"내 집인데 문 따면 안 되나요?" 강제집행 비용 아끼며 안전하게 부동산 인도받는 법

내 돈 내고 산 내 집인데, 문 따고 들어가면 정말 범죄자가 되나요?

지금 이 글을 읽고 계신 의뢰인께서는 아마 법원에서 경락 잔금까지 모두 납부하고, 등기부등본상 명백한 소유자가 되셨을 겁니다.

하지만 현실은 어떤가요? 축하받아야 할 내 집 마련의 기쁨은 온데간데없고, 연락을 피하거나 터무니없는 이사비를 요구하는 점유자 때문에 밤잠을 설치고 계시진 않나요?

"등기 내 이름으로 넘어왔으니까, 그냥 열쇠공 불러서 문 따고 들어가면 안 되나?"

솔직히 이런 생각 수십 번도 더 하셨을 겁니다. 하지만 잠시 멈추십시오. 그 순간의 울분을 참지 못하면, 피해자가 아닌 가해자로 법정에 서게 될 수도 있습니다.

부동산 분쟁 전략가로서, 가장 빠르고 안전하게 내 자산을 지키는 인도집행(강제집행)의 정석을 말씀드리겠습니다.

이사비 500만 원 안 주면 못 나간다?

의뢰인께서 점유자에게 이사비를 지급할 법적 의무는 없습니다. 철저히 계산기를 두드려 결정해야 합니다.

강제집행 비용 vs 이사비 요구액 비교하기

감정적으로는 10원 한 장 주기 싫으시겠지만, 강제집행을 끝까지 갔을 때 들어가는 비용을 계산해 보십시오.

만약 점유자가 요구하는 이사비가 강제집행 예상 비용보다 적다면, 적정 선에서 합의하고 빠르게 내보내는 것이 경제적으로 이득입니다.

강제집행 계고장이 발송된 후에 협상 카드로 써야 효과가 강력합니다.

무작정 달라는 대로 주지 마세요.

📌 협상 대화법(예시)

법원에 강제집행 신청했고, 비용 300만 원 예납했습니다.

선생님이 이번 주말까지 자진 명도해주시면, 법원에 낼 돈 300만 원을 선생님 이사자금으로 드리겠습니다.

싫으시면 그냥 집행관 부르겠습니다

이렇게 접근하면, 점유자는 안 나가면 땡전 한 푼 못 받고 쫓겨난다는 공포와 나가면 돈을 받는다는 이득 사이에서 결국 합의를 선택하게 됩니다.

마음대로 들어가면 범죄자 될 수 있습니다.

가장 많이 하시는 오해가 내 집이니까 내 마음대로 한다는 것입니다.

민법상 소유권(집의 주인이라는 권리)이 의뢰인에게 넘어왔더라도, 현재 그 집을 차지하고 있는 사람의 점유권(사실상 지배하는 권리)은 여전히 보호받습니다.

만약 합법적인 절차 없이 무단으로 현관문 잠금장치를 해제하고 들어가거나, 짐을 밖으로 빼낸다면 어떻게 될까요?

• 주거침입죄: 3년 이하의 징역 또는 500만 원 이하의 벌금

• 재물손괴죄: 점유자의 짐을 옮기는 과정에서 파손 발생 시 3년 이하의 징역 또는 700만 원 이하의 벌금

• 권리행사방해죄: 위력을 사용하여 사람의 권리 행사를 방해 시 5년 이하의 징역 또는 700만 원 이하의 벌금

상대방이 불법 점유자라 하더라도, 사적인 힘(자력 구제)으로 쫓아내는 것은 엄격히 금지합니다.

합법적 무기, 집행권원을 확보하십시오

그렇다면 어떻게 해야 할까요? 국가의 힘을 빌려 강제로 내보내야 합니다.

이를 위해서는 공권력을 움직일 수 있는 문서, 즉 집행권원'이 필수입니다.

경매 사건에서 가장 강력하고 빠른 집행권원은 바로 부동산 인도명령 결정문입니다.

• 소유권에 기한 물권적 청구

  의뢰인은 소유자이므로 방해 배제(나가라)와 소유물 반환(집 내놔라)을 청구할 권리가 있습니다.

