아파트 하자 소송: 시공사의 '시간 끌기'에 속지 마세요
"다음 달까지 전면 보수하겠습니다."
시공사의 약속을 믿고 기다린 지 벌써 2년. 그사이 보수를 했다고는 하지만 누수는 여전하고, 외벽 균열은 오히려 더 벌어졌습니다. 이제 사용검사일로부터 3년이 되어가는데, 입주자대표회의(입대위) 임원들은 매일 밤 잠을 설칩니다.
"지금 소송을 걸어야 하나? 아니면 시공사를 조금 더 믿어봐야 하나?"
하지만 이 고민 자체가 시공사의 의도된 전략일 수 있습니다. 공동주택관리법상 하자담보책임기간(내력구조부 10년, 시설별 1년~5년) 내에 하자를 발견하고 청구하지 못하면, 수억 원의 보수 비용은 고스란히 입주민의 몫이 됩니다. 시공사는 이 사실을 누구보다 잘 알고 있습니다.
👉 아파트 부실공사 - 시공사 책임, 하자보수 소송 절차 총정리
시공사는 왜 시간을 끄는가?
실무에서 반복적으로 나타나는 시공사의 대응 방식입니다:
1단계: 하자 인정 회피 "그 정도는 정상 범위입니다", "시공 하자가 아니라 사용자 과실입니다" 등의 답변으로 초기 대응을 미룹니다.
2단계: 형식적 보수 하자담보책임기간 만료 6개월 전쯤, 갑자기 적극적으로 보수에 나섭니다. 하지만 근본 원인을 해결하지 않은 임시방편에 그치는 경우가 많습니다.
3단계: 재하자 발생 보수 후 3~6개월 뒤 동일한 하자가 재발합니다. 이때는 이미 하자담보책임기간이 만료되었거나 임박한 상태입니다.
💡 핵심 의도: 하자담보책임기간을 넘기는 것입니다. 이 기간 내에 하자가 발견되지 않거나 청구되지 않으면, 보수 책임을 면할 수 있기 때문입니다.
법적으로 문제가 되는 이유
공동주택관리법 제36조는 사업주체(시공사)에게 일정 기간 내에 발생한 하자를 무상으로 보수할 의무를 부과합니다. 하지만 이 기간은 공용부분의 경우 "사용검사일"로부터, 전유부분(각 세대 내부)의 경우 "입주자에게 인도한 날"로부터 기산됩니다.
즉, 2021년 6월 사용검사를 받은 아파트의 공용부분 일반 시설 하자는 시설별로 1년~5년의 담보책임기간이 적용됩니다. 예를 들어 3년 담보책임이 적용되는 시설의 경우 2024년 6월이면 기간이 종료됩니다. 그 이후 발생한 하자는 원칙적으로 시공사에게 보수를 청구할 수 없습니다.
하자담보책임기간의 정확한 이해
기간의 의미와 법적 성질
"공동주택관리법상 하자담보책임기간은 하자발생기간을 의미합니다. 이 기간 내에 발생한 하자에 대한 보수청구권 또는 손해배상청구권의 소멸시효 기산일은 다음과 같이 구분됩니다.
하자 발생 시점이 불분명한 경우:
사용검사 전 하자: 사용검사일부터 소멸시효 진행
사용검사 후 하자: 각 하자담보책임기간 만료일부터 소멸시효 진행
하자 발생 시점이 명확한 경우:
손해배상청구권: 하자가 발생하여 보수가 필요하게 된 시점부터 소멸시효 진행
예를 들어, 3년 담보책임기간이 적용되는 누수 하자의 경우
하자 발생 시점을 명확히 입증할 수 없다면 : 담보책임기간 만료일(사용검사일 + 3년)부터 소멸시효 진행
하자 발생 시점을 명확히 입증할 수 있다면: 그 발생 시점부터 소멸시효 진행 가능
따라서 하자 발견 즉시 사진, 동영상, 전문가 의견 등으로 발생 시점을 명확히 기록해두는 것이 중요합니다.
