산업단지 예정지 사기, 5,630만 원 중 90%를 돌려받은 실제 사건

지금 이 글을 검색하셨다면, 아마 이 중 몇 개에 해당하실 겁니다

• 지인이나 영업 직원이 "산업단지 곧 들어온다"고 권한 토지를 샀다

• 알고 보니 도로가 없는 맹지였거나, 수십 명이 지분을 나눠가졌다

• 시청이나 군청에 문의해 보니 그런 개발 계획이 없다는 답을 들었다

• 매매대금이 주변 시세의 몇 배는 되는 것 같다

• 산 지 몇 년 지났고, 이제 와서 따져도 되는 건지 모르겠다

세 개 이상 해당된다면 단순한 투자 실패가 아닐 가능성이 높습니다. 계획된 사기인 것이죠.

그렇다면, 사기를 당한 경우 돈을 돌려받을 수 있을까요?

그 질문에 대한 답을 사례로 보여드리겠습니다.

수소차 산단이 들어온다는 말에 속다

A씨는 부동산 투자를 한 번도 해 본 적 없는 평범한 분이었는데, 동네 요가교실에서 친해진 지인이 어느 날 부탁을 해왔다고 합니다. 본인이 부동산 회사에 다니는데 사무실에 한 번만 와서 체면 좀 살려달라는 이야기였죠.

거절하기 애매한 부탁이라 따라간 사무실에서, 전무라는 사람이 자료를 펼치며 설명을 시작했습니다.

조감도와 노선도, 정부 정책 자료까지 갖춰져 있어 의심할 여지가 없어 보였습니다.

그리고 A씨는 그날 홀린 듯이 화성시 ○○리 토지 132㎡를 3,000만 원에 매수했습니다.

한 달 뒤에는 다른 회사가 평택시 □□리 토지를 권유해 왔는데, 역세권 안이고 시가화예정용지로 지정됐다는 설명이었습니다.

이번에는 대출까지 끌어와 2,630만 원으로 매수했고, 그렇게 들어간 돈이 모두 5,630만 원이었습니다.

A씨가 평생 모은 전 재산이었죠.

검토해보니 명백한 사기

하지만 시간이 지나도 개발 소식은 어디서도 들리지 않았습니다.

산업단지가 들어온다던 자리에는 별다른 움직임이 보이지 않았고, 역세권으로 묶인다던 토지 주변도 1년이 지나도록 그대로였죠.

A씨는 그제야 무언가 잘못됐다는 직감을 갖고 저희 사무실을 찾아오셨습니다.

저희가 가장 먼저 한 일은 행정기관에 직접 조회를 넣는 것이었습니다.

화성시와 평택시에 영업 단계에서 거론된 산업단지·역세권·시가화예정용지에 관한 사실관계를 문의했고, 돌아온 답은 다음과 같았죠.

A씨가 들었던 말이 전부 거짓이었던 겁니다.

그리고 등기부 상에는 토지 공유자가 수십 명에 달했는데, 계약 당시에는 영업 직원이 "공유지분은 기본이다, 통으로 파는 데가 어디 있느냐"고 자연스럽게 넘기는 바람에, 수십 명이 쪼개 가진 지분 구조의 의미를 제대로 인식하지 못한 채 계약서에 서명을 하셨다고 합니다.

저희가 등기부를 다시 검토해보니, 해당 토지가 도로조차 없는 맹지인 데다 매수 가격이 실제 시세의 약 3배에 달한다는 사실도 드러났습니다.

이건 투자 실패가 아니라 명백한 사기였습니다.

형사 고소 후 4개월, 매매대금 90% 반환 합의

A씨가 저희를 찾아오신 시점이 결정적이었습니다. 매매한 지 7개월쯤 지난 시점이라 회사가 아직 영업 중이었고, 자산도 남아 있었기 때문입니다.

시청 회신으로 허위 사실이 확인된 만큼, 곧바로 형사 고소를 준비했습니다.

전략은 두 갈래로 동시에 움직이는 것이었습니다.

