미등기 전세, 보증금 위험했지만 부동산 가압류로 지키다
공인중개사를 통해 전세계약을 진행하시는 분들 많으시죠?
하지만 공인중개사나 중개보조원의 설명만 믿었다가 낭패를 보는 경우, 의외로 적지 않습니다. 특히 전세보증금이 억대에 달할 경우, 그 피해는 돌이킬 수 없을 수도 있어요. 오늘은 공인중개사의 허위설명으로 큰 피해를 입을 뻔했던 의뢰인이 부동산 가압류 조치를 통해 보증금을 회수한 실제 사건을 소개해드리겠습니다.
믿었던 공인중개사의 배신
의뢰인 K씨는 서울 다세대주택 2층을 전세보증금 1억 2,500만 원에 계약했습니다. 문제는 이 주택이 집합건물로 구분등기조차 되어 있지 않은 미등기 다중주택이라는 점이었죠. 게다가 중개보조원은 다음과 같이 설명했습니다.
“공인중개사도 확인한 건데, 건물이 커서 매매가도 높고 선순위 근저당도 안전한 수준이에요. 기존 임차인 보증금도 6억 원 수준이니 걱정 없어요.”
결국 이 허위설명을 믿고 계약을 체결한 결과, 몇 개월 뒤 K씨는 부동산 강제경매 개시 소식을 듣게 됩니다. 기존의 선순위 채권자와 임차인 보증금이 너무 많아 보증금 전액을 날릴 위기였던 거죠.
부동산 가압류로 임대인 재산을 묶다
상황을 파악한 K씨는 곧바로 저희 사무실을 찾아오셨습니다. 저희가 가장 먼저 진행한 조치는 ‘부동산 가압류’였습니다. 임대인이 다른 재산을 처분하거나 명의를 바꾸면
소송에서 이기더라도 돈을 받을 수 없기 때문에, 재산을 먼저 묶어두는 게 최우선 전략이었죠. 그래서 임대인 소유의 다른 부동산을 대상으로 보증금 반환 청구권을 피보전권리로 한 부동산 가압류를 신청했고, 담보로 서울보증보험증권을 제출해 빠르게 가압류 결정을 받아냈습니다. 이 조치 덕분에, 임대인은 함부로 재산을 처분할 수 없게 되었고
이후 소송에서 승소했을 때 보증금 전액 회수가 가능한 기반을 마련할 수 있었습니다.
부동산 가압류로 보증금을 돌려받을 수 있나요?
이 사건의 핵심은 단순히 전세보증금을 돌려받는 것이 아니라, 공인중개사의 확인 설명 의무와 부동산 가압류를 통한 채권 보전을 동시에 활용했다는 점입니다. 특히 이 사건은 등기가 되지 않은 호실이었기 때문에, 저희는 도면상 면적(33㎡)과 위치를 명확히 특정해 법원으로부터 "동시이행" 판결까지 받아냈습니다. 의뢰인 입장에서는 보증금도 돌려받고, 소송에서 점유 명확성까지 확보한 셈이죠.
부동산 가압류 없었다면 어땠을까?
만약 K씨가 소송만 진행하고 가압류를 하지 않았다면, 임대인이 재산을 팔거나 명의이전을 해버리는 순간 판결문만 남고 돈은 한 푼도 못 받았을 가능성이 높았습니다. 특히 공인중개사와 중개보조원 모두 법률적 책임을 따지는 절차가 필요했기 때문에, 경험 많은 변호사의 조력이 절실한 사건이었죠. 가압류 타이밍을 놓쳤다면, 보증금 전액을 잃었을 가능성이 높았습니다.
전세보증금 피해자들이 ‘부동산 가압류’ 과정에서 자주 하는 실수 TOP 3
가압류를 늦게 하는 실수
→ 소송부터 제기하고 가압류를 나중에 하면, 임대인이 재산을 팔아버려 판결만 남고 돈은 못 받는 경우가 많음.
👉 소송 전에 부동산 가압류를 반드시 해야 함.
경매가 시작되면 끝났다고 포기하는 실수
→ 배당요구 기간 내라면 여전히 권리 주장 가능함.
👉 경매 통보 즉시 배당요구 + 가압류 병행 전략 필요.
임대인 명의 부동산이 없다고 포기하는 실수
→ 가족 명의, 공동지분 등 숨은 재산이 있을 수 있음.
👉 변호사를 통한 재산추적·간접가압류로 대응 가능.
💡 부동산 가압류는 타이밍이 전부입니다. 단 하루 차이로 수천만 원의 보증금을 잃을 수도, 지킬 수도 있습니다. 문제가 생겼다면 ‘상담’보다 먼저 ‘조치’를 해야 합니다.
변호사가 꼭 필요한 이유
가압류는 단순한 서류 절차가 아니다
→ 법원에 보전 필요성과 근거를 입증해야 하므로, 변호사의 법리 구성이 필수.
임대인 재산 추적은 전문가만 가능하다
→ 명의이전·지분보유 등 숨겨진 자산을 찾기 위해선 변호사의 재산조회·간접가압류 기술이 필요.
가압류 이후 절차까지 설계해야 한다
→ 소송·배당요구·강제집행까지 이어지는 전세보증금 회수 전략을 변호사가 종합적으로 설계해야 함.
변호사님! 질문있습니다
Q. 공인중개사가 거짓 설명을 했는데, 어떻게 책임을 물을 수 있나요?→ 공인중개사가 선순위 근저당, 기존 임차보증금 등을 허위로 설명했다면 공인중개사법 위반 및 손해배상 청구가 가능합니다.
Q. 부동산 가압류는 꼭 해야 하나요? 그냥 소송만 하면 안 되나요?→ 소송만으로는 임대인 재산 처분을 막을 수 없기 때문에, 부동산 가압류를 통해 재산을 묶어두는 것이 필수적입니다.
Q. 이미 경매가 진행 중인데, 지금이라도 부동산 가압류나 배당요구가 가능할까요?→ 경매가 이미 진행 중이어도 배당요구나 추가 가압류 신청이 가능하며, 시기를 놓치면 보증금을 전혀 돌려받지 못할 수 있으므로 즉시 대응해야 합니다.
공인중개사도 100% 믿지 말고, 계약 전 반드시 법률 검토를 받으세요
요즘 전세 사기, 깡통전세, 경매 피해 사례가 끊이지 않습니다. 공인중개사 말만 믿고 계약하는 건 매우 위험할 수 있습니다. 계약 전 반드시 등기부등본, 선순위 근저당권, 기존 임차인 보증금을 확인하시고, 계약 후 문제가 발생했다면 최대한 빠르게 부동산 가압류 등 조치를 통해 보증금을 지켜야 합니다. 저희는 이런 사기 피해 상황에서 공인중개사법 위반 형사 고소, 부동산 가압류, 임차보증금 반환소송까지 전방위로 지원하고 있습니다.
억울하게 보증금을 날릴 위기에 처하셨다면, 지금 바로 상담 요청하세요. 여러분의 전세보증금을 지켜드리겠습니다.