부동산 온비드 공매, 권리분석 핵심
"이 아파트가 왜 이렇게 싸지?" 라는 생각, 해보셨나요?
지금 온비드(On-Bid) 사이트를 켜놓고 계신가요?
아마 시세보다 20%, 많게는 30% 이상 저렴한 물건을 보며 가슴이 뛰고 계실지도 모르겠습니다.
"법원 경매는 경쟁이 너무 치열하니까, 틈새시장인 공매로 가야지."
맞는 말입니다. 실제로 공매는 경매보다 경쟁률이 낮아 좋은 수익을 내는 경우가 많습니다.
하지만, 딱 하나만 묻겠습니다.
지금 보고 계신 그 물건이 압류재산입니까, 아니면 신탁 공매입니까?
만약 이 차이를 명확히 구분하지 못하고 "그냥 싸니까 입찰해볼까?"라고 생각하셨다면, 잠시 마우스를 멈추세요.
자칫하면 수천만 원의 입찰 보증금을 허공에 날리고, 해결되지 않는 빚더미 부동산을 떠안게 될 수도 있습니다. 변호사로서 단언컨대, 공매 사고는 몰라서가 아니라 설마 하는 마음에서 터집니다.
공매의 3가지 원인
입찰 전, 우리는 마치 탐정처럼 이 물건의 사연을 먼저 파악해야 합니다.
부동산이 온비드에 등장하는 이유는 크게 3가지입니다.
나온 원인을 알면 내가 감당해야 할 리스크가 보이기 시작합니다.
압류재산
집주인이 국세나 지방세를 장기간 체납한 경우입니다. 국가(세무서, 지자체)가 압류한 재산을 캠코(KAMCO)에 맡겨 대신 파는 것이죠.
법원 경매와 가장 비슷합니다. 낙찰받으면 복잡한 권리 관계가 대부분 소멸되어 비교적 안전한 편입니다.
신탁재산
집주인이 소유권을 신탁회사에 넘기고 대출을 받았는데, 이자를 갚지 못한 경우입니다. 금융기관의 요청으로 신탁회사가 물건을 내놓습니다.
가장 위험하고 사고가 많이 터지는 영역입니다. 법원 경매와 달리, 낙찰자가 기존 세입자의 보증금이나 숨겨진 권리를 모두 인수해야 하는 경우가 많습니다.
"싸다"고 덜컥 물었다가 탈이 나는 게 바로 이 경우입니다.
최근에는 많이 보이지 않는 매물 중에 하나입니다.
국유/공유재산
국가나 지자체가 소유하고 있다가 더 이상 필요 없게 되어 파는 물건입니다 권리 관계가 가장 깨끗합니다. 그만큼 인기가 많아 낙찰가가 높거나, 용도 변경 등 행정적인 제약이 있을 수 있습니다.
압류재산 실전 권리분석
감정가 3억 원짜리 울산 아파트가 2억 1천만 원까지 떨어졌어요.
이거 주워도 될까요?
지금부터 딱 2가지만 확인하겠습니다.
이 2가지를 통과하면 기회고, 하나라도 걸리면 재앙입니다
등기부 권리분석
가장 먼저 등기사항증명서 주요정보를 보세요.
여기서 우리가 찾아야 할 것은 말소기준권리, 즉 빗자루처럼 모든 빚을 쓸어담아 없애주는 가장 빠른 권리입니다.
2순위 근저당권 (대****): 2014년 12월 10일 설정
3순위 압류 (울****): 2016년 8월 29일 설정
5순위 가압류 (사*******): 2017년 1월 3일 설정
가장 날짜가 빠른 2014년 12월 10일 근저당권이 말소기준권리가 됩니다.
낙찰받으면 그 뒤에 줄 서 있는 2016년 압류, 2017년 가압류는 모두 깨끗하게 지워집니다(소멸). 등기부상 빚을 떠안을 걱정은 없습니다.
임차인 분석
하지만 방심은 금물입니다.
임대차 정보란을 보니 ‘임OO’이라는 임차인이 등재되어 있습니다.
그런데 보증금, 전입일자, 확정일자가 모두 공란입니다.
핵심 질문: '임OO'씨가 2014년 12월 10일(말소기준권리일)보다 먼저 전입신고를 했는가?
시나리오 A: 전입일이 2014년 12월 9일 이전이다 → 낙찰자가 보증금 전액 물어줘야 함 (인수).
시나리오 B: 전입일이 2014년 12월 11일 이후다 → 낙찰자에게 대항 못 함 (안전).
지금 당장 근처 주민센터 가서 전입세대 열람 내역을 떼어보셔야 합니다.
공고문에는 정보가 누락될 수 있다고 경고하고 있습니다.
