산업단지 예정? 기획부동산 사기 피해자 회복시킨 실제 사건
요즘 상담을 하다 보면 “좋은 투자라고 해서 샀는데 알고 보니 사기 같아요…”라는 분들이 정말 많습니다. 기획부동산 사기는 대부분 피해자가 ‘몰랐던 게 당연한 구조’로 이루어져 있기 때문에, 뒤늦게 깨닫는 경우가 거의 전부입니다. 오늘은 제가 실제로 담당했던 사건 하나를 바탕으로, 기획부동산 사기가 어떻게 시작되고, 어떻게 드러나며, 어떻게 해결되었는지 순서대로 풀어드리려고 합니다. 비슷한 상황이 있다면 꼭 끝까지 읽어보세요.
믿었던 지인에게도 기획부동산 사기 당할 수 있습니다
의뢰인 A씨(가명)는 평범한 직장인이었습니다. 부동산 투자 경험이 거의 없었고, 평소 알고 지내던 지인이 “진짜 좋은 자리 있다”며 토지를 소개했습니다. 현장에서는 직원들이 기다리고 있었고, 모두 확신에 찬 목소리로 설명을 이어갔습니다.
“여기 곧 산업단지 들어옵니다.”
“역세권 예정지라 곧 가격 오릅니다.”
“지금 사두면 진짜 좋은 기회예요.”
설명만 들으면 걱정할 게 하나도 없어 보였습니다. 지인도 이미 투자했다며 등을 떠밀었고, 직원들은 “다들 이 구역 산다”고 분위기를 잡았습니다. 결국 A씨는 두 개의 토지 ‘지분’을 총 5,500만 원에 매수했습니다. 그런데 시간이 지나도 어떤 개발 움직임도 보이지 않았고, 이상함을 느낀 A씨는 시청과 군청에 직접 문의를 넣었습니다. 그리고 단 한 문장이 모든 걸 뒤집었습니다.
“해당 지역은 개발 계획이 없습니다.”
산업단지는 예정된 적도 없었고, 역세권도 아니었으며, 시가화 예정용지라는 말 역시 공문 어디에도 존재하지 않았습니다. 게다가 A씨가 산 토지는 도로도 없는 ‘맹지’였고, 다른 한 곳은 ‘토지거래허가구역’으로 묶여 개발 자체가 어려운 땅이었습니다. 더 충격적인 건, A씨가 산 건 온전한 필지가 아니라 수많은 사람들과 나누어 가진 극히 일부 지분이었다는 점이었습니다.
이 지점에서 A씨는 “이건 투자 실패가 아니라… 사기가 아닌가?”라는 생각을 처음 하게 되었고, 결국 저를 찾아오셨습니다.
기획부동산으로 사기당하면 돈을 돌려받을 수 있을까?
형사 사건이 진행되자,
상대방 회사들은 부담을 느끼기 시작했습니다.
그 과정에서 저희는 다음 조건의 합의서를 이끌어냈습니다.
정해진 기한까지
제3자에게 토지를 매입하게 하거나
그렇지 못하면 회사 스스로 토지를 다시 매입
토지 명의가 다시 정리되는 즉시
의뢰인이 지급한 매매대금의 90%를 반환
나머지 10%는 당시 관련자에게서 회수하도록 노력
즉,
토지는 다시 정리하고,
의뢰인은 돈의 대부분을 돌려받는 구조로 합의가 이뤄진 것입니다.
사기 피해금을 돌려받은 방법
아래는 이 사건에서 이현이 특히 집중했던 부분들입니다.
① 행정기관 회신 확보 — "개발 계획 없음"을 공식 문서로 입증
A씨가 들었던 모든 개발 정보가 실제 공문과 정반대라는 사실을 지자체 회신으로 확인했습니다. 이는 허위 설명을 강하게 부각할 수 있는 핵심 증거였습니다.
② 녹취 분석 — 거짓 설명을 반복한 사실을 그대로 드러냄
A씨가 가지고 있던 통화 녹음에는 “산단 들어온다”, “역세권이다” 같은 말이 여러 번 나왔습니다. 저는 이 녹취를 분석해 기망(속임)이 의도적으로 반복된 구조임을 밝혔습니다.
③ 지분·맹지·허가구역 구조 정리 — '개발 불가능한 땅'이라는 사실 논리화
토지 자체가 개발이 거의 불가능한 구조라는 점을 법적으로 정리해 “애초에 개발될 수 없는 땅이었다”는 논리를 세웠습니다.
④ 유사 판례·사건 조사 — 전형적인 기획부동산 사기 패턴 강조
다른 기획부동산 사기 사건들과 동일한 방식이라는 점을 판례로 입증하여, 고의성이 명확하다는 부분을 강하게 주장했습니다.
⑤ 형사 고소 전략 — 실질적인 피해 회복으로 연결
민사만 했다면 “시간 지나면 된다”는 말만 들었을 가능성이 높습니다. 형사 사건을 통해 상대방에게 압박을 걸어 실제로 돈이 돌아오는 합의까지 이끌었습니다.
