노후 건물 재건축 막던 ‘잠수 탄 공유자’, 깔끔하게 정리한 후기

경찰이 아니라 법원 서류를 받으셨는데, 정작 같이 소유한 사람은 어디에 있는지 모른다는 얘기를 들으면 눈앞이 캄캄하셨을 겁니다.

특히 1980년대에 지어진 노후 건물에서 직접 살고 계신데, 누수·균열 때문에 재건축이 급한 상황이라면 더 그렇습니다.

오늘은 실제로 저희가 진행했던 “공유물분할(대금 지급 방식) + 공시송달 + 노후 건물 재건축”이 한꺼번에 얽혀 있던 사건을 바탕으로, 어떻게 재건축의 길을 열었는지 말씀드리겠습니다.

고령 실거주자의 절박한 상황: “이제 이 집 말고는 갈 곳이 없는데…”

이 사건의 의뢰인인 A씨는 고령의 노인이었습니다.

30년 넘게 한 건물에서 살아오셨고, 건물은 1980년대 초에 지어진 낡은 건물이었습니다.

• 외벽과 지붕에서 계속 누수가 발생했고

• 구조 안전성에 대한 불안이 커지면서 “지금 재건축을 하든, 팔아서 요양에 필요한 자금을 마련하든 빨리 정리해야 하는” 상황이었습니다.

문제는 이 건물이 단독 소유가 아니라 공유라는 점이었습니다.

A씨가 대부분의 지분을 갖고 있었지만, 일부 지분은 친척 B씨 명의로 남아 있었습니다.

더 곤란한 건 그다음입니다.

• A씨는 이미 2008년경 선행 소송에서 다른 공유자 4명에게는 정당한 금액을 지급하고 지분을 정리했습니다.

• 그런데 B씨만은 끝까지 조정에 응하지 않았고, 소유권이전등기에도 협조하지 않았습니다.

세월이 흘러 건물이 더 낡아갈 동안, B씨는 연락이 완전히 끊어졌습니다.

주민등록상 주소지로 내용증명을 여러 차례 보냈지만, 반응이 없었고 실제 거주도 하지 않았습니다. 법원에서 여러 차례 사실조회를 해도 거소가 확인되지 않았습니다.

그 사이 A씨는 병환으로 요양병원에 입원하게 되었고,

“내가 살아 있을 때 이 집 문제를 정리할 수 있을까” 하는 불안감이 극도로 커져 있었습니다.

이 사건의 핵심: “공유물분할은 어떻게, 누구에게 귀속시키는가”

공유 부동산은 민법 제268조에 따라 언제든지 분할을 청구할 수 있습니다.

다만 “어떻게 나누느냐”가 문제입니다. → 공유물 분할 방법에 대한 자세한 내용 Click

1. 땅을 물리적으로 쪼개는 현물분할 → 관련 판례 보기

2. 통째로 팔아서 돈으로 나누는 경매·매각 방식 → 관련 판례 보기

3. 한 사람이 소유권을 모두 가져가고, 나머지 공유자에게 지분 가액을 돈으로 지급하는 방식(대금 지급 방식) → 관련 판례 보기

이 사건 건물은

• 대지와 건물이 일체로 사용되고 있었고

• 지상 1층 상가·2층 주택 구조라서

  물리적으로 쪼개기가 사실상 불가능했습니다.

또한 오래된 상가 건물을 통째로 경매에 넘기면,

실제 시가보다 훨씬 낮은 가격에 매각되는 경우가 많습니다.

이 경우 A씨도 손해, 연락두절된 B씨도 손해입니다.

그래서 저희는 전략을 이렇게 잡았습니다.

“A씨에게 건물 전체를 귀속시키고,

B씨의 지분 가액을 감정평가액 기준으로 정확히 산정하여,

그 금액을 A씨가 지급하는 방식으로 공유물분할을 청구하자.”

실제 감정평가 결과,

• 이 사건 부동산 전체 가액: 17억 원

• B씨 지분에 해당하는 금액: 2억 원으로 산정되었습니다.

초기에는 A씨 사정상 7천만 원 지급을 전제로 한 청구취지도 검토되었지만,

법원은 공유물분할의 특성상 “지분 가액은 감정평가액 기준으로 봐야 한다”는 점을 중시했고, 결국 2억 원을 기준으로 한 공유물분할(대금 지급 방식)이 타당하다고 판단했습니다.

즉, 이 사건의 핵심은 단순히 “분할해달라”가 아니라 “누가 전부를 가져가고, 얼마를 기준으로 대금을 지급할 것인가”였습니다.

