신로열층으로 떠오르고 있는 아파트 필로티 구조
집을 살 때 가장 중요하게 생각한 조건이 필로티 구조였다는 것, 저희는 충분히 이해합니다.
아이들이 마음껏 뛰어놀 수 있게 1층을 선택하면서도, 사생활 침해나 습기 문제를 피하려고 일부러 필로티 층을 찾으신 거잖아요.
소위 말하는 '신로열층'의 프리미엄을 믿고 큰돈을 입금하셨을 겁니다.
그런데 이제 와서 조합 측이 사업 진행상 설계는 바뀔 수 있는 거 아니냐, 이건 환불 사유가 안 된다며 뻔뻔하게 나온다면, 그 배신감은 말로 다 할 수 없으실 겁니다.
조합의 그 말, 거짓말일 확률이 매우 높습니다.
최근 법원은 바로 이 가짜 필로티 사건에 대해 조합원이 납부한 분담금 전액과 이자까지 돌려주라는 판결을 내렸습니다.
오늘 글에서는 실제 판결문(2025가단12347)을 뜯어보며, 조합의 변명을 어떻게 깨트리고 돈을 돌려받을 수 있는지 상담하듯 하나하나 알려드리겠습니다.
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이 글은 단순한 정보 글이 아닙니다.
아래 체크리스트 중 2개 이상 해당한다면, 여러분은 계약 취소가 가능한 상황일 수 있습니다.
✅ 계약 당시 홍보물 확인: 팜플렛이나 조감도에 내 동/호수가 '필로티' 구조로 표기되어 있었다.
✅ 중요한 동기: 사생활 보호나 층간 소음 때문에 일부러 해당 호수를 선택했다.
✅ 현실의 괴리: 실제 건물을 보니 필로티가 없거나, 경사지 때문에 내 집이 사실상 1층 높이다.
✅ 조합의 거부: "깨알 같은 글씨로 '변경 가능' 문구가 있으니 책임 없다"고 주장한다.
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그냥 원금만 돌려받는 것이 아닙니다.
이 소송은 부당이득 반환의 성격이 강하기 때문에 이자까지 청구할 수 있습니다.
실제 판결 사례 - 2025가단12347
상황: 필로티 2층인 줄 알고 계약했으나, 실제로는 경사지에 위치한 1층이었음.
결과:
납입 원금 전액 반환: 437,740,220원
이자 지급: 돈을 낸 날짜부터 연 5%, 판결 선고일 이후부터는 다 갚는 날까지 연 12%의 이자 지급 명령.
즉, 조합이 환불을 미루면 미룰수록 당신이 받을 돈은 연 12%라는 고금리로 불어납니다.
조합의 필로티 구조 거짓말 3가지, 이렇게 반박합니다
의뢰인분들이 가장 두려워하는 것은 "내가 계약서에 도장 찍었으니 어쩔 수 없는 것 아니냐"는 자책감입니다.
하지만 법원은 꼼꼼하지 못한 소비자가 아니라, 중요한 정보를 속인 판매자(조합)에게 책임을 물었습니다.
Q1. 조합: 계약서랑 홍보물에 이미지는 실제와 다를 수 있다고 적혀 있어요. 단순 변심 아닙니까?
아닙니다.
법원은 필로티구조에 대한 거짓말을 단순한 오타나 경미한 변경으로 보지 않았습니다.
아파트에서 층수와 구조(필로티 여부)는 가격과 선호도를 결정하는 거래의 아주 중요한 사항입니다.
홍보물에 버젓이 필로티가 그려져 있었다면, 일반적인 사람은 "아, 내 집은 1층이 비어있는 2층 높이겠구나"라고 믿는 것이 당연합니다.
"변경 가능"이라는 문구가 있다 하더라도, 필로티가 아예 사라지거나 2층 높이가 1층으로 바뀌는 것과 같은 중대한 변경까지 가능한 것은 아니죠
Q2. 조합: 모델하우스에 모형도 전시했었고, 총회에서도 설명했습니다. 본인확인 안 한 거 아닌가요?
