집을 샀는데 누수가 생겼다면? 하자담보책임 소송으로 해결하는 법

분양받은 새집인데 천장에서 물이 새고, 벽지에는 곰팡이가 번졌습니다. 시공사에 항의했지만 “입주 후 발생한 거라 보수 책임이 없다”는 답변만 돌아왔죠.

이럴 때 바로 알아야 할 개념이 ‘하자담보책임’입니다.

매도인 또는 시공사는 건물의 하자(결함)에 대해 일정 기간 보수 또는 손해배상 책임을 져야 합니다. 오늘은 하자담보책임의 의미, 소송 요건, 실제 대응 방법을 정리해드릴게요.

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하자담보책임이란 무엇인가?

하자담보책임은 매매 또는 도급 목적물에 하자(결함)가 있을 때, 매도인 또는 수급인(시공사)이 그 하자로 인해 매수인 또는 도급인이 입은 손해를 배상하거나 하자를 보수해야 하는 법적 책임을 말합니다.

💡 근거 법조항

「민법 제580조」

매매의 목적물에 하자가 있는 경우, 매수인은 하자담보책임을 물을 수 있다.

즉, 매수인이 몰랐던 결함이 계약 당시 이미 존재했다면 매도인(또는 시공사)이 책임을 져야 합니다.

어떤 경우에 하자담보책임이 인정될까?

하자담보책임은 단순한 노후나 자연적 손상이 아니라, 계약 당시 존재했던 ‘하자’임이 입증되어야 인정됩니다.

📍 대표적인 인정 사례

• 천장·벽 누수 발생

• 바닥 균열, 결로, 단열 불량

• 창호 기밀 불량, 전기·배관 하자

• 방수 미비로 곰팡이 번식

이러한 하자는 공사나 자재 불량 등으로 계약 시점부터 존재한 것으로 추정되어 매수인이 이를 발견했다면 하자담보책임 소송으로 손해배상을 청구할 수 있습니다.

하자담보책임의 기간은 언제까지일까?

매매의 경우 하자 발견 후 6개월 이내에 제기해야 하고 도급의 경우 목적물의 인도를 받은 날로부터 1년 애네 하자보수 또는 손해배상의 청구를 하여야 합니다.

✅ 주택법상 하자보수기간 예시

• 구조 안전 관련 하자: 10년

• 지붕·기초·외벽 균열: 5년

• 마감재, 창호, 난방 등 일반 하자: 2년

즉, 단순 입주민 불편이 아니라 건물 안전·기능에 영향을 주는 하자라면 발생 시점이 2~5년 이내라도 보수 또는 손해배상 청구가 가능합니다.

하자담보책임 소송, 이렇게 진행됩니다

1️⃣ 하자 발생 확인 및 증거 확보

: 누수, 균열, 곰팡이 등을 촬영하고, 시공 관련 자료(견적서, 도면 등) 보관

2️⃣ 하자진단·감정 절차 진행

: 감정인을 통해 하자의 원인·규모를 객관적으로 입증

3️⃣ 내용증명 발송

: 시공사·매도인에게 하자보수 요청 및 손해배상 청구 의사 통보

4️⃣ 하자담보책임 소송 제기

: 하자보수비, 수리비, 임시거주비 등을 손해배상으로 청구 가능

📌 포인트

→ 감정 결과가 ‘시공상 하자’로 인정되면 대부분 매도인 또는 시공사의 책임이 인정됩니다.

💰 5️⃣ 손해배상 vs 하자보수, 뭐가 다를까?

대부분의 피해자는 하자보수 요구로 시작하지만 시공사가 응하지 않으면 손해배상청구 소송으로 전환됩니다.

자주 묻는 질문

Q1. 하자담보책임은 모든 하자에 적용되나요?

→ 아니요. 단순 노후나 입주 후 관리 부실로 인한 손상은 제외됩니다. 계약 당시 존재했던 결함임이 입증되어야 합니다.

Q2. 하자담보책임 소송에서 가장 중요한 증거는 무엇인가요?

→ 하자 발생 시점의 사진·영상자료와 감정결과서입니다. 또한 계약서, 견적서, 시공사 연락기록도 중요합니다.

Q3. 시공사가 보수를 거부하면 바로 소송해야 하나요?

→ 내용증명을 통해 공식적인 보수 요청을 먼저 해야 합니다. 응답이 없거나 거부 시, 법원 감정 절차를 거쳐 소송으로 진행하면 됩니다.

하자담보책임은 단순한 불만 제기가 아니라 법이 인정한 권리입니다. 누수, 균열, 결로처럼 건물의 안전과 가치를 훼손하는 하자가 있다면 시공사나 매도인은 법적으로 책임을 져야 합니다.

법무법인(유) 이현은

📌 하자담보책임 소송

📌 하자보수 및 손해배상 청구

📌 감정절차 및 증거 확보 지원

까지 피해자 중심으로 실질적인 법률 조력을 제공합니다. 하자를 방치하지 말고, 지금 바로 권리 회복 절차를 시작하세요.