공유물의 분할은 공유자 간에 협의가 이루어지는 경우에는 그 방법을 임의로 선택할 수 있으나 협의가 이루어지지 아니하여 재판에 의하여 공유물을 분할하는 경우에는 법원은 현물로 분할하는 것이 원칙이고, 현물로 분할할 수 없거나 현물로 분할을 하게 되면 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에 비로소 물건의 경매를 명하여 대금분할을 할 수 있는 것이므로, 그와 같은 사정이 없는 한 법원은 각 공유자의 지분 비율에 따라 공유물을 현물 그대로 수개의 물건으로 분할하고 분할된 물건에 대하여 각 공유자의 단독소유권을 인정하는 판결을 하여야 하며, 그 분할의 방법은 당사자가 구하는 방법에 구애받지 아니하고 법원의 재량에 따라 공유관계나 그 객체인 물건의 제반 상황에 따라 공유자의 지분 비율에 따른 합리적인 분할을 하면 된다.
재건축 앞둔 아파트, 왜 공유물분할 소송이 더 위험한가?
실전 대응 전략, 실제 해결 사례를 기반으로 안전하게 공유물분할을 재건축 예정 아파트에서 대응하는 방법을 안내합니다.
Contents
왜 재건축 아파트에서 ‘공유물분할’이 위험한가실제로 가장 많이 발생하는 재건축 아파트 공유물분할 분쟁 구조① 상속 지분 분쟁② 공동투자자 갈등변호사가 현장에서 가장 먼저 확인하는 3가지 핵심1) 지금 ‘재건축 분양권(조합원 자격)’을 누가 갖고 있는가?2) 경매로 가는 게 맞는지? 아니면 한 사람이 지분을 다 가져가고 돈으로 정리하는 게 맞는지?3) 상대방의 진짜 목적은 무엇인지?실무적으로 꼭 필요한 대응 팁Tip 1. 조합 단계별 문서(증거) 확보Tip 2. 감정가 산정 전략 – “경매로 넘기지 않기 위한 핵심”Tip 3. ‘지분 인수’ vs ‘매각’ 전략 선택Tip 4. 상대방의 협상 목적 파악 – 메시지·문자·대화 내용 보존실제 해결 사례자주묻는질문Q1. 공유자가 연락이 완전히 끊겼는데도 공유물분할 소송을 할 수 있나요? Q2. 공유물분할이 시작되면 집은 무조건 경매로 넘겨지나요?Q3. 공유물분할 경매로 지분을 다른 사람이 사면, 그 사람이 자동으로 ‘재건축 분양권’을 갖게 되나요?“같이 가진 아파트인데…왜 지금 와서 ‘나누자’고 소송까지 하는 걸까?”
재건축을 앞둔 아파트의 지분가치는 수억에서 수십억까지 올라갑니다.
그래서 공유자 중 한 명이 돌연 공유물분할 소송(=함께 가진 집을 어떻게 나눌지 법원에 결정해달라는 소송)을 제기하면 누구라도 불안해질 수밖에 없습니다.
“이 지분이 혹시 경매로 넘어가 버리면?”
“내가 갖고 있던 재건축 분양권(조합원 자격)을 잃게 되는 건 아닐까?”
“나중에 몇 평을 배정받는지까지 달라지는 건 아니야?”
재건축 과정은 지분 매각 vs 공동사업 유지라는 이해관계가 민감하게 갈리는 단계라,
공유물분할 소송이 들어오면 초기 대응이 가장 중요합니다.
왜 재건축 아파트에서 ‘공유물분할’이 위험한가
일반 아파트라면 공유자가 많든 적든 “팔면 된다” 정도의 문제입니다.
하지만 재건축 아파트는 특수합니다.
조합원 지위(조합설립인가 기준)
배정평형(조합원 1인 1지위 원칙)
부담금·초과이익 환수 구조
관리처분 기준
분양권 산정
이 모든 것이 “누가 조합원인가”, “지분관계가 어떻게 되는가”에 따라 달라집니다.