이 주장이 조합이 쓰는 가장 강력한 무기지만, 뚫을 수 있습니다.
시점의 문제: 계약 체결 당시에 설명했느냐가 중요합니다. 계약 다 하고 나서 나중에 모델하우스에 모형을 갖다 놓은 것은 소용없습니다.
설명의 구체성: 총회 자료에 "일부 동 필로티 계획"이라고 써놨다고 해서 면피가 되지 않습니다.
당신이 계약한 E동은 필로티가 빠집니다라고 콕 집어서 설명하지 않았다면, 조합원은 당연히 내 동도 필로티가 적용될 것이라 생각할 수밖에 없습니다.
식별 가능성: 설령 모형이 있었다 해도, 모형 앞의 조경수(나무 모형) 등에 가려져서 일반인이 높이를 정확히 파악하기 어려웠다면 고지의무를 다한 것으로 보지 않습니다.
Q3. 조합: 벌써 계약한 지 3년이 넘었습니다. 취소권 소멸했습니다. (제척기간 주장)
가장 주의해야 할 부분이지만, 충분히 반박할 수 있습니다.
법적으로 사기(기망)나 착오에 의한 취소는 '추인할 수 있는 날(사기를 안 날)로부터 3년 안에 해야 합니다.
조합은 계약일을 기준으로 3년이 지났다고 우기는 경우가 많은데요.
하지만 법원은 조합원이 실제 건물을 보고 기망당했음을 깨달은 날(사전점검일)을 기준으로 삼기도 합니다.
당신이 사기를 당했다는 사실을 확실히 알게 된 날이 언제인지 입증하는 것이 핵심입니다.
이번 판결에서도 계약은 2015년이었지만, 2024년 11월 준공 시점에야 사실을 알았다고 인정받을 수 있었습니다.
필로티 구조가 아니라는 것, 사전점검일 날 처음 알았다면?
혹시 "2015년에 계약했는데, 이제 와서 문제를 삼기엔 너무 늦지 않았을까?" 라고 걱정하고 계신가요?
절대 그렇지 않습니다.
사전점검일은 단순한 집 구경 날이 아니라, 모든 사항에 대한 확인이 이루어지는 결정적인 날이기 때문입니다.
2015년에 계약을 체결했더라도 사전점검일이 비교적 최근이라면 얼마든지 취소권 행사가 가능할 수 있습니다.
일반인이 모형이나 도면만으로 실제 높이를 정확히 알기는 어렵기 때문인데요.
사전점검을 통해 현장을 방문한 날 비로소 기망 당했음을 알게 되었다고 보는 것이 타당하며, 그날로부터 3년이 지나지 않았다면 취소권 행사가 가능한 것이죠
즉, 당신이 계약서에 도장을 찍은 지 5년이 지났든 10년이 지났든 상관없습니다.
사전점검일에 비로소 내 집이 필로티가 아님을 눈으로 확인했다면, 바로 그 순간부터 법적인 취소 카운트다운(제척기간 3년)이 새롭게 시작되는 것입니다.
오히려 지금이 기회입니다.
사전점검 때 찍어둔 현장 사진과 당시의 충격받은 정황이 있다면, 그것이야말로 묵은 계약을 뒤집을 수 있는 가장 확실한 결정적 증거가 될 수 있습니다.
필로티 구조 말고도 다른 것도 많이 설계 변경되었다면?
사전점검 현장에서 필로티 문제뿐만 아니라, 아파트 내부 구조, 마감재 등급, 단지 내 커뮤니티 시설이 당초 설명과 다른 것을 발견하는 경우도 많습니다.
이때 의뢰인들은 당연히 "약속과 다르니 계약을 취소해 달라"고 요구하지만, 현실적으로 법원의 판단 없이 인정받기는 상당히 까다롭습니다.