• 명도소송 vs 인도명령

  일반 매매라면 6개월~1년이 걸리는 명도소송을 해야 하지만,

  경매는 낙찰 후 6개월 이내라면 훨씬 간단한 인도명령 신청만으로 2~3주 내에 결정문을 받을 수 있습니다.

  📖민사집행법 제136조

  ① 법원은 매수인이 대금을 낸 뒤 6월 이내에 신청하면 채무자·소유자 또는 부동산 점유자에 대하여 부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있다. 다만, 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다.

  ② 법원은 매수인 또는 채권자가 신청하면 매각허가가 결정된 뒤 인도할 때까지 관리인에게 부동산을 관리하게 할 것을 명할 수 있다.

  ⑥ 채무자·소유자 또는 점유자가 제1항과 제3항의 인도명령에 따르지 아니할 때에는 매수인 또는 채권자는 집행관에게 그 집행을 위임할 수 있다.

강제집행의 실전 로드맵 - 계고부터 열쇠공까지

법원에서 결정문을 받았다면 이제 실전입니다.

종이 한 장 들고 가서 나가라고 해봤자 꿈쩍도 안 할 것입니다.

집행관(법원 공무원)이 직접 움직이는 절차는 다음과 같습니다.

Step 1. 집행관 사무실 신청 & 예납

관할 법원 집행관 사무실에 강제집행을 신청합니다. 이때 집행 비용(수수료, 노무비 등)을 미리 납부해야 합니다.

📖 집행관수수료규칙 제12조

① 부동산 또는 선박에 대하여 채무자의 점유를 해제하고 채권자로 하여금 점유하게 할 경우의 수수료는 15,000원으로 한다. 다만, 집무시간이 2시간을 초과할 때에는 그 초과하는 1시간마다 1,500원을 가산하고, 초과시간이 1시간에 미달하여도 1시간으로 산정한다.

② 제1항의 경우에 집행관이 현장에 임하였으나, 당해부동산 또는 선박이 없는 때에는 동항에 정한 수수료의 반액으로 한다.

👉 30평 아파트 강제집행 현장이라면?

• 장소: 서울 소재 30평형 아파트 (방 3개, 거실)

• 상황: 4인 가족 거주 중. 짐이 상당히 많고, 점유자가 현장에서 고성을 지르며 저항하여 집행 시간이 길어짐.

• 소요 시간: 오전 10시 시작 ~ 오후 2시 30분 종료 (총 4시간 30분 소요)

Step 2. 집행 계고

바로 짐을 빼는 것이 아닙니다.

집행관이 현장을 방문하여 "OO월 OO일까지 자진해서 비우지 않으면 강제로 집행하겠다"는 경고장(계고장)을 붙입니다.

심리적 압박이 극대화되는 시점으로, 실무상 이 단계에서 80% 이상이 협상을 통해 자진 명도합니다.

Step 3. 본 집행

계고 기한까지도 버틴다면, 날을 잡아 강제 집행을 실시합니다. 이 날은 의뢰인 혼자 가는 것이 아닙니다.

• 집행관: 현장 총지휘

• 열쇠공: 잠긴 문을 강제로 개문

• 노무자(인부): 짐을 반출하고 창고로 이동

• 증인: 성인 2명 입회.

명도는 감정 싸움이 아니라 심리전이자 법적 절차입니다.

지금 답답한 마음에 무작정 찾아가서 문을 두드리거나 말다툼을 벌이고 계시진 않습니까?

이는 오히려 점유자의 감정만 자극하여 명도 기을 늘리고, 추후 형사 고소의 빌미만 제공할 뿐입니다.

골든타임은 지금입니다.

시간이 지날수록 의뢰인이 부담해야 할 대출 이자와 관리비는 눈덩이처럼 불어납니다.

합법적인 절차(인도집행)를 무기로 삼아 협상의 우위를 점하십시오.

가장 빠르고 비용 효율적으로 내 집을 되찾는 전략, 제가 설계해 드리겠습니다.

현재 상황을 바로 진단받으세요.