담보책임기간의 구체적 적용
공동주택관리법 시행령 제36조 제1항 별표 4에 따른 주요 시설별 담보책임기간:
내력구조부 (10년): 기둥, 보, 내력벽, 주계단 등 5년: 지붕, 외벽, 배수·배관 설비 등 3년: 조적조 벽, 미장·타일·방수, 창호 등 2년: 도배·마루, 수장, 난방·급탕 설비 등 1년: 전기·소화 설비, 승강기 등
기산일의 정확한 구분
공용부분: 사용검사일
전유부분: 각 세대에 인도한 날
따라서 사용검사일과 실제 입주일이 다른 경우, 전유부분의 하자담보책임기간은 입주일(인도일)을 기준으로 계산해야 합니다.
하자담보책임기간 만료 임박: 즉시 해야 할 3단계
1단계: 하자 현황 전수 조사 및 문서화 (담보책임기간 만료 6개월 전)
법적 근거: 담보책임기간 내에 발생한 하자만 청구 가능합니다.
실행 방법:
전 세대 대상 하자 접수 공고 (최소 2주 이상 기한 설정)
공용 부분 하자 목록 작성 (주차장, 복도, 외벽, 지붕 등)
각 하자별 사진/동영상 촬영 (날짜가 표시되도록)
가능하다면 감정 기관의 예비 조사 실시
증거 수집 핵심:
동일 하자의 반복성 입증 (1차 보수 → 재발 → 2차 보수 → 재발)
시공사와의 모든 통신 기록 보관 (문자, 이메일, 공문)
입주민들의 불편 호소 기록 (관리사무소 민원 접수 내역)
2단계: 시공사에 최고 및 보수 기한 지정 (담보책임기간 만료 4개월 전)
법적 의미: 소송 전 최고는 단순한 형식이 아닙니다. 나중에 법원에서 "입대위가 충분한 협의 기회를 주었음"을 입증하는 중요한 증거가 됩니다.
내용증명 작성 시 필수 포함 사항:
구체적 하자 내역 및 위치
하자담보책임기간 명시 (예: "사용검사일 2021년 6월 30일 기준, 3년 담보책임 시설은 2024년 6월 30일 만료 예정")
명확한 보수 기한 (예: "본 통지 수령 후 30일 이내")
불이행 시 법적 조치 예고
실무 팁: 내용증명은 반드시 시공사의 법인 등기부상 본점 주소로 발송하세요. 현장 소장이나 AS센터로 보내면 "받지 못했다"는 항변의 여지를 줍니다.
3단계: 소송 준비 및 제기 (담보책임기간 만료 2개월 전)
타이밍이 결정적인 이유: 하자담보책임기간 내에 하자가 발생했다면, 그 하자에 대한 보수청구권의 소멸시효는 담보책임기간이 경과한 날부터 진행됩니다. 소송을 제기하면 이 소멸시효가 중단되므로, 담보책임기간 내에 발생한 하자에 대한 권리를 보전할 수 있습니다.
입대위 및 관리단 총회 결의 사항: 공동주택관리법 제37조에 따라 입주자대표회의가 하자보수를 청구할 수 있습니다. 다만 소송 제기와 같은 중요 사항은 입주자대표회의 규약이나 관행에 따라 관리단 총회의 결의를 거치는 것이 일반적입니다.
