매도인 하자담보책임, 이것 모르면 수리비 달라는 대로 다 줘야 합니다

매도인 하자담보책임, 매수인이 달라는 대로 다 줘야 할까요? (방어 전략)

"좋은 마음으로 집을 넘겨주고 이사까지 마쳤는데, 갑자기 내용증명이라니요?"

아마 지금 이 글을 읽고 계신 분들은 매수인으로부터 "비가 새니 수리비 2천만 원을 내놔라" 혹은 심각하게는 계약을 없던 걸로 하겠다(해제)라는 통보를 받고 밤잠을 설치고 계실 겁니다.

이미 받은 매매대금은 다른 곳에 썼는데, 이제 와서 큰돈을 돌려줘야 한다니 눈앞이 캄캄하실 테지요.

인터넷을 검색해보니 '매도인의 하자담보책임은 무과실 책임'이라며 무조건 물어줘야 한다는 글만 보여 답답하실 겁니다.

결론부터 말씀드립니다. 매수인이 달라는 대로 다 줄 필요, 없습니다.

매도인에게 책임이 있는 것은 맞지만, '방어할 수 있는 법적 방패' 또한 분명히 존재하기 때문입니다.

오늘 이 글에서는 매도인 입장에서 억울한 배상을 막는 핵심 방어 논리를 변호사가 의뢰인에게 설명하듯 풀어드리겠습니다.

📌집을 샀는데 누수가 생겼다면? 하자담보책임 소송으로 해결하는 법

지피지기면 백전백승, 상대방이 주장하는 하자의 정체부터 파악하십시오

무작정 "죄송합니다"라고 하거나 "배째라"라고 하기 전에, 상대방이 주장하는 공격 포인트가 무엇인지 정확히 분류해야 합니다. 민법상 하자는 크게 두 가지로 나뉩니다.

물건의 하자 (가장 흔한 케이스)

• 상황: "베란다에 물이 샌다(누수)", "보일러가 고장 났다", "벽에 금이 갔다".

• 법적 근거: 민법 제580조 (매도인의 하자담보책임)

• 주로 건물의 물리적 결함을 문제 삼는 경우입니다.

권리의 하자 (치명적인 케이스)

• 상황: "땅을 샀는데 등기부랑 실제 평수가 다르다(수량부족)", "알고 보니 땅의 일부가 남의 땅이다(타인권리매매)", "저당권이 실행되어 소유권을 잃게 생겼다".

• 법적 근거: 민법 제570조~576조

• 부동산 자체의 문제보다는 소유권이나 사용권에 법적인 태클이 걸린 경우입니다.

💡왜 구분이 중요할까요?

하자의 종류에 따라 여러분이 책임을 면할 수 있는 '조건'과 '기간'이 완전히 다르기 때문입니다.

상대가 엉뚱한 법리를 들이대고 있다면, 그것만으로도 방어가 가능합니다.

여기가 승부처입니다

이 표 하나만 머릿속에 있어도, 상대방의 부당한 요구를 걸러낼 수 있습니다.

매도인이 자주 겪는 오해와 진실

Q. "물건의 하자인 줄 알았는데, 법률적 제한(건축 불가 등)이래요."

A. 판례는 이를 '물건의 하자'로 봅니다.

예를 들어, 땅을 샀는데 법령상 제한으로 집을 지을 수 없는 경우, 판례는 이를 권리의 하자가 아닌 물건의 하자로 분류합니다.

즉, 매수인이 이를 알 수 있었는지(과실 여부)를 따져서 방어할 수 있다는 뜻입니다.

Q. "계약서 특약에 ‘현 시설 상태에서의 매매계약’이라고 적었는데, 면책되는 거 아닌가요?"

A. 안타깝게도, 그 문구만으로는 '모든 책임'을 피할 수 없습니다.

많은 분들이 이 한 줄만 믿고 안심하시지만, 우리 법원 판례는 이를 매수인이 목적물을 확인한 현 상태 그대로 인수한다는 의미로 좁게 해석합니다.

즉, 눈에 보이는 하자는 면책될 수 있어도, 배관 내부의 누수나 벽 속의 균열 같은 숨은 하자까지 책임을 면제해준다는 뜻은 아닙니다.

단, 특약에 누수 및 보일러 고장에 대해서는 매도인이 책임지지 않는다라고 구체적으로 명시했다면 이야기는 다릅니다.

이 경우엔 하자담보책임 규정보다 특약이 우선하므로 강력한 방어 수단이 됩니다.

Q. "이사 가고 3개월이나 지나서 누수가 터졌는데, 이것도 제 책임인가요?"

A. '누수의 원인'이 언제 생겼느냐에 따라 승패가 갈립니다.

매도인의 하자담보책임은 계약 체결 시(또는 인도 시)에 이미 존재했던 하자에 대해서만 책임을 집니다.

만약 매수인이 입주하여 인테리어 공사를 하다가 건드려서 누수가 났거나, 단순히 노후화로 인해 인도 후에 배관이 터진 것이라면 매도인의 책임이 아닙니다.

여기서 중요한 것은 입증 책임입니다. "이 누수가 계약 전부터 있었다"는 사실은 돈을 달라는 매수인이 입증해야 합니다.

단순히 지금 물이 샌다는 사실만으로는 부족합니다. 상대방이 명확한 증거(과거 누수 흔적 등)를 대지 못한다면 당당하게 거절하셔도 됩니다.

배상해줘야 하는 범위: "새 집을 만들어 달라는 건가요?"

