생한 경매 예납금 내역
자가 진단 질문
"이 집을 내가 떠안았을 때, 2년 안에 제값 받고 팔 자신이 있는가?"
"낙찰 대금을 낼 현금(취등록세 등)은 융통 가능한가?"
지금 망설이는 이 순간에도, 누군가는 최저가에 당신의 담보물을 노리고 있다는 사실을 알아두시면 좋겠습니다.