소송 제기 승인
소송 비용 분담 방식 결정
소송대리인 선임 승인
소송 전 준비:
감정 기관 선정 및 정밀 감정 실시 (보통 1~2개월 소요)
하자 보수 비용 산정 (감정서에 포함)
시공사의 책임 범위 법률 검토
증거 수집 체크리스트: 법원이 인정하는 증거
사진 촬영 시 주의사항:
날짜가 자동 기록되는 설정 사용
전체 모습과 세부 모습을 모두 촬영
동일 장소를 시간 경과에 따라 여러 번 촬영 (하자 진행 과정 입증)
측정 도구(자, 수평계)를 함께 촬영하여 규모 입증
동영상이 더 유리한 경우:
누수 (물이 떨어지는 모습)
균열 확대 (시간 경과에 따른 변화)
소음 문제 (실제 소리 녹음)
필수 보관 문서:
사용검사증 및 준공 도면, 시방서
입주자 모집 공고 (시공사가 약속한 시공 내용)
하자 접수 및 보수 이력 (관리사무소 기록)
시공사와 주고받은 모든 공문, 이메일, 문자 메시지
감정 보고서: 하자 소송에서 가장 중요한 증거입니다. 한국건설기술연구원, 한국시설안전공단 등 공신력 있는 기관에 의뢰하세요. 감정 보고서에는 다음 내용이 포함되어야 합니다:
하자 발생 원인 (시공 불량, 설계 오류 등)
보수 방법 및 예상 비용
안전성 평가 (구조 안전 관련 하자의 경우)
통신 기록:
시공사와의 대화 기록이 중요한 이유: 법원은 "시공사가 하자를 인정했는지"를 중요하게 봅니다. 구두 약속도 증거가 될 수 있으므로, 가능하다면:
회의 시 녹음 (상대방에게 녹음 사실 고지 후)
회의록 작성 및 쌍방 서명
문자나 이메일로 합의 내용 재확인 ("오늘 회의에서 ○○하자를 11월까지 보수하기로 합의한 것 맞습니까?")
하자보수청구와 손해배상청구의 구분
공동주택관리법 제37조는 두 가지 청구권을 규정합니다:
하자보수청구권 (제37조 제1항)
사업주체에게 직접 하자를 보수할 것을 청구하는 권리입니다. 법원은 시공사에게 "직접 보수할 것"을 명령할 수 있습니다.
장점: 실제로 하자가 보수됨 단점: 시공사가 불성실하게 보수하거나, 보수 후 재하자가 발생할 위험
손해배상청구권 (제37조 제2항, 민법 제667조 준용)
하자 보수에 갈음하여 보수 비용 상당의 금전을 청구하는 권리입니다.
장점: 금전 배상을 받아 입주민이 원하는 업체에 보수 의뢰 가능 단점: 보수 비용 산정에 다툼이 생길 수 있음
실무 선택: 시공사와의 신뢰가 완전히 무너진 경우, 손해배상청구(금전 배상)가 더 실효적일 수 있습니다.
소송 진행 절차와 비용
초기 비용:
감정 비용: 1,000만~3,000만 원
변호사 착수금: 3,000만~5,000만 원 (청구 금액에 따라 변동)
인지대 및 송달료: 수백만 원
비용 분담 방식:
전체 세대 균등 분할
전용면적 비율에 따른 분담
하자 발생 세대만 분담 (공용 부분 제외)
승소 시: 소송 비용 대부분을 시공사로부터 회수 가능합니다.
👉소송 진행 기간
1심: 통상 1년~1년 6개월
항소심: 6개월~1년
상고심: 6개월~1년
전체적으로 2~3년이 소요될 수 있습니다. 하지만 하자담보책임기간 내에 하자가 발생하고 이를 청구했다면, 소송이 장기화되더라도 보수청구권의 소멸시효는 담보책임기간 경과 후부터 진행되므로 권리를 보전할 수 있습니다.
시공사의 일반적인 항변과 대응
"그 정도는 정상 범위"
시공사는 종종 "콘크리트 건조 수축은 정상", "미세한 균열은 하자가 아니다"라고 주장합니다.
법적 기준: 공동주택관리법 시행령 제47조 제3항에 따라 국토교통부장관이 고시하는 '공동주택 하자의 조사, 보수비용 산정 및 하자판정기준'에서 하자 여부를 구체적으로 규정하고 있습니다. 균열의 경우 부위, 폭, 길이 등을 종합적으로 고려하여 판정합니다. 감정 기관의 보고서로 하자 해당 여부를 입증하세요.
"입주민이 잘못 사용해서 발생한 손상"
대응 방법:
동일한 하자가 여러 세대에서 발생했음을 입증 (우연이 아닌 시공 결함)
전문가 감정서로 원인이 시공 불량임을 입증
입주 초기부터 하자를 신고한 기록 제시
"이미 보수했으니 책임 없다"
법적 쟁점: 보수 후 재발한 하자도 사업주체 책임입니다. 공동주택관리법 제36조의 담보책임은 "하자의 완전한 제거"를 의미하기 때문입니다.