형사 고소로 회사 측에 압박을 만들고, 그 압박을 합의 협상으로 돌려 실제 돈을 받아내는 구조였죠.

결과적으로 석 달 뒤 양쪽 회사가 합의를 요청해 왔고, 합의서에는 다음과 같은 내용이 들어갔습니다.

• 일정 기한까지 토지를 제3자에게 매도하거나, 그렇지 못하면 회사가 직접 다시 매입한다

• 명의가 정리되는 즉시 매매대금의 90%를 의뢰인 계좌로 입금한다

• 나머지 10%는 영업 직원에게서 회수하도록 노력한다

이 합의에 따라 A씨는 5,630만 원 중 약 5,067만 원을 돌려받게 되었습니다.

무엇이 90%를 만들었나

기획부동산 사건에서 매매대금 90% 회수는 결코 흔한 수치가 아닙니다.

회사가 폐업하거나 잠적해 버리면 받을 곳 자체가 사라지다 보니, 회수율이 한 자릿수에 그치는 사건도 적지 않거든요.

그럼에도 A씨 사건이 90%까지 회수될 수 있었던 데는 세 가지 이유가 있었습니다.

첫째는 행정기관 회신이라는 객관적 증거를 빠르게 확보할 수 있었다는 점입니다.

시청 공문은 영업 직원의 "산단 들어온다"는 발언이 과장이 아니라 명백한 허위였음을 입증하는 가장 단단한 자료가 되어 주었습니다.

둘째는 A씨가 영업 단계 통화를 꾸준히 녹음해 두셨다는 점입니다.

12건의 녹취에서 산단, 역세권, 시가화용지 확정이라는 발언이 시점을 달리해 반복적으로 등장했고, 이를 시간 순으로 정리하니 일회성 영업이 아니라 기획된 기망이라는 점이 명확하게 드러났습니다.

셋째는 회사가 영업 중이었다는 점입니다.

자산이 남아 있는 시점에 형사 압박을 만들었기 때문에 회사 입장에서도 합의에 응할 동기가 생긴 것이고, 만약 1~2년만 더 늦었다면 회사가 사라져 회수 자체가 어려워졌을 수 있습니다.

내 사건도 회수가 가능한지 판단하는 3가지 기준

A씨와 비슷한 상황인지 가늠하는 기준을 정리해 드립니다.

1. 매수한 토지가 다음 중 하나에 해당하는가

도로 없는 맹지, 보전산지, 개발제한구역, 토지거래허가구역, 공유지분 형태 중 하나라면 일단 의심해 보셔야 합니다.

2. 영업 단계에서 들었던 개발 정보가 행정기관 공문과 다른가

시청이나 군청에서 토지이용계획확인서를 발급받은 뒤 민원 회신을 받아 보면, 보통 1~2주 안에 사실 여부가 확인됩니다.

3. 매매 가격이 실거래가의 2배 이상인가

국토교통부 실거래가 공개시스템에서 같은 리(里) 단위 거래 가격을 비교해 보시면 됩니다.

세 가지 중 두 가지 이상 해당된다면 단순 투자 손실로 끝낼 사안이 아닙니다.

변호사가 필요한 이유

기획부동산 사건은 혼자 대응하기 어렵습니다.

일이 많아서가 아니라, 구조 자체가 피해자 혼자서는 풀리지 않게 설계되어 있기 때문입니다.

우선 회사에 직접 환불을 요구하면 대부분 같은 답이 돌아옵니다.

“개발 일정이 늦어지는 것뿐이니 조금만 더 기다려 달라.”

형사 압박이 없으면 회사 입장에서는 돈을 돌려줄 동기가 없습니다.

매도 회사를 상대로 민사소송만 거는 것도 한계가 있습니다.

A씨 사건에서도 두 토지의 매도 법인은 서로 다른 회사였지만 등기 주소가 같았죠.

이런 구조에서는 한 법인만 걸어서는 실질 책임자를 잡기 어렵고, 판결을 받아도 그 법인이 폐업하거나 자산을 정리해 버리면 집행 자체가 막힙니다.

