임차권등기 해제, 보증금 줬는데 거부한다면? 위약금 폭탄 막는 법

"내일모레가 잔금일인데, 세입자가 돈을 더 안 주면 등기를 절대 안 풀어주겠답니다...”

임대인(집주인) 입장에서는 피가 거꾸로 솟는 상황입니다. 전세금을 돌려줄 준비가 끝났는데도, 세입자가 감정적인 이유나 과도한 이사비를 요구하며 등기 말소에 협조하지 않는다면?

당장 새로운 세입자와의 계약이 파기되거나, 매매 계약이 무산될 위기입니다.

문제는 여기서 끝이 아닙니다.

이로 인해 발생하는 수천만 원의 위약금은 고스란히 집주인의 빚이 됩니다.

지금 이 글을 읽고 계신 분들도 비슷한 상황일 거라 짐작됩니다.

인터넷에 떠도는 '신청서 작성법'을 찾을 때가 아닙니다.

오늘은 악의적으로 등기 해제를 미루는 세입자를 법적으로 제압하고, 내 부동산을 지키는 가장 현실적인 대응책을 말씀드립니다.

원칙적인 임차권등기 해제 신청서 접수 및 말소 기간

먼저, 세입자와 감정 싸움 없이 원만히 합의가 된 상황이라면 아래의 표준 절차를 따르면 됩니다.

하지만, 이 글을 읽고 계신 분들의 상황은 다를 것입니다.

세입자가 서류를 주지 않거나, 2~3주를 기다릴 여유 없이 당장 며칠뒤에 잔금을 치러야 한다면 위 절차는 무용지물입니다.

이때는 전략을 바꿔야 합니다.

임대차보증금 반환 완료 후에도 알박기를 한다면?

돈주면 풀어주겠지? 라는 생각으로 움직이시는 분들이 계신데요.

하지만 이미 등기부등본에 빨간 줄이 그어진 상태라면 칼자루는 상대방이 쥐고 있습니다.

물론 전 세입자가 돈을 못 받아서 신청한 것이니, 우리가 먼저 보증금을 반환하는 것이 선행되어야 함은 맞습니다.

하지만 돈을 주는 것만으로 등기가 자동 삭제되는 것은 아닙니다!

집주인이 돈을 돌려주거나 법원에 맡긴다(공탁)해도 세입자가 말소 의무를 이행하지 않는다면,

추가적으로 임차권등기 말소 청구 소송을 진행해야 합니다.

물론, 이때부터는 세입자의 권리 행사가 아니라, 채무 불이행 상태가 되어 손해배상의 대상이 되기에 이 점을 세입자에게 명확히 고지하는 것이 해결의 첫 단추입니다.

변제공탁 절차 및 손해배상 청구로 강제 말소 유도하기

매매 계약 잔금을 1주일 앞둔 임대인 A씨.

세입자는 "지난 2년간 곰팡이 때문에 고생했으니, 위로금으로 1천만 원을 더 내놓으라"며 등기 말소 서류(해지증서)를 주지 않고 버텼습니다.

매매가 깨지면 위약금만 6천만 원인 상황. 이런 상황이라면 어떻게 대응할 수 있을까요?

👉 결과는?

6천만 원 손해배상이라는 현실적인 공포 앞에 세입자는 3일 만에 태도를 바꾸어 해제 서류를 넘겨주었고, A씨는 무사히 매매 잔금을 치를 수 있었습니다.

골든타임을 놓치면 억 소리 납니다

임대인분들이 가장 많이 하는 실수가 좋게 좋게 설득하려다 시간을 다 보내는 것입니다.

세입자와 연락이 안 되거나 억지를 부린다면, 설득은 변호사에게 맡기세요.

상대방은 집주인의 문자에는 답을 안 해도, 변호사 이름이 찍힌 내용증명(손해배상 경고장)에는 즉각 반응합니다.

• 새로운 세입자와의 계약이 코앞이신가요?

• 매매 잔금을 치러야 하시나요?

그렇다면 당신에게는 지체할 시간이 없습니다.

단순히 등기를 푸는 것을 넘어, 당신의 재산상 손해를 막아낼 수 있는 전략을 세워드리겠습니다.

혼자 고민 마시고, 지금 바로 전문가의 조력을 받으시기 바랍니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

임차권등기 문제로 다급하게 연락 주시는 임대인분들이 가장 많이 하시는 질문 3가지를 정리했습니다.

Q1. 보증금을 다 줬는데, 법원이 직권으로 등기를 지워줄 수는 없나요?

A. 아쉽게도 법원이 알아서 지워주지는 않습니다. 보증금을 돌려줬다는 사실만으로는 등기가 자동 소멸되지 않습니다. 반드시 임차인이 '해제 신청서'를 제출하거나, 임대인이 '임차권등기 말소 신청'을 별도로 해야 합니다. 문제는 임대인이 신청할 경우, 세입자의 동의나 소재 파악이 필요해 시간이 더 걸릴 수 있다는 점입니다. 그래서 변호사를 통해 세입자가 스스로 즉시 취하하도록 압박하는 것이 가장 빠릅니다.

Q2. 임차권등기 해제까지 시간은 얼마나 걸리나요?

A. 통상 2~3주가 소요되지만, '합의'가 되면 3일 내에도 가능합니다. 법적인 절차대로만 가면 법원의 결정과 등기소 촉탁까지 약 2~3주가 걸립니다. 당장 계약이 급한 임대인에게는 너무 긴 시간이죠. 하지만 저희가 개입하여 세입자가 직접 '취하서'를 내게 만들면, 주말 제외 3~4일 이내에도 말소가 가능합니다. 결국 핵심은 법원 절차의 속도가 아니라, 세입자를 움직이는 기술입니다.

Q3. 변호사 선임 비용이나 손해배상액을 세입자에게 청구할 수 있나요?

A. 채무불이행 행위가 입증된다면 청구 가능합니다. 보증금 반환 의무를 다했음에도 세입자가 악의적으로 등기 말소를 거부하여 실제 금전적 손해(계약 파기 위약금 등)가 발생했다면, 이는 명백한 민법상 손해배상청구가 가능한 범위 입니다. 이 경우 소송 비용뿐만 아니라 발생한 손해배상금까지 청구할 수 있도록 증거를 수집해 드립니다.

당신의 소중한 재산, 감정에 휘둘려 놓치지 마십시오

임대인이라는 이유만으로 부당한 요구를 참아내야 하는 시대는 지났습니다.

특히 임차권등기 해제 문제는 단순히 빨간 줄 하나를 지우는 것이 아니라, 내 부동산의 가치와 신용을 지키는 싸움입니다.

"설마 진짜로 계약이 깨지겠어?"라며 안일하게 생각하다가, 내용증명 한 통이면 해결될 문제를 수천만 원의 손실로 키우는 경우를 너무나 많이 보았습니다.

지금 세입자와의 갈등으로 밤잠을 설치고 계신다면, 더 이상 혼자 고민하기 보다는 변호사와 함께 하여서 꽉 막힌 세입자의 태도를 바꾸고 꼬인 실타래를 가장 빠르게 끊어 보시길 바랍니다.

지금 연락 주시면, 가장 시급한 '등기 말소 전략'부터 제시해 드리겠습니다.