입증 방법:
1차 보수 일자 및 내용 기록
재발 시점 및 상태 사진
"근본 원인을 해결하지 않은 임시방편"이었음을 감정서로 입증
변호사 선임이 반드시 필요한 이유
혼자서는 어려운 법적 쟁점들
하자담보책임기간과 소멸시효의 구분: 많은 분들이 "담보책임기간이 지나면 끝"이라고 오해하지만, 정확히는 담보책임기간 내에 발생한 하자는 그 기간이 경과한 후에도 소멸시효 기간(10년) 동안 청구할 수 있습니다. 이 복잡한 법리를 정확히 이해하고 적용하는 것은 전문가의 영역입니다.
일부 승소와 전부 승소의 경계: 하자 감정에서 A, B, C 세 가지 하자 중 A, B만 시공 불량으로 인정될 수 있습니다. 이 경우 청구 금액을 어떻게 조정하고, 소송 비용은 어떻게 분담되는지 복잡한 계산이 필요합니다.
강제집행 절차: 승소 판결을 받아도 시공사가 자발적으로 보수하지 않으면 별도의 강제집행 절차가 필요합니다. 금전 채권과 달리 "보수 청구"는 대체 집행이라는 특수한 절차를 거쳐야 합니다.
💡 시공사는 전문 법무팀을 보유하고 있습니다
대형 시공사는 자체 법무팀과 외부 로펌을 동시에 활용합니다. 상대방이 전문가인데 입대위가 혼자 대응하면 절차적·법리적으로 불리한 위치에 놓일 수밖에 없습니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 하자담보책임기간이 정확히 언제부터 시작되나요?
A. 공동주택관리법 제36조 제3항에 따라:
공용부분: 사용검사일부터
전유부분: 입주자에게 인도한 날부터
예를 들어, 2021년 6월 1일 사용검사를 받고, 101동 301호는 2021년 7월 15일 입주했다면, 공용부분(주차장, 복도 등)의 담보책임기간은 2021년 6월 1일부터, 301호 전유부분(세대 내부)의 담보책임기간은 2021년 7월 15일부터 각각 기산됩니다.
실무 주의사항: 일부 시공사는 "임시 사용승인"을 받고 입주를 시작한 뒤, 한참 후에 "본 사용검사"를 받는 경우가 있습니다. 이때는 실제 입주가 가능했던 시점(임시 사용승인일)을 기준으로 담보책임기간이 시작될 수 있으므로 반드시 확인하세요.
Q2. 하자담보책임기간이 지나면 정말 청구할 수 없나요?
A. 하자담보책임기간은 "하자발생기간"을 의미합니다. 이 기간 내에 발생한 하자에 대한 보수청구권의 소멸시효는 각 하자담보책임기간이 경과한 날로부터 진행됩니다.
예를 들어, 3년 담보책임기간이 적용되는 누수 하자가 사용검사일로부터 2년 후에 발생했다면:
하자 발생: 사용검사일 + 2년
담보책임기간 만료: 사용검사일 + 3년
보수청구권 소멸시효 기산: 사용검사일 + 3년부터 (이후 10년간 청구 가능)
따라서 담보책임기간 내에 하자가 발생했고 이를 입증할 수 있다면, 기간 경과 후에도 상당 기간 동안 청구가 가능합니다. 다만 하자 발생 시점을 입증하는 것이 관건이므로, 발견 즉시 사진·문서 등으로 기록을 남기는 것이 중요합니다.
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Q3. 감정 비용이 수천만 원인데, 나중에 돌려받을 수 있나요?
A. 승소하면 감정 비용을 포함한 소송 비용 대부분을 시공사로부터 회수할 수 있습니다. 법원은 패소한 쪽에게 소송 비용을 부담시키기 때문입니다. 다만 "일부 승소"(청구 금액의 50%만 인정 등)인 경우, 비용도 비율에 따라 분담됩니다.
비용 최소화 전략: 초기에 간이 감정을 실시하고, 소송 제기 후 법원이 선정한 감정인의 정밀 감정으로 보강하는 방법도 있습니다. 간이 감정 결과가 유리하면 시공사가 소송 전 합의에 응하는 경우도 많습니다.