잠적한 공유자, 어떻게 소송을 진행할 수 있었나: 공시송달 전략

공유물분할 사건에서 가장 많이 받는 질문입니다.

민사소송법상, 상대방의 주소나 거소를 알 수 없고, 통상의 방법으로 송달이 불가능한 경우에는 최후의 수단으로 공시송달이 허용됩니다.

단, 아무 근거 없이 “모릅니다”라고만 해서 되는 것이 아니라,

다음과 같은 “찾아보려고 한 노력”이 충분히 입증되어야 합니다.

1. 주민등록초본상의 주소지로 여러 차례 송달·내용증명을 시도했는지

2. 반송 사유, 수취 거부 또는 부재 사실이 명확한지

3. 법원을 통해 사실조회(예: 전기·수도, 건강보험, 출입국 등)를 신청하여 실제 거소를 탐색했는지

이 사건에서도 저희는

• 주민등록초본상의 주소지에 B씨가 실제 거주하지 않는다는 점,

• 수차례의 송달·보정명령·사실조회에도 거소를 확인할 수 없었다는 점을

  구체적으로 정리해 법원에 제출했습니다.

그 결과 법원은 공시송달에 의한 공유물분할 판결을 선고했고,

더 이상 B씨의 개인적 비협조 때문에 A씨의 재건축 계획이 무기한 묶여 있지 않도록 정리해 주었습니다.

실제 판결의 내용: 감정가 기준 2억 원 지급 + 지분 이전

법원은 최종적으로 다음과 같이 판단했습니다.

1. A씨는 B씨에게 2억 원을 지급한다.

2. B씨는 자신의 지분에 관하여 공유물분할을 원인으로 한 소유권이전등기 절차를 이행한다.

3. 그 결과, 건물과 토지는 A씨 단독 소유로 정리된다.

판결문 첫 장의 주문 부분과,

이 부동산의 소유 현황 및 선행 민사사건 경과를 정리한 표는

왜 법원이 “현물분할이 아닌, 대금 지급 방식의 공유물분할”을 선택했는지를 잘 보여줍니다.

이 판결로 A씨는

• 더 이상 연락두절된 B씨의 동의를 기다리지 않아도 되었고,

• 단독 소유자로서 재건축·매매 등 향후 계획을 스스로 결정할 수 있게 되었습니다.

재건축이 급한 고령 공유자가 꼭 기억해야 할 실무 팁

1) “노후 건물 재건축이 급하다”는 사정을 반드시 소명하십시오

법원은 공유물분할에서 “누구에게 귀속시키는 것이 더 합리적인지”를 따집니다.

다음과 같은 자료가 도움이 됩니다.

• 건물의 건축 연도, 구조, 노후 정도(사진 포함)

• 누수·균열·안전 우려를 보여주는 현장 사진, 공사 견적서

• 의뢰인이 실제 거주 중이라는 점(주민등록, 공과금 내역 등)

• 고령·질병 등으로 신속한 정리가 필요하다는 의학적 자료

A씨 사건에서도

• 1983년 건축, 누수로 인한 안전 우려,

• 현재 요양병원에 입원 중이라는 사정을 함께 설명했고,

  법원은 이를 판단 요소로 함께 고려했습니다.

2) 공유물분할 ‘대금 지급 방식’에서는 금액 산정이 핵심입니다

• “내 형편상 이 정도만 주고 싶다”가 기준이 아니라,

• 감정평가액 × 지분 비율이 기본 출발점입니다.

이 부분을 잘못 잡으면,

• 너무 낮게 청구했다가 법원이 받아들이지 않거나,

• 반대로 불필요하게 과도한 금액을 부담하게 될 수 있습니다.

A씨 사건에서 저희는 감정평가서를 토대로

B씨 지분 가액 2억 원을 산정했고,

법원도 이 금액을 전제로 판결을 선고했습니다.

3) 공시송달을 염두에 둔다면, “찾아보려 한 기록”을 남기셔야 합니다

• 반송된 등기우편,

• 내용증명 발송 내역,

• 주변 탐문,

• 법원을 통한 사실조회 신청 내역 등

• “이 정도까지 했는데도 거소를 알 수 없었다”*는 흔적이 중요합니다.

단순히 “연락이 안 됩니다”라고 주장하는 것과,

여러 자료로 이를 뒷받침하는 것은 공시송달 허용 여부에서 차이가 큽니다.

혼자 대응했다면 큰 실수할 수 있던 부분

공유물분할과 공시송달은 인터넷 검색으로 겉만 보면

“그냥 서류 내면 되는 절차”처럼 보이지만, 실제로는 실수 포인트가 많습니다.