게다가 해당 내용에 대한 판례가 없다면, 조합은 계약 취소를 완전히 무시해버릴 가능성도 매우 높습니다.
설계 변경된 내용이 중요한 내용인가?
냉정하게 말씀드리겠습니다. 단순히 다르다는 이유만으로는 계약을 취소할 수 없습니다.
법률행위 내용의 중요 부분에 착오가 있는가를 매우 엄격하게 따집니다.
"비록 설명과 조금 다르긴 하지만, 이 정도 변경 사항을 미리 알았더라도 계약을 하지 않았을까요? 그냥 감수하고 계약했을 수도 있지 않습니까?"
만약 이 질문에 대해 "그래도 샀을 것"이라는 판단이 나오면 계약 취소가 불가능하게 될 수 있는 것이죠.
즉, 변경된 사항이 사소한 변경이 아니라, 계약의 본질을 흔드는 중대한 하자임을 법리적으로 증명해야만 전액 환불이 가능합니다.
이것이 바로 변호사의 조력이 필수적인 이유입니다.
일반인이 "기분이 나쁘다, 속았다"라고 호소할 때, 변호사는 다음과 같이 싸웁니다.
동기의 구체화: 해당 옵션이나 구조가 의뢰인의 계약 체결에 있어 절대적인 기준이었음을 입증할 수 있습니다.
객관적 가치 하락 증명: 변경된 사항으로 인해 부동산의 경제적 가치가 현저히 떨어졌음을 감정 평가나 유사 판례를 통해 증명할 수 있습니다.
조합의 기망 고의성 입증: 단순 실수가 아니라, 조합원 모집을 위해 처음부터 실현 불가능한 설계를 미끼로 썼다는 정황 증거를 찾아낼 수 있습니다.
전문가와 함께 이것은 계약의 근간을 흔드는 중대 사유임을 논증하면, 그 방어막을 뚫고 원하는 결과를 이끌어 낼 수 있는 것이죠.
필로티 구조 때문에 계약했다는 것, 저희와 함께 입증하면 좋겠습니다.
억울함을 호소하는 것보다, 법적 효력이 있는 증거를 모으는 것이 우선입니다.
증거 수집 (최우선)
계약 당시 받았던 팜플렛, 카탈로그, 조감도 사진을 찾아보세요. (동호수표에 필로티 표시가 있는지 확인)
상담 직원과 나눈 문자, 녹취가 있다면 확보하세요.
현재 현장 사진(베란다 앞 뷰, 1층 높이 확인용)을 찍어보세요.
내용증명 발송
"나는 필로티 구조를 전제로 계약했다. 이는 계약의 중요 부분이며, 이를 속인 것은 기망행위이므로 계약을 취소하고 분담금을 반환하라"는 취지의 내용증명을 보내야 합니다.
이는 추후 소송에서 취소 의사표시의 시점을 확정하는 중요한 증거가 됩니다.
전문가 법리 검토 요청
조합의 총회 회의록과 규약은 복잡합니다.
그들이 "이미 고지했다"고 주장하는 총회 안건 속에 숨겨진 꼼수가 없는지 변호사를 통해 확인해야 합니다.
시간은 우리의 편입니다.
많은 분들이 "소송비용만 날리는 것 아닐까" 걱정하십니다.
하지만 이번 판결처럼 명백한 기망 행위(홍보물과 실물의 현저한 차이)가 있다면 취소 가능성은 매우 높습니다.
오히려 가장 큰 리스크는 망설이는 시간입니다.
제척기간(3년) 이슈가 있고, 지역주택조합 특성상 조합의 자금이 바닥나면 돈을 못 받을 수 있기 때문입니다.
마음에 들지도 않는 부동산, 분양 받지 마세요.
내 계약서와 당시 홍보물이 있다면, 취소 가능성이 있는지 검토해 드릴 수 있으면 좋겠습니다.