Q4. 일부 세대만 하자가 있는데, 전체 입주민이 소송에 참여해야 하나요?
A. 공용 부분(외벽, 복도, 주차장 등)의 하자는 입주자대표회의가 전체 관리단을 대표하여 소송합니다. 전용 부분(각 세대 내부)의 하자는 해당 세대주 개인이 별도로 소송할 수도 있고, 입주자대표회의가 일괄 소송할 수도 있습니다.
실무적 선택: 가능하다면 공용 부분과 전용 부분을 함께 묶어 하나의 소송으로 진행하는 것이 비용과 시간 면에서 유리합니다. 법원도 감정을 한 번에 진행할 수 있어 효율적입니다.
Q5. 시공사가 화해를 제안하면 받아들이는 게 좋을까요?
A. 소송 중 화해는 양날의 검입니다. 소송보다 빠르고 확실하게 보수를 받을 수 있지만, 화해 조건이 불리하면 나중에 번복할 수 없습니다.
화해 검토 시 체크포인트:
시공사가 제시한 보수 범위가 감정서상 필요한 범위를 모두 포함하는가?
보수 완료 기한과 하자 재발 시 책임 조항이 명확한가?
화해 조건을 법원의 "화해 권고 결정"으로 남기는가? (이후 강제집행 가능)
변호사 조언: 화해안을 검토할 때는 반드시 전문가(변호사, 감정인)의 의견을 들으세요. 감정서상 보수 비용이 5억 원인데 시공사가 2억 원만 제시한다면, 장기 소송을 감수하더라도 판결을 받는 것이 유리할 수 있습니다.
Q6. 시공사가 파산하면 보수를 받을 수 없나요?
A. 주택도시보증공사(HUG)의 하자보수보증을 확인하세요. 대부분의 공동주택은 사업주체가 HUG에 하자보수보증을 가입합니다. 사업주체가 보수 의무를 이행하지 않으면 HUG가 대신 보수하거나 보수 비용을 지급합니다.
청구 절차:
사업주체에 하자 보수 최고 (내용증명)
사업주체 불이행 시 HUG에 하자보수 청구
HUG의 하자 여부 조사
인정되면 HUG가 직접 보수하거나 보수 비용 지급
주의사항: HUG 청구에도 기한이 있습니다. 하자 발견 후 지체 없이 청구해야 하며, 하자담보책임기간 내에 청구해야 합니다. 시공사 파산 가능성이 보인다면 조기에 HUG 청구를 병행하는 것이 안전합니다.
지금 바로 확인하세요
현재 여러분 아파트의 사용검사일은 언제입니까?
각 시설별 하자담보책임기간 만료일까지 남은 시간은 얼마입니까?
6개월 미만 남았다면, 지금 이 순간에도 시간은 흐르고 있습니다. 시공사의 "조금만 더 기다려 달라"는 말에 속아 담보책임기간을 넘기는 순간, 하자를 발견하더라도 입증이 어려워지고, 수억 원의 보수 비용은 입주민 여러분의 부담이 될 수 있습니다.
하자담보책임기간 내에 하자를 발견하고 기록으로 남기는 것이 핵심입니다. 시공사와 아무리 협의 중이어도, 약속이 있어도, 하자 발생 사실을 제대로 기록하지 못하면 나중에 입증이 어렵습니다.
전문가의 도움이 필요한 시점
법무법인 이현은 아파트 하자 소송 실무 경험을 바탕으로, 담보책임기간 만료가 임박한 입대위를 위한 긴급 법률 자문을 제공합니다:
하자 현황 법률 검토 및 청구 가능성 분석
증거 수집 및 보강 방안 자문
감정 기관 선정 및 감정 항목 조율
소송 전략 수립 및 총회 자료 작성 지원
시공사와의 협상 및 소송 대리
입주민 여러분의 재산을 지키는 마지막 기회를 놓치지 마십시오. 시공사의 지연 전술에 대응할 수 있는 시간은 지금밖에 없습니다.