그래서 지분이 잘못 분할되면 ‘조합원권이 사라져 수억 손해’가 현실화될 수 있습니다.
실제로 가장 많이 발생하는 재건축 아파트 공유물분할 분쟁 구조
① 상속 지분 분쟁
형제 중 한 명이 “지분 정산하자”고 요구 → 협상 결렬 → 소송으로 이어짐
→ 상당수가 집 전체를 경매로 넘겨 돈으로 나누는 방식(경매분할)으로 진행됨
② 공동투자자 갈등
투자자 중 일부가 아래와 같은 이유 등으로 지분 정리를 요구 → 결국 소송
재건축 속도 불만
분양권 배정 문제
자금 사정 악화
변호사가 현장에서 가장 먼저 확인하는 3가지 핵심
1) 지금 ‘재건축 분양권(조합원 자격)’을 누가 갖고 있는가?
공유물분할 경매로 지분이 제3자에게 넘어가더라도
분양권(조합원 자격)이 자동으로 넘어가진 않습니다.
지분을 언제 샀는지
관리처분 인가 전인지 후인지
조합 정관에 승계 규정이 있는지
양도·양수 합의가 있었는지
➡ 이런 요소를 종합해 “승계 여부”가 따로 판단됩니다.
즉, 지분 샀다고 바로 분양권 생기는 것이 아닙니다.
그래서 이 부분을 가장 먼저 점검합니다.
2) 경매로 가는 게 맞는지? 아니면 한 사람이 지분을 다 가져가고 돈으로 정리하는 게 맞는지?
법원은 다음 요소를 따져 가장 합리적인 방식을 선택합니다.
각 공유자의 지분 비율
실제로 누가 집을 쓰고 있었는지
집을 나누는 게 가능한지
부동산의 가치가 얼마나 되는지
재건축 아파트는 물리적으로 쪼개기 어려운 구조이기 때문에
원칙은 경매분할(집을 통째로 팔아서 돈으로 나눔)입니다.
하지만 상황에 따라
👉 한 사람이 전부 소유하고, 다른 공유자에게 지분 가액만 지급하는 방식(가액배상)
도 허용됩니다.
하지만 중요한 것은 법원이 “알아서 판단한다는 점”입니다.
💡
따라서 원하는 방법이 아닐 수도 있는 것이죠.
3) 상대방의 진짜 목적은 무엇인지?
많은 사건에서 상대의 목적이
집을 ‘진짜 나누려고’가 아니라
지분 가격을 올리기 위한 압박용입니다.
➡ 이런 상황에선 “협의로 조기 해결”이 훨씬 유리합니다.
실무적으로 꼭 필요한 대응 팁
Tip 1. 조합 단계별 문서(증거) 확보
조합설립인가 공고
조합원 명부
관리처분계획 초안
추진위/조합 회의록
이 자료들로 지위·평형 산정에 분할이 어떤 영향을 미치는지부터 분석합니다.
Tip 2. 감정가 산정 전략 – “경매로 넘기지 않기 위한 핵심”
공유물분할 소송에서는 법원이 지분 가격 감정을 명령하는 경우가 많습니다.
이 감정 결과가 향후 협상과 판결의 기준이 되기 때문에,
감정 기준시점
비교사례
재건축 진행률 반영 여부
이 세 가지를 반드시 사전에 체크해 의견서를 제출해야 합니다.
Tip 3. ‘지분 인수’ vs ‘매각’ 전략 선택
재건축에서는 지분 인수(공유자 매수)가 손해를 가장 줄이는 전략이 될 때가 많습니다.
특히 조합원 지위가 걸려 있다면,
매수 자금 마련 가능성
지분 취득 후 지위 인수 가능성
형평성에 따른 법원의 인수 유도 가능성
을 종합 검토해야 합니다.
