부동산 담보 대출, 은행이 지상권 설정 요구한다면? 절대 그냥 도장 찍지 마세요.

대출 받는데 지상권까지? 은행의 요구, 찜찜한데 서명해도 될까?

"변호사님, 땅 담보로 돈 빌리는 건데 저당권만 설정하면 되지, 왜 남의 땅에 지상권까지 달라는 겁니까?

이러다 은행 허락 없이는 내 땅에 화장실 하나도 못 짓는 거 아닌가요?"

대출 서류를 앞에 두고 펜을 든 채 멈칫하신 그 마음, 백번 이해합니다.

내 소유의 땅인데 등기부등본에 은행 이름으로 지상권까지 박힌다고 하니, 마치 은행에 땅주인 권리를 다 뺏기는 기분이 드실 겁니다.

은행이 요구하는 이 지상권은 우리가 아는 일반적인 지상권과 다른, 이른바 담보지상권이라는 특수한 안전장치이기 때문입니다.

오늘 이 글을 통해 은행이 왜 굳이 지상권을 고집하는지, 그리고 만약 누군가 내 땅을 침범했을 때 이 권리가 어떻게 나(소유주)를 지켜주는지 명쾌하게 정리해 드립니다.

은행은 왜 내 땅에 침을 발랐을까?

은행이 설정하려는 지상권은 건물을 짓거나 나무를 심기 위한 것이 아닙니다. 법적으로 이를 담보지상권이라 부릅니다.

⚠️ 담보지상권이란?

토지에 관하여 저당권을 취득함과 아울러, 그 저당권의 담보가치를 확보하기 위하여 추가로 취득하는 지상권.

쉽게 말해, 은행 입장에서는 돈을 빌려주고 땅을 담보(저당권)로 잡았는데, 빈 땅 상태여야 땅값이 비싼데 소유주나 제3자가 멋대로 건물을 올려버리면 나중에 경매로 넘길 때 땅값이 폭락할까 봐 걱정하는 것입니다.

그래서 아무도 이 땅 위에 뭘 짓지 마!라고 찜을 해두는 방어막을 치는 것이죠. 우리 대법원도 이를 유효한 권리로 인정합니다.

📖토지에 관하여 저당권을 취득함과 아울러 그 저당권의 담보가치를 확보하기 위하여 지상권을 취득하는 경우 당해 지상권은 저당권이 실행될때까지 제 3자가 용익권을 취득하거나 목적토지의 담보가치를 하락시키는 침해행위를 하는 것을 배제함으로써 저당부동산의 담보가치를 확보하는데에 그 목적이 있다.

대법원 2004. 3. 29.자 2003마1753 결정

은행은 이것을 못 합니다

은행이 지상권을 가져가도 실질적인 주인은 여전히 의뢰인(당신)입니다. 담보지상권은 다음과 같은 특징이 있기 때문입니다.

1. 토지 사용·수익권 X: 은행 직원이 와서 농사를 짓거나 건물을 짓지 않습니다. 오직 남이 못 짓게 하는 힘만 있습니다.

2. 부종성 (운명 공동체): 대출금(피담보채무)을 다 갚으면, 지상권 말소 등기를 안 해도 그 즉시 지상권은 소멸합니다.

3. 독립된 빚 X: 지상권 자체에는 연결된 빚이 없습니다. 저당권을 돕기 위한 보조 수단일 뿐입니다.

제3자가 내 땅에 불법 건물을 짓는다면?

자, 여기서부터가 진짜 중요합니다.

단순히 대출을 받는 것을 넘어, 누군가 내 땅을 무단 점유하거나 건물을 지으려 할 때 은행의 지상권이 어떤 효력을 발휘하는지 알아야 합니다.

은행은 강력한 권한을 가지게 됩니다.

• 갑(당신): 토지 소유자

• 은행: 저당권 + 담보지상권 설정자

• 제3자: 무단으로 건물을 짓는 침입자

은행(을)은 당신의 땅을 지키기 위해 두 가지 지위(지상권자, 저당권자)를 번갈아 쓰며 싸울 수 있습니다. 하지만 그 권한의 범위는 완전히 다릅니다.

지상권자로서의 은행, 철거는 되지만 돈은 못 받는다

1) 물권적 청구권 (철거 요구)

은행은 비록 땅을 사용하진 않지만, 지상권자로서 등기가 되어 있습니다.

따라서 제3자가 건물을 지으면 "내 지상권 침해다!"라고 주장하며 공사 중지 및 건물 철거를 요구할 수 있습니다.

2) 손해배상 청구권 (돈 요구) → 불가능합니다

이게 핵심입니다. 은행은 어차피 그 땅을 사용해서 월세(임료)를 받을 계획이 없었습니다.

그러니 제3자가 땅을 점유했다고 해서 은행이 "너 때문에 월세 못 받았으니 돈 내놔"라고 할 수는 없습니다.

저당권자로서의 은행, 땅을 뺏어오진 못해도 돈은 받는다.

