토지 매입 전 반드시 확인해야 할 등기부등본 3가지 포인트

“등기부 한번 안 보고 계약했다가, 알고 보니 지분 절반이 남 거였어요.”

토지 거래를 할 때 등기부등본 확인은 기본 중의 기본입니다. 하지만 막상 등기부를 직접 열람해도 "뭘 봐야 하는지 모르겠다"는 분들이 많죠.

등기부등본은 단순한 행정 서류가 아니라, 토지의 법적 신분증이자 소유권·권리관계의 모든 정보가 담긴 문서입니다. 조금만 꼼꼼히 살펴도 명의 문제나 담보 설정, 분쟁 위험을 미리 예방할 수 있습니다.

📄 등기부등본 기본 구성

등기부등본은 세 부분으로 나뉘어요.

• 표제부: 토지의 기본 정보 (지목, 면적, 주소 등)

• 갑구: 소유권 관련 사항 (소유자, 소유권 이전, 가압류 등)

• 을구: 소유권 외의 권리 관련 사항 (근저당, 지상권, 전세권 등)

✅ 토지 매입 전 반드시 확인해야 할 3가지 포인트

① 소유자 명의와 거래 상대가 일치하는가 (갑구)

가장 기본이지만 가장 중요한 부분이에요.

계약 상대의 이름이 갑구의 소유자와 다르면 명의도용일 수 있습니다.

또한, ‘공유’로 표시돼 있다면 지분 일부만 소유한 상태이므로 다른 지분권자 동의 없이 단독 매매가 불가능합니다.

② 근저당·압류·가등기 여부 (을구)

을구에는 해당 토지의 담보대출, 채권, 가압류 내역이 표시됩니다.

• 근저당이 설정돼 있다면, 담보권자(은행 등)이 우선권을 가집니다.

• ‘가등기’가 있다면 향후 소유권 이전 예정자가 존재한다는 뜻으로 매우 위험합니다.

• 압류나 가압류가 표시돼 있으면, 법적 분쟁 중이므로 매입을 피하는 게 안전합니다.

👉 을구가 복잡할수록 토지 소유권 분쟁 가능성이 높습니다.

③ 지목·면적·용도지역 등 토지 특성 (표제부)

표제부에 기재된 지목(대·전·임야 등)과 실제 현황이 다른 경우, 추후 용도변경이나 개발이 어렵습니다.

예를 들어,

• ‘임야’를 ‘대지’로 알고 샀다가 건축허가가 불가능한 경우

• ‘공유지’나 ‘지분토지’를 모르고 매입해 등기 이전이 불가한 경우

이런 위험을 미리 걸러내야 합니다.

⚠️ 등기부만 봐도 피할 수 있는 대표적인 위험

💬 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 토지 등기부등본은 어디서 확인할 수 있나요?

인터넷등기소에서 등기사항증명서를 발급받을 수 있습니다.

Q2. 등기부등본에서 ‘가등기’가 보이면 어떤 위험이 있나요?

가등기는 소유권 이전을 예약한 등기로, 가등기권자가 본등기를 하면 매수인은 소유권을 잃습니다.

Q3. 토지를 사기 전에 변호사에게 확인받는 게 도움이 될까요?

네. 변호사는 등기부뿐 아니라

• 지분관계, 신탁 여부, 압류·가압류 내역,

• 매매계약서 리스크 조항까지 함께 검토해 안전한 거래 구조를 설계해줍니다.

⚖️ 변호사 조력이 필요한 이유

토지 거래는 금액이 크고 권리관계가 복잡하기 때문에 등기부등본만으로 모든 위험을 판단하기 어렵습니다.

변호사는

• 등기부 분석 + 실거래 조사,

• 가등기·신탁·공유관계 등 리스크 진단,

• 안전한 매매계약서 검토 및 특약 문구 작성,

• 사기·명의도용 시 법적 대응까지

  모든 과정을 법적으로 안전하게 진행합니다.

등기부등본 한 장이 수억 원을 지킵니다

서류 한 장을 꼼꼼히 확인하는 습관이 수억 원의 손실을 막을 수 있습니다. 토지를 매입하기 전엔 소유자 일치 여부, 담보 설정, 지목·용도 확인 이 세 가지 포인트만큼은 반드시 체크하세요.

법무법인(유) 이현은 토지 매매, 공유지 분쟁, 명의도용 피해 사건을 다수 수행하며, 등기부 검토부터 계약 리스크 진단, 분쟁 대응까지 토지 거래의 안전을 끝까지 지켜드립니다. 계약 전 등기부부터 함께 확인해 드리겠습니다.