왜 100%를 받지 못했을까?
돈이 여러 사람에게 분산됨
기획부동산 회사는 매매 대금의 10%를 영업 직원 수당으로 지급
나머지도 회사 운영비·중간관리자 등 여러 계좌로 흩어져 전액 회수가 현실적으로 어려움
형사합의는 ‘지급 가능한 최대치’ 기준으로 결정됨
가해자 측이 당장 마련할 수 있는 금액에 한해 합의가 이루어짐
실제로 지급 능력이 없는 금액을 강제로 넣어도 집행이 불가능해 실효성이 떨어짐
나머지 10%는 영업 직원 개인에게 넘어간 금액
회사 소속이 아니거나 이미 퇴사한 경우가 많음
법적으로 강제 회수가 어려운 구조라 “회수 노력” 조항만 넣을 수 있음
기획부동산 사기 사건에서 90% 회복은 매우 높은 편
일반적으로는 0~30% 회복에 그치는 사례가 대부분
회사 폐업·잠적·법인 변경 등으로 회수가 더 어려워지는 경우가 많음
이번 사건은 ‘현실적으로 가능한 최대치’까지 회복한 결과
증거 명확
초기 대응 빠름
형사 고소 전략이 유효
→ 이 세 가지가 맞아떨어졌기 때문에 90% 회복이 가능했음
실제 판례로 보는 기획부동산 사기 피해금 회수율
사례 1)
→ 피고가 투자금 명목으로 돈을 편취했고, 피해자가 피고 예금계좌를 압류해 일부 금액을 배당받은 사건.(수원지방법원 안양지원 2015)
총 피해액: 53,750,000원
회수액: 21,515,685원
회수율: 약 40%
사례 2)
→ 허위 개발 정보를 믿고 임야를 매수했다가 소유권을 잃고, 경매 배당으로 일부만 돌려받은 사건.(서울중앙지방법원 2017)
총 피해액: 170,000,000원
회수액: 19,370,960원
회수율: 약 11%
사례 3)
→ 기망에 의해 토지 지분을 매수한 피해자가, 해당 토지가 경매로 낙찰되자 지분 잉여금 일부만 배당받은 사건.(서울중앙지방법원 2016)
총 피해액: 114,000,000원
회수액: 33,767,432원
회수율: 약 29%
4) 의뢰인 A씨 사례
총 피해액: 55,500,000원
회수액: 90% 이상 합의로 즉시 반환
회수율: 90% 이상
만약 변호사의 도움을 받지 않았다면?
만약 이 사건에서 변호사가 개입하지 않았다면,
현실적으로 이런 위험이 컸습니다.
“투자 실패”로 치부하고 그냥 손해로 끝냈을 가능성
상대방 회사가 “개발 일정이 늦어지는 것뿐”이라며 시간 끌기
토지도 되돌려 받지 못하고,
5,500만 원 전액 손해로 남았을 가능성
혼자 민원을 넣고, 내용 증명 보내고, 인터넷 검색만 하다가
대응 시기를 놓쳤을 수 있음
기획부동산 사기는
혼자 싸우기에는 너무 구조가 복잡합니다.
여러 회사와
다수의 사람들과
계약서, 녹취, 행정문서 등
증거도 여러 종류가 필요하기 때문입니다.
자주 묻는 질문
Q1. 우리 사건이 ‘기획부동산 사기’에 해당하는지 어떻게 알 수 있나요?
아래에 해당하면 의심해볼 수 있습니다.
도로 없는 맹지인데도 “곧 개발된다”고 했던 경우
지분만 팔면서 전체 땅을 산 것처럼 설명한 경우
“산단 들어온다”, “역세권이다”라고만 하고
구체적인 공문·계획서가 없는 경우
실제 시세보다 몇 배 비싸게 산 경우
하나라도 걸린다면,
사안 분석은 꼭 받아보시는 게 좋습니다.
Q2. 산 지 몇 년 지났는데, 이제 와서 문제 제기해도 되나요?
네, 가능합니다.
특히 최근에서야 허위 사실임을 알게 된 경우라면
그 시점을 기준으로 법적 검토를 해볼 수 있습니다.
Q3. 녹취가 없으면 불리한가요?
있으면 확실히 좋지만,
없다고 해서 끝은 아닙니다.
행정기관 회신
토지의 실제 지목, 위치, 도로 여부
매매 대금과 실거래가 비교
회사 영업 구조, 유사 사건
이런 것들을 종합해서도 충분히
기획부동산 사기 구조를 입증할 수 있습니다.
기획부동산 사기는 피해자가 나중에서야 문제를 깨닫도록 설계된 사기입니다.
A씨도 “그땐 진짜라고 믿을 수밖에 없었다”고 말했습니다.
당신 잘못이 아닙니다.
허위 정보와 고가 판매 구조가 문제인 겁니다.
만약 지금 조금이라도 마음이 불편하거나 의심되는 부분이 있다면,
그 자체가 이미 점검이 필요한 신호입니다.
A씨처럼 당신 사건도 실질적인 피해 회복이 가능한지 함께 살펴보겠습니다.