Tip 4. 상대방의 협상 목적 파악 – 메시지·문자·대화 내용 보존
상대가 진짜 원한 것은 ‘분할’이 아닌 경우가 많습니다.
지분 정산 요구 메시지
매가 협상 관련 대화
돌연 소송 제기 전 배경
이 자료들은 ‘분할 목적 부정 → 협의 유도 → 조기 종결’ 의 근거가 됩니다.
실제 해결 사례
얼마 전 저희에게 도움을 요청하신 A씨(70대 고령 실거주자)의 상황은 더욱 절박했습니다.
A씨(70대)는 1980년대 노후 건물에 실거주 하며 재건축을 준비하고 있었지만,
일부 지분을 가진 친척 B씨가 수년째 잠적 해 아무 협조도 하지 않는 상황이었습니다.
내용증명도 모두 반송되고, 법원의 사실조회에도 거소가 확인되지 않아 재건축도 매각도 할 수 없는 상태가 지속되었습니다.
건물이 상가·주택 복합 구조라 현물분할이 불가능, 경매로 가면 헐값 매각 위험이 커 A씨도 손해, B씨도 손해였습니다.
그래서 저희는
A씨가 전체 지분을 인수하고,
B씨에게 감정평가액 기준 지분가액(약 2억 원)을 지급하는
‘대금 지급 방식 공유물분할’을 선택했습니다.
잠적한 B씨에 대해서는
반복된 반송 기록,
사실조회 결과(거소불명),
탐문자료 를 근거로 공시송달을 성공적으로 진행했습니다.
법원은
A씨가 2억 원을 지급하는 조건으로
건물 전체를 단독 소유하도록 판결했고,
A씨는 드디어 재건축·매매의 길을 열 수 있었습니다.
자주묻는질문
Q1. 공유자가 연락이 완전히 끊겼는데도 공유물분할 소송을 할 수 있나요?
네, 가능합니다.
상대방 주소가 불분명하거나 우편이 계속 반송되면
‘공시송달’(=법원 게시판에 공지하는 방식)로 소송을 진행할 수 있습니다.
다만
반송된 우편,
사실조회 결과(전기·수도·건보 등),
탐문자료
같이 상대를 찾으려 노력했다는 기록이 있어야 합니다.
Q2. 공유물분할이 시작되면 집은 무조건 경매로 넘겨지나요?
아닙니다.
재건축 아파트는 현물로 나누기 어렵기 때문에
일반적으로 경매(통째로 팔아서 돈으로 나눔)가 원칙이지만,
상황에 따라 한 사람이 지분을 전부 가져오고 다른 공유자에게 돈으로 정산하는 방식(가액배상)도 가능합니다.
특히 분양권(조합원 자격)을 지키려는 경우 이 방식이 훨씬 유리합니다.
Q3. 공유물분할 경매로 지분을 다른 사람이 사면, 그 사람이 자동으로 ‘재건축 분양권’을 갖게 되나요?
자동으로 넘어가지 않습니다.
분양권(조합원 자격)은
지분을 언제 샀는지,
관리처분 인가 전/후인지,
조합 정관 규정은 어떤지
등을 따로 보고 인정됩니다.
즉, 지분 샀다고 바로 분양권 생기는 구조가 아닙니다.
재건축을 앞둔 아파트에서의 공유물분할 소송은 단순한 ‘지분 문제’가 아닙니다.
조합원 지위 하나만 흔들려도, 향후 분양권·배정평형·초과이익까지 수억 원의 차이가 발생할 수 있습니다.
인터넷 정보만 보고 대응하다가
경매로 지분이 넘어가 버리면, 되돌릴 방법이 거의 없습니다.
지금 단계에서
조합 단계 분석
지위 보존 전략
감정 대응
협상 구조 설계
이 네 가지를 정확히 잡아야 손해를 최소화할 수 있습니다.
지금 상황을 알려주시면, 당신의 지분과 조합원 지위를 가장 안전하게 지킬 수 있는 전략을 바로 설계해드리겠습니다.
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