'임OO'씨의 전입일이 2014년 12월 10일보다 빠르다면, 아무리 싸게 낙찰받아도 보증금 폭탄을 맞습니다
이 물건 낙찰 받을까요?
이 물건은 권리 관계(빚)는 깨끗해 보이나, 전입일 미상 임차인이라는 숙제를 해결해야하는 물건입니다.
주민센터에서 ‘임OO’씨의 최초 전입일 확인.
관리사무소 및 구청 지적과에 문의하여 대지권 등기가 안 된 사유와 등기 비용 확인.
이 두 가지가 확인되지 않으면, 2억 1천만 원이 아니라 1억 원이라도 입찰해서는 안 됩니다.
국유재산 부동산 실전 분석
열어보자마자 가장 먼저 말씀드려야 할 핵심이 있습니다.
최신 국유재산 온비드 물건은 대부분 임대(대부) 물건이 대부분인데요.
이 물건을 보시면서 경기도 양주 땅 450평(1,511㎡)이 단돈 33만 원이라고 생각하셨나요?
그렇다면 지금 입찰 버튼에서 손을 떼셔야 합니다.
이 물건은 권리분석(빚 문제)이 필요한 물건이 아닙니다.
소유권은 넘어오지 않습니다
공고문의 가장 윗부분, 처분방식 란을 다시 한번 봐주십시오.
"임대(대부) / 국유재산"
이 단어가 보이시나요?
이것은 국가가 땅주인이고, 선생님은 세입자가 되는 조건입니다.
감정가 332,000원의 정체: 1년 치 임대료(대부료)입니다.
계약의 성격:
낙찰받더라도 등기부등본에 이름이 올라가지 않습니다.
정해진 기간 동안 농사를 지을 수 있는 사용권만 얻는 것입니다.
용도 분석
이 땅의 지목은 답(논)입니다. 국유재산 대부 물건은 지정된 용도로만 사용해야 한다는 강력한 제약이 있습니다.
가능한 행위: 벼농사, 밭농사 등 순수 경작 행위.
불가능한 행위: 컨테이너 설치(가설건축물 축조 신고 없이는 불가), 창고 건축, 주택 건축, 자재 적치.
만약 "여기 빌려서 농막 하나 놓고 주말농장 해야지"라고 생각하셨다면, 해당 지자체(양주시)와 자산관리공사 담당자에게 가설건축물 축조 가능 여부를 먼저 확답받아야 합니다.
대부분의 순수 농지 대부는 시설물 설치를 엄격히 금지합니다.
입찰해야 할 사람 vs 말아야 할 사람
이 물건은 권리관계가 깨끗합니다.
국가 땅이니 압류나 저당권 같은 빚은 전혀 없습니다.
하지만 목적이 맞지 않으면 휴지 조각입니다.
입찰 추천
현재 인근에서 농사를 짓고 있는데 경작지가 조금 더 필요한 실제 농부.
1 년에 33만 원 내고 450평 농사짓는 건 이득입니다.
입찰 금지: 33만 원에 땅 사서 시세 차익 노리는 투자자, 혹은 내 맘대로 땅을 쓰고 싶은 실수요자.
이것은 부동산 투자가 아니라 농지 임대차 계약입니다. "싸다"는 이유로 입찰하셨다가는, 소유권은 못 가지고 매년 임대료만 내면서 풀만 뽑으러 다니셔야 할 수도 있습니다.
매각 물건이 아닌 대부 물건임을 명심하셨으면 좋겠습니다.
공매 물건에 불안감이 확신보다 크다면
부동산 공매는 분명 매력적인 시장입니다.
남들보다 1~2억 싸게 내 집 마련을 하거나 투자를 할 수 있는 기회니까요. 하지만 그 기회는 '철저한 법적 검토'가 끝난 사람에게만 주어지는 선물입니다.
"이 정도면 괜찮겠지"라는 안일함이 수천만 원의 보증금 몰수라는 재앙을 부릅니다. 만약 지금 보고 계신 물건의 권리 관계가 명확하지 않거나, 명도 과정에서 발생할 수 있는 소송 리스크가 걱정되신다면, 입찰 버튼을 누르기 전에 전문가의 눈으로 한 번 더 검증 받으시길 권합니다.
입찰 마감 전 10분, 당신의 소중한 종잣돈을 지켜드릴 수 있습니다.
공매 상담
지금 당장 하지 말아야 할 것: 권리분석(특히 신탁원부 확인) 없이 입찰가 산정하기.
상담 전 준비물: 해당 물건 공고문(온비드 관리번호), 등기부등본, (가능하다면) 신탁원부.
법을 모르면 리스크지만, 법을 알면 무기가 됩니다.