“제가 국유지 사용을 오래 했는데 찾아보니 20년 넘게 사용하면 내 땅이 될 수 있다고 하던데 진짜인가요?”
이런 질문을 하시는 분이 종종 계십니다. 결론적으로 말씀드리면 국유지 사용은 ‘취득시효’로 인정받아 땅을 소유하기 매우 어렵습니다. 오늘은 국유지 사용을 오래해도 취득시효로 인정받지 못하는 이유와 대책 방법에 대해 알려드리겠습니다.
오랫동안 국유지 를 사용했는데 소유할 수 있나요?
국유재산은 크게 행정재산과 일반재산(구 잡종재산)으로 나뉩니다.
행정재산은 도로, 하천, 공원, 공공청사 부지 등처럼 국가가 직접 공공목적으로 사용하는 재산입니다. → 이런 땅은 민법상 취득시효의 대상이 될 수 없습니다.
일반재산(구 잡종재산)은 현재는 특정 공공목적으로 사용되지 않지만 국가 명의로 보유하고 있는 토지입니다. → 이런 경우에는 법적으로 취득시효 대상이 될 수도 있지만, 실제로는 ‘20년 동안 한 번도 행정재산으로 전환되지 않았음’을 증명해야 하므로 인정 사례가 극히 드뭅니다.
결국, 국유지의 취득시효 가능 여부는 그 땅이 ‘행정재산이냐, 일반재산이냐’에 달려 있습니다. 즉, 단순히 “국유지”라고 해서 전부 불가능한 것은 아니지만, 실무적으로는 대부분 행정재산에 해당되어 취득시효가 사실상 불가능한 경우가 많습니다.
국유지에는 왜 취득시효가 적용되지 않을까?
1) 행정재산
국유재산법 제7조 제2항은 이렇게 규정하고 있습니다.
“행정재산은 민법 제245조에도 불구하고 시효취득의 대상이 되지 아니한다.”
즉, 도로·하천·공원처럼 공공목적으로 사용되는 행정재산은 20년, 30년을 사용했더라도 절대 취득시효의 대상이 아닙니다. 그저 ‘불법 점유’일 뿐, 소유권을 인정받을 수는 없죠.
2) 일반재산
‘국유지’라고 해서 모두 행정재산은 아닙니다. 국가가 보유하되 현재는 사용하지 않는 땅, 즉 일반재산(잡종재산)의 경우에는
① 그 땅이 20년 동안 한 번도 행정재산으로 사용되지 않았고,
② 점유자가 소유의 의사로 평온·공연하게 점유했음을 입증해야 합니다.
하지만 현실적으로는 대부분의 국유지가 도중에 도로, 하천, 공공용지 등으로 전환되기 때문에 취득시효 주장이 실제로 인정되는 경우는 극히 드뭅니다.
국유지 사용, 무단점유 시 불이익
여기서 더 주의하셔야 할 게 있습니다. 국유지를 허가 없이 사용하면 법적 제재를 받을 수 있습니다.
국유재산법 제72조에 따라 변상금(사용료)이 부과될 수 있고,
원상복구 명령이나 철거 명령이 내려질 수도 있습니다.
심한 경우에는 형사처벌(무단점유죄)까지 가능합니다.
즉, “오랫동안 썼으니 내 땅”이라고 주장했다가 오히려 퇴거 명령과 벌금을 맞게 되는 경우가 실제로 많습니다.
💡 국유지를 허가 없이 점유하면 변상금이 부과 되지만 다음과 같은 경우에는 예외가 됩니다.
등기부상 명의인을 정당한 소유자로 믿고 거래했는데, 나중에 국유지로 밝혀진 경우
재해대책 등 불가피한 사유로 국가가 점유를 허용한 경우
이런 선의의 점유자에게는 변상금이 부과되지 않습니다.
그래도 내 땅으로 만들고 싶다면?
그럼 방법이 전혀 없을까요? 완전히 불가능하진 않습니다. 다만 합법적인 절차를 거쳐야 합니다.
(1) 사용 허가 또는 대부(임대) 절차
현재 사용 중이라면, 한국자산관리공사(캠코)나 관할 시·군·구청 재산관리과에 ‘사용 허가’ 또는 ‘대부계약’을 신청할 수 있습니다.
(2) 국유지 매각(불하) 절차
국가가 사용하지 않는 일반재산 중 일부는 공공용 폐지 후 매각(불하) 절차를 통해 장기간 점유자에게 우선매수 기회를 주기도 합니다.
(3) 불법점유에서 ‘합법적 사용자’로 전환
무단으로 점유하고 있다면, 가능한 한 빨리 합법적인 사용권을 확보하는 게 가장 중요합니다.
자주 묻는 질문
Q1. 국유지와 공유지의 차이점이 무엇인가요?
👉 국유지는 국가 소유, 공유지는 지방자치단체 소유입니다. 예를 들어 ‘시 소유 토지’는 공유지, ‘국가 소유 토지’는 국유지예요. 하지만 두 경우 모두 개인의 취득시효는 인정되지 않습니다.
Q2. 국유지 사용 허가를 받으려면 어떤 절차가 필요한가요?
👉 관할 지자체나 한국자산관리공사(캠코)에 신청하면 됩니다. ‘사용 목적’, ‘기간’, ‘위치’ 등을 기재해 사용허가나 대부계약을 체결해야 하고, 허가 없이 사용하면 변상금이 부과됩니다.
Q3. 국유지 무단 사용 시 어떤 불이익이 있나요?
👉 변상금(무단 사용료)이 부과되고, 지속 점유 시 철거명령·행정대집행이 이뤄질 수 있습니다. 심한 경우엔 국유재산법 위반으로 형사처벌될 수도 있습니다.
변호사가 필요한 이유
국유지 사용 관련 문제는 단순한 부동산 문제가 아닙니다. 행정법, 민법, 심지어 형사문제까지 얽혀 있죠.
내가 점유한 땅이 행정재산인지 일반재산인지
취득시효 주장이 가능한 상태인지
이미 변상금이 부과된 경우 대응 방안은 무엇인지
이런 쟁점은 서류와 행정이 복잡하게 얽혀 있어 법적 판단이 필요한 영역입니다.
특히, 취득시효 기간이 이미 완성된 경우에는 변상금을 부과할 수 없지만 이후 국가와 대부계약을 체결하거나 대부료를 납부하면, 취득시효 이익을 포기한 것으로 본다는 판례도 있습니다.
즉, 시효 완성 여부, 계약 체결 여부 등에 따라 결과가 완전히 달라질 수 있습니다. 이런 부분은 반드시 변호사의 도움을 받아 정리해야 합니다.
국유지는 단순한 ‘땅’이 아니라 국가의 재산, 즉 국민 모두의 자산입니다. 따라서 ‘오랫동안 썼으니 내 땅’이라는 생각은 위험할 수 있습니다. 다만, 사용을 계속하고 싶다면 법적으로 허가를 받아 합법적인 사용권을 확보하는 것, 또는 매각 절차를 통해 정식으로 소유권을 이전받는 것이 현실적인 방법입니다.
국유지 사용이나 변상금 통보를 받으셨다면, 지금이라도 국유재산 분쟁 경험이 풍부한 변호사와 상의해보세요. 불이익을 줄이고, 합법적인 길을 찾을 수 있습니다.
