소송 전 반드시 해야 할 점유이전금지가처분
“제 땅을 남이 마음대로 쓰고 있는데, 소송을 제기하면 그때서야 해결이 될까요?”
많은 토지·건물주분들이 이렇게 물어보십니다. 하지만 소송이 시작되었다고 해서 바로 점유가 보호되는 건 아닙니다. 상대방이 그 사이에 다른 사람에게 점유를 넘겨버리면 나중에 판결을 받아도 실제 효력이 사라질 위험이 있거든요. 그래서 본안소송보다 먼저, 점유를 묶어두는 절차가 필요합니다. 그게 바로 ‘점유이전금지가처분’이에요.
점유이전금지가처분, 왜 필요한가요?
점유이전금지가처분은 법원에 “이 부동산의 점유 상태를 함부로 바꾸지 못하게 해달라”고 요청하는 임시적 보전 절차입니다. 즉 본안소송의 실효성을 확보하기 위한 현상 유지 명령이죠. 예를 들어볼게요.
민규 씨가 건물주인데 세입자가 계약이 끝나도 건물을 비워주지 않았습니다. 그래서 민규 씨는 명도소송을 준비하고 있는데 세입자가 갑자기 제3자에게 건물을 넘겨버릴 수 있다는 말을 들었습니다.
이 경우 소송이 끝나서 승소하더라도 점유자가 바뀌어버리면 집행이 불가능해질 수 있습니다. 그래서 미리 법원에 “지금 점유 상태를 그대로 유지하게 해주세요.” 하고 ‘점유이전금지가처분’을 신청하는 거예요.
명도소송과는 어떻게 다를까?
구분 | 점유이전금지가처분 | 명도소송 |
|---|---|---|
법적 성격 | 보전처분(임시조치) | 본안소송 |
목적 | 본안소송의 집행을 보전하기 위해 점유 상태를 임시로 고정 | 점유자를 퇴거시키고 부동산을 되찾음 |
시기 | 소송 전 또는 소송과 동시에 | 본안소송 절차 |
효과 | 점유이전·점유 변경 금지 명령 | 법원의 인도명령으로 실제 반환 가능 |
즉, 가처분은 “지금 그대로 멈춰라”,명도소송은 “이제 나가라” 라는 단계예요. 하나로 끝나는 게 아니라 가처분으로 묶어두고 본안소송으로 실질적인 권리를 되찾는 연결된 절차입니다.
점유이전금지가처분 신청 시 주의할 점
점유이전금지가처분은 ‘신속성’이 생명입니다. 상대방이 점유를 바꾸기 전에 신청해야 하며 법원은 다음 사항을 보고 판단해요.
신청인의 소유권 또는 권리관계 입증 자료
점유 이전 우려의 긴급성
담보 제공 여부
이 중 하나라도 빠지면 기각될 수 있기 때문에 서류 준비와 논리 구성이 매우 중요합니다.
변호사의 조력이 필요한 이유
점유이전금지가처분은 단순히 “서류 몇 장 내는 절차”가 아니에요. 소유자에게 실질적인 피해가 발생할 가능성을 법원에 설득해야 하고 이를 위해선 증거와 주장의 연결이 논리적으로 맞아야 합니다. 또, 가처분 결정이 나도 이후 명도소송으로 이어질 수 있으므로 처음부터 전체 전략을 설계하는 변호사의 조력이 필수적이에요.
“가처분을 신청했는데 기각돼 버렸어요.”
“가처분은 성공했는데, 본안에서 불리해졌어요.”
이런 일이 실제로 잦습니다. 그래서 가처분 단계에서부터 전문가가 개입해야 ‘본안까지 이어지는 완결된 대응’이 가능해요.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 점유이전금지가처분과 명도소송의 차이점이 궁금해요
A. 점유이전금지가처분은 '본안소송의 집행을 보전하기 위한 임시 조치', 명도소송은 '점유를 되찾는 본안소송'입니다. 가처분은 상대방이 점유를 제3자로 넘기지 못하게 미리 고정시키는 단계이고 명도소송은 법원의 판결로 점유자를 퇴거시키는 단계이죠. 둘은 별개의 절차지만 가처분 → 명도소송 순서로 함께 진행되는 경우가 많습니다.
Q2. 점유이전금지가처분 신청 절차를 알려주세요
A.
자료 준비
부동산의 점유 상태와 소유권 또는 인도 청구권을 입증할 자료를 준비합니다.
신청서 제출
관할 법원에 점유이전금지가처분 신청서를 제출합니다.
법원 심리
법원은 서류를 검토하고 필요시 심문을 진행하며 담보 제공을 명할 수 있습니다
가처분 결정
법원이 가처분 결정을 내리면 이를 상대방에게 송달하거나 등기소에 등기하여 효력이 발생합니다.
본안소송 제기
가처분 후 일정 기간 내에 본안소송을 제기해야 합니다. 보통은 변호사를 통해 진행하며 신청부터 결정까지 소요 기간은 사안의 복잡성, 법원의 업무량 등에 따라 다릅니다.
Q3. 점유이전금지가처분 비용은 얼마나 드나요?
A.인지대·송달료 등 실비는 수십만 원 내외이며 담보금액은 법원이 사안별로 재량으로 정하여 일률적인 기준은 없습니다. 변호사를 선임하는 경우 사건의 규모, 부동산 종류, 긴급성 등에 따라 수임료가 달라질 수 있습니다. 비용보다 더 중요한 건 ‘타이밍’이에요. 점유가 넘어가기 전에 신청해야 하므로 가능한 한 신속하게 변호사 상담을 받는 것이 최선입니다.
정리하자면 점유이전금지가처분은 “내 권리를 지키기 위한 첫 단추”예요. 본안소송의 결과가 실질적으로 의미를 가지려면 그 전에 현상을 묶는 조치가 반드시 필요하죠. 만약 지금 누군가 내 땅이나 건물을 마음대로 쓰고 있다면 망설이지 말고, 변호사와 함께 가처분 신청부터 검토해 보세요. 빠른 대응이 결국 가장 확실한 해결책입니다.
