아파트 부실공사 - 시공사 책임, 하자보수 소송 절차 총정리

아파트 부실공사는 단순한 불편을 넘어 재산 가치 하락, 안전 문제, 정신적 스트레스로 이어지는 심각한 피해입니다. 특히 시공사나 시행사 측이 책임을 회피하려 할 때, 법적으로 제대로 대응하지 않으면 하자보수 기한이 지나 손해배상조차 못 받는 경우도 있습니다. 오늘은 실제 피해자분들이 꼭 알아야 할 ‘부실공사의 법적 정의부터 손해배상, 소송까지의 전체 절차’를 변호사의 시각에서 풀어드리겠습니다.

부실공사의 법적 정의와 유형

부실공사는 법적으로는 엄연히 정의되어 있습니다.

• 「건설기술 진흥법」 제53조 및 같은 법 시행령 제88조는 부실시공의 금지와 처벌을 규정합니다. 즉, “건설공사는 설계도서, 시방서 및 관계 법령에 따라 시공하여야 하며, 이를 위반한 공사는 부실시공으로 본다”는 취지입니다.

• 「공동주택관리법」 제36조 제4항은 ‘하자’를 “공사상 잘못으로 인하여 균열·침하·파손·들뜸·누수 등이 발생하여 건축물 또는 시설물의 안전상·기능상 또는 미관상의 지장을 초래할 정도의 결함”

  으로 정의하고 있습니다.

대표적인 부실공사 유형은 다음과 같습니다.

• 구조적 하자: 벽체 균열, 바닥 침하, 콘크리트 강도 미달 등

• 설비 하자: 난방·배관 누수, 전기배선 불량, 소음 문제 등

• 마감 하자: 창호 틀어짐, 타일 들뜸, 방수 불량 등

• 기타 안전상 하자: 화재·누전 위험, 엘리베이터 안전 미비 등

이 중 누수·균열·단열 문제는 대부분 감정 단계에서 ‘부실시공’으로 인정되는 대표적 사례입니다.

시공사·감리·분양사의 법적 책임

아파트 부실공사는 단순히 시공사만의 책임이 아닙니다. 법적으로는 시공사·감리사·분양사 모두 하자담보책임을 질 수 있습니다.

• 시공사는 시공상의 하자에 대한 1차적 책임자입니다. 하자담보책임 기간(2~10년) 동안 하자보수나 손해배상 의무를 집니다.

• 감리사는 부실시공을 제대로 감리하지 않았다면, 감리 소홀로 인한 책임을 질 수 있습니다.

• 분양사(시행사)는 허위 광고나 부실 설계로 인한 손해가 있을 때, 소비자(입주민)에게 계약상 책임을 질 수 있습니다.

즉, 하자 원인에 따라 공동책임 또는 연대책임을 물을 수도 있습니다. 따라서 초기 단계부터 책임 주체를 명확히 파악하는 것이 핵심입니다.

부실공사 시효 및 기간

하자담보책임은 공사 종류별로 기간이 다릅니다. 시효가 지나면 아무리 하자가 명백해도 법적으로 청구할 수 없습니다.

🕒 하자 발견 즉시 신고해야 시효가 중단되므로, 입주자대표회의나 입주민 개인이라도 즉시 하자신고서를 제출해두는 것이 좋습니다.

부실공사 하자보수 청구 절차

부실공사를 발견했다면 즉시 하자보수 청구 절차를 밟아야 합니다. 절차를 놓치면 시효가 지나 권리를 잃을 수도 있습니다.

📍 기본 절차는 다음과 같습니다.

1️⃣ 하자 발견

하자 발견 즉시 사진, 동영상 등 증거를 확보합니다.

2️⃣ 하자신고서 작성 및 통보

시공사나 관리사무소에 공식적인 하자신고서를 접수합니다.

3️⃣ 하자심사·분쟁조정위원회 신청

시공사가 보수를 거부하거나 지연하면,

국토교통부 산하 하자심사·분쟁조정위원회에 신청해 판단을 받을 수 있습니다.

4️⃣ 보수요구 → 불이행 시 보수비 청구

시공사가 이행하지 않을 경우, 보수비(공사비 상당액)를 직접 청구하거나 소송을 제기할 수 있습니다.

💡 실무 팁: 하자진단 전문기관의 감정서 확보가 매우 중요합니다. 이 감정서는 하자의 존재와 원인을 입증하는 핵심 증거가 됩니다.

부실송사 손해배상청구 및 소송 절차

시공사가 끝내 하자보수를 거부하거나 미루는 경우, 손해배상청구 소송으로 넘어가야 합니다. 일반적인 절차는 다음과 같습니다.

1️⃣ 감정의뢰 – 법원이 지정한 감정인이 하자 여부 및 보수비용 산정

2️⃣ 소장 제출 및 변론 – 시공사 측과 법정 공방

3️⃣ 판결 및 배상 명령 – 법원이 시공사에게 손해배상 또는 하자보수 판결

부실공사 소송은 전문성이 필요한 영역입니다. 하자 진단, 책임주체 분석, 감정 절차 등에서 법률 대응이 미흡하면 “하자 없음” 판정이 나오는 경우도 흔합니다.

변호사가 필요한 이유

많은 분들이 “하자보수청구 정도는 스스로 가능하지 않을까?” 생각하시지만, 실제 부실공사 사건은 단순 민원 수준이 아닙니다.

• 시공사는 법률대리인(로펌)을 통해 방어 논리를 세웁니다.

• 하자 범위·보수비 산정·책임주체 등에서 치열한 법리 다툼이 있습니다.

• 감정 결과가 불리하게 나오면 배상액이 대폭 줄거나 ‘하자 없음’ 판단을 받을 수 있습니다.

따라서 전문 변호사의 조력을 받는 것이 결국 시간과 비용을 아끼는 길입니다.

특히 집단소송의 경우 입주민이 함께 대응하면 비용을 분담하면서 협상력을 높일 수 있습니다.

자주 묻는 질문

Q1. 시공사가 하자보수를 거부하면 어떻게 해야 하나요?

→ 하자심사·분쟁조정위원회에 신청하거나 손해배상청구 소송을 제기할 수 있습니다.

Q2. 입주 후 3년이 지났는데 보상받을 수 있나요?

→ 내력구조부 하자는 10년이므로 청구 가능합니다. 단, 증거 확보가 중요합니다.

Q3. 감리사나 분양사도 같이 고소할 수 있나요?

→ 분양사는 계약상 책임, 감리사는 중대한 과실 시 불법행위 책임이 인정될 수 있습니다.

Q4. 하자진단 감정은 꼭 받아야 하나요?

→ 네. 법원은 감정결과를 근거로 하자 유무를 판단하므로 필수입니다.

아파트 부실공사는 시간이 지날수록 증거가 사라지고, 시효가 줄어듭니다. “조금 더 기다려보자”는 생각이 결국 보상받을 기회를 놓치는 이유가 됩니다. 지금 하자가 의심된다면, 하자진단 감정 → 보수요구 → 법적 조치 절차를 전문가와 함께 시작하세요.

“하자는 스스로 고쳐지지 않습니다. 법이 보장하는 권리를 제대로 행사해야 합니다.”

부실공사 피해, 혼자 고민하지 마세요. 법무법인 이현이 하자보수·손해배상 전 과정을 함께하겠습니다.