1) 물권적 청구권 (반환 요구) → 불가능합니다

저당권은 땅을 '점유'하는 권리가 아닙니다. 따라서 "내 땅 내놔(반환청구)"는 할 수 없습니다. (단, 방해제거는 가능)

2) 손해배상 청구권 (담보가치 하락분)

제3자의 건물 신축으로 인해 나대지였던 땅값이 똥값이 되었다면? 은행은 저당권 실행(경매) 시 회수할 돈이 줄어들게 됩니다.

이때는 담보가치를 떨어뜨렸으니 손해배상 해!라고 청구할 수 있습니다.

혹시 지금 대출 연체 중이거나 대출 연장하려고 하나요?

“은행에서 대출 연장을 조건으로 땅에 지상권을 설정하라는데, 해줘도 되는 걸까?"

지금 이 글을 읽고 계신다면, 매일 아침 울리는 독촉 전화와 쌓여가는 연체 이자 고지서 때문에 숨이 턱턱 막히는 심정이실 겁니다.

특히 은행이 지상권 설정까지 꺼내 들며 압박해오고 있다면, 이는 단순한 빚 독촉이 아닙니다.

은행은 이미 당신의 자산을 경매로 넘겨 회수할 최후의 준비를 마쳤다는 신호이기 때문입니다.

대출 연체, 단순한 신용 하락이 아닙니다.

많은 분들이 "설마 은행이 바로 집을 뺏어가겠어?"라고 안일하게 생각하십니다.

하지만 은행은 자선 단체가 아닙니다. 연체가 시작되면 기계적이고 냉혹한 시스템이 작동합니다.

• 1단계 (독촉): 전화와 문자로 시작된 압박은 곧 집과 회사로 찾아오는 추심으로 변합니다. 심리적 위축감은 정상적인 판단력을 마비시킵니다.

• 2단계 (가압류 및 소송): 예고 없이 통장이 압류되어 생활비조차 쓸 수 없게 됩니다. 급여 압류가 들어오면 회사에 연체 사실이 알려져 사회적 명예까지 실추됩니다.

• 3단계 (경매 개시): 이것이 가장 무서운 결말입니다. 피땀 흘려 마련한 당신의 부동산이 시세의 70%, 60% 헐값에 강제로 매각됩니다.

문제는 여기서 끝나지 않습니다. 경매로 부동산이 넘어가도 빚이 남았다면? 은행은 당신의 남은 월급, 가재도구, 미래의 소득까지 끝까지 쫓아옵니다.

대출 연장 조건으로 왜 하필 지상권을 요구했을까요?

의뢰인들이 가장 당황하는 순간이 바로 이 부분입니다.

"담보 잡혔으면 됐지, 왜 내 땅에 지상권까지 설정하라는 겁니까?"

은행이 근저당권 외에 지상권 설정을 요구했다는 것은, 당신의 신용이나 담보물의 가치를 극도로 불신하고 있다는 뜻입니다.

• 나대지(빈 땅)의 함정: 건물이 없는 토지를 담보로 잡을 때, 은행은 당신이 나중에 건물을 지어 토지 가치를 떨어뜨리거나 경매를 방해하는 것을 막기 위해 지상권을 설정합니다.

• 꼼짝 못 하는 내 땅: 지상권이 설정되면, 명의는 당신 것이라도 실질적인 사용 권한은 은행이 갖게 됩니다.

  빚을 다 갚기 전까지는 건물을 지을 수도, 땅을 팔 수도 없습니다. (지상권이 설정된 땅을 살 사람은 없으니까요.)

즉, 스스로 땅을 팔아 빚을 갚을 기회조차 박탈당한 채, 은행이 경매로 넘기기만을 기다려야 하는 상태가 되는 것입니다.

대출 연장 요건이거나 연체 중이라면

인터넷에 떠도는 버티면 된다는 말은 당신의 인생을 책임져주지 않습니다.

은행이 지상권 설정을 요구했거나 이미 경매 예고장을 보냈다면, 이것은 개인이 감당할 수 있는 영역을 넘어선 법적 전쟁입니다.

법리를 모르는 상태에서 은행 법무팀을 상대하는 것은 계란으로 바위를 치는 것과 같습니다.

지금 전문가를 선임해야 하는 이유:

• 경매 방어: 당장 내일 집이 넘어가는 것을 막을 수 있는 것은 법원의 결정문뿐입니다.

• 지상권 해소: 빚을 갚는 조건으로 지상권을 말소시키거나, 부당한 권리 행사를 막아내는 협상은 변호사만이 가능합니다.

• 채무 조정: 파산이나 회생을 통해 빚 자체를 탕감받을 수 있는 길을 열어드립니다.

두려움에 떨며 전화기를 꺼두지 마십시오. 당신의 소중한 자산과 가족의 보금자리를 지킬 수 있는 마지막 타이밍, 저희가 함께 잡겠습니다.