설령 회사가 합의에 응한다 해도, 합의서를 잘못 쓰면 결과가 달라집니다.

"노력하겠다", "추후 협의한다"는 문구로 끝나는 합의서는 강제력이 없거든요.

지급 기한, 미이행 시 조치, 토지 명의 정리 시점까지 합의서 안에 명확히 박혀 있어야 실제로 돈이 들어옵니다.

마지막으로 시간 문제가 있습니다. 회사가 영업 중이고 자산이 남아 있을 때 압박을 만들지 않으면, 회수 가능성 자체가 시간이 지날수록 떨어집니다. A씨 사건에서 90% 회수가 가능했던 가장 큰 이유도 결국 이 타이밍이었습니다.

대법원도 영업상 단순 과장과 사기죄의 기망행위를 명확히 구분합니다.

일반적인 광고 과장은 상거래 관행상 어느 정도 허용되지만, 거래에 있어 중요한 사항을 구체적인 허위 사실로 고지한 경우에는 과장광고의 한계를 넘어 사기죄의 기망행위에 해당한다는 입장입니다(대법원 2002. 2. 5. 선고 2001도5789 판결).

산업단지 지정 여부나 역세권 포함 여부 등은 매수 결정을 좌우하는 거래의 중요한 사항인 만큼, 이를 구체적인 허위 사실로 설명한 행위는 과장으로 넘기기 어렵습니다.

이를 사건 단계에서 법리적으로 구성해 내는 작업까지가 변호사의 역할입니다.

자주 묻는 질문

Q1. 매매계약서에 개발 계획은 변경될 수 있다는 면책 문구가 있어도 사기 주장이 가능한가요?

가능합니다. 계약서 문구는 매도인의 면책 수단으로 작성되지만, 실제 영업 과정에서 단정적 표현으로 매수를 유도했다면 별도의 기망행위로 평가될 수 있습니다.

사기죄 성립 여부는 계약서 문구가 아니라 영업 과정 전체에서의 설명 방식을 기준으로 판단합니다.

Q2. 토지 매매대금을 돌려받는 가장 빠른 방법은 민사소송인가요, 형사 고소인가요?

피해 회복 속도만 놓고 보면 형사 고소 후 합의 협상으로 이어지는 방식이 빠른 경우가 많습니다. 민사소송 단독으로는 판결까지 1~2년이 걸리고, 판결을 받아도 회사가 자산을 남겨두지 않으면 집행이 어렵습니다.

형사 사건이 진행되면 회사 입장에서 합의 동기가 생기기 때문에 합의서에 지급 기한과 방식을 명시해 실제 돈을 받는 구조를 만들 수 있습니다.

Q3. 같은 회사에서 같은 방식으로 매수한 다른 피해자들과 반드시 함께 고소해야 하나요?

반드시 함께 해야 하는 것은 아닙니다. 단독 고소도 가능합니다. 다만 동일한 매도인에게 같은 방식으로 매수한 피해자들이 함께 고소하면 기망의 조직성과 반복성을 입증하기 유리해집니다.

검찰과 법원도 단일 피해 사건보다 다수 피해 사건에서 사기 고의를 더 강하게 인정하는 경향이 있습니다.

늦었다고 생각될 때가 가장 중요한 시점입니다

기획부동산 사기는 피해자가 1~2년쯤 지나서야 깨닫도록 설계된 범죄이다 보니, 거의 모든 의뢰인이 처음 상담 자리에서 똑같은 말씀을 하십니다.

“이미 너무 늦은 것 아닐까요?”

A씨도 그 말로 시작하셨지만, 결과는 매매대금의 90% 환수였습니다.

지금 가지고 계신 자료가 있다면 일단 챙겨 두세요.

매매계약서, 등기부등본, 영업 단계 통화 녹음, 카카오톡 메시지, 사무실에서 받았던 분양 자료 등등.. 이 정도면 사안 검토는 충분히 시작할 수 있습니다.