1. 공유물분할 방법 선택의 오류

   • 잘못하면 경매·매각 방식으로 흘러가

   • 노후 건물이 헐값에 정리되는 최악의 결과가 나올 수 있습니다.

2. 대금 산정의 오류

   • 감정평가 없이 임의 금액으로 청구했다가

   • 상대방이나 법원이 문제를 제기하면 사건이 길어집니다.

3. 공시송달 요건 미비

   • “주소를 모른다”는 말만 있고

   • 실제로는 송달불능 내역이나 사실조회 기록이 없으면,

   • 아예 소송이 제대로 진행되지 않을 수도 있습니다.

4. 선행 사건과의 관계를 정리하지 못하는 경우

   • 이 사건처럼 과거에 이미 공유자 일부와 조정을 한 이력이 있다면,

   • 그 사건 기록과 이번 사건을 어떻게 연결해서 설명할지가 중요합니다.

이런 부분 때문에, 특히 고령의 실거주 공유자라면 “혹시 가족에게 짐이 되지 않을까” 걱정만 하시다가 골든타임을 놓치는 경우가 매우 많습니다.

자주 묻는질문

Q1. 공유자가 잠수를 타고 연락이 안 되면 공유물분할 소송을 못 하나요?

아닙니다. 주소·거소가 확인되지 않아도 ‘공시송달’ 절차로 소송을 진행할 수 있습니다.

단, 발송했던 등기우편·반송 사유, 법원을 통한 사실조회 등

상대를 찾기 위해 노력한 기록이 반드시 필요합니다.

Q2. 왜 ‘대금 지급 방식’으로 지분을 가져오는 게 더 유리한 건가요?

노후 건물처럼 현물 분할이 불가능하거나, 경매하면 시세보다 헐값이 되는 경우,

한 사람이 지분 전체를 인수하고 상대 공유자에게 감정평가액 기준의 지분 대금을 지급하는 방식이 가장 손해가 적습니다.

이번 사건도 이 전략으로 A씨 단독 소유 + 재건축 가능 상태를 만들었습니다.

Q3. 공시송달을 하면 바로 이길 수 있는 건가요?

공시송달은 재판을 시작할 수 있게 하는 ‘송달 방식’일 뿐입니다.

하지만 상대가 잠적해 있는 상황에서는 사실상 소송이 진행되는 유일한 길이 되기도 합니다.

승패는 결국 분할 방식의 합리성, 감정가 산정, 선행 관계 정리 등 변론 전략에 달려 있습니다.

Q4. 감정가 기준 1억9천만 원은 어떻게 산정된 건가요?

감정평가사가 부동산 전체 시가 → 지분 비율 순으로 계산합니다.

이번 사건은 전체 평가금액이 약 17억대,

상대 지분이 비율에 맞춰 2억 원이 산출되었습니다.

즉, 임의로 정한 금액이 아니라 법원이 인정한 합리적 기준입니다.

Q5. “초기에 7천만 원으로 청구하려 했다”던데, 금액이 바뀐 이유가 뭔가요?

공유물분할에서는 당사자 사정이 아니라 ‘감정평가액 기준’이 원칙입니다.

초기에는 A씨의 경제적 사정 때문에 낮은 금액을 고민했지만,

법원은 감정평가액을 기준으로 해야 정당하다고 명확히 판단했습니다.

전략적으로도 감정가 기준을 맞추는 것이 판결 가능성이 훨씬 높습니다.

A씨도 처음에는

“나이도 많은데, 상대방도 안 잡히고, 이 나이에 소송까지 해야 하나…”

라는 마음으로 망설이셨습니다.

하지만 공유물분할(대금 지급 방식)과 공시송달을 적절히 활용한 끝에,

• 잠적한 공유자의 지분을 정리하고

• 재건축·매매를 스스로 결정할 수 있는 단독 소유 지위를 회복하셨습니다.

지금 보고 계신 건물 역시

• 오래되고,

• 누수가 반복되고,

• 재건축이나 매매를 서둘러야 하는데,

  공유자 중 한 명이 연락두절이거나 비협조적인 상황이라면,

혼자 해결하려고 더 미루기보다는, 지금이 바로 골든타임일 수 있습니다.

공유물분할(대금 지급 방식), 공시송달, 노후 건물 재건축 문제로 고민 중이시라면

실제 판결과 실무 경험을 바탕으로 어떤 전략이 가장 안전한지 함께 검토해 보시길 권해 드립니다.