매수인이 가장 많이 하는 실수가 바로 과도한 요구입니다.

10년 된 아파트를 샀으면서 신축 아파트 수준의 완벽한 상태를 요구하며 리모델링 비용 전체를 청구하는 경우가 비일비재합니다.

여기서 매도인의 방어 논리는 손해배상의 범위 제한니다.

계약 해제는 쉽게 되지 않습니다

매수인은 겁을 주려고 "계약 해제"를 운운하지만, 법적으로 계약 해제는 해당 하자로 인해 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에만 가능합니다(민법 제575조, 580조).

단순히 누수가 있거나 일부 파손이 있다고 해서 집을 반환하고 돈을 다 돌려줘야 하는 것은 아닙니다. 대부분은 '수리비(손해배상)' 선에서 정리됩니다.

손해배상도 이행이익 vs 신뢰이익 따져야 합니다

• 권리의 하자(타인권리매매 등): 원칙적으로 계약이 유효하다면 이행이익(정상적으로 넘어왔을 때의 시가 등)을 배상해야 할 수 있습니다.

• 물건의 하자: 매수인이 입은 실제 손해(합리적인 수리비)에 한정되며, 매수인이 낡은 시설을 새것으로 교체하며 얻는 이익(초과 이익)까지 매도인이 물어줄 의무는 없습니다.

매도인의 필살기, 매수인의 과실과 제척기간

이 부분이 가장 중요합니다. 이 두 가지를 입증하면 돈을 한 푼도 주지 않아도 될 수 있습니다.

매수인이 이미 알고 있었거나(악의), 알 수 있었는가(과실)?

매수인이 계약 당시 하자를 알고 있었거나, 조금만 주의를 기울였다면 알 수 있었는데 부주의해서 몰랐다면(과실), 매도인은 책임을 지지 않습니다.

실전 Tip: 매매 계약 당시 중개대상물 확인설명서에 체크된 내용, 매수인이 집을 방문했을 때 충분히 눈으로 볼 수 있었던 균열 등을 근거로 삼아야 합니다.

"직접 와서 꼼꼼히 보고 계약하지 않았느냐"는 논리가 여기서 통합니다.

제척기간이 지났는가?

법은 권리 위에 잠자는 자를 보호하지 않습니다.

• 물건의 하자(누수 등): 매수인이 그 사실을 안 날로부터 6개월 내에 행사해야 합니다 (민법 제582조).

• 권리의 하자: 종류에 따라 다르지만, 보통 사실을 안 날(선의) 또는 계약한 날(악의)로부터 1년입니다.

주의! 내용증명이 6개월이 지나서 도착했다면? 아주 강력한 방어 수단이 됩니다. 날짜 계산이 싸움의 승패를 가릅니다.

리모델링 비용 3천만 원을 요구받고 있는 A씨

A씨는 20년 된 빌라를 팔았습니다. (이해를 돕기 위해 구성된 가상의 사례입니다.)

잔금 치른 지 3달 뒤, 매수인은 "천장에서 물이 샌다"며 방수 공사비 및 도배 장판 비용으로 3천만 원을 요구했습니다. 견적서를 보니 집 전체를 뜯어고치는 수준이었습니다.

이렇게 대응할 수 있습니다

1. 과실 입증: 계약 당시 A씨가 "오래된 집이라 결로가 있을 수 있다"고 고지했고, 매수인이 이를 확인하고 가격을 500만 원 깎아준 내역(특약사항)을 찾아낼 수 있습니다.

2. 범위 축소: 법원 감정 선례를 들어, 3천만 원은 '자산 가치 증대(개량)' 비용이 포함된 과잉 청구임을 지적할 수 있습니다.

3. 결과: 단 한 푼의 배상금도 주지 않고 종결되었습니다. 매수인의 과실(알고 샀음)이 인정될 수 있습니다

이게 과실로 인정될까? 확신이 서지 않는다면

지금 상대방이 보낸 내용증명이나 문자를 다시 한번 확인해보십시오.

1. 상대가 주장하는 것이 물리적 결함(물건)인지, 등기/면적 문제(권리)인지 구분하십시오.

2. 만약 '물건의 하자'라면, 계약 당시 중개대상물 확인설명서를 꺼내십시오.

3. 거기에 "상태 양호"라고 체크되어 있거나, 매수인이 직접 방문한 날짜가 기록되어 있다면 매수인의 과실을 주장할 강력한 무기가 됩니다.

상대방에게 답변을 보내기 전에 저에게 해당 문구와 계약서를 보여주십시오. 방어 논리를 잡아드리겠습니다.

지금 전문가를 만나야 하는 이유

매수인의 내용증명을 받고 당황해서 알겠습니다, 제가 고쳐드릴게요라고 덜컥 답변하거나, 홧김에 법대로 해!라고 감정적으로 대응하면 돌이킬 수 없습니다.

• 무심코 보낸 문자 한 통이 채무 승인이 되어, 안 줘도 될 돈을 주게 되는 족쇄가 될 수 있습니다.

• 하자담보책임은누가 더 증거를 잘 수집하고 법리를 정교하게 짜느냐'의 싸움입니다.

지금 불안에 떨고 계신다면, 혼자 고민하지 마십시오.

현재 매수인이 주장하는 하자가 물건인지 권리인지, 그리고 매수인의 과실을 입증할 단서가 계약서 어디에 숨어 있는지 찾아드리겠습니다.

내용증명 답변서 작성부터 협상까지, 당신의 소중한 자산을 지키는 방패가 되어 드립니다.