임대인의 상가 계약갱신거절 통보, 임차인이 반드시 확인해야 할 5가지

어느날

라는 통보를 받는다면 큰 혼란과 불안이 찾아올 수 있습니다.

하지만 임대인의 말만으로 즉시 퇴거해야 하는 것은 아닙니다.

상가임대차보호법은 임차인의 영업 기반을 보호하기 위해 계약갱신요구권(최대 10년)을 보장하고 있으며, 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 경우도 법에서 엄격하게 제한해두고 있습니다.

따라서 임차인은 임대인의 계약갱신거절 사유가 법적으로 정당한지 먼저 확인해야 합니다.

정당한 사유인지 확인해야 합니다

법은 임대인의 갱신거절을 매우 제한적으로만 허용하고 있습니다.

다음 사유가 있을 때만 정당한 상가계약갱신거절로 인정됩니다.

• 임차인의 3기 이상 차임 연체

• 임차인의 고의 또는 중대한 과실로 건물을 심각하게 파손한 경우

• 임차인이 임대인의 동의 없이 무단 전대를 한 경우

• 실제로 재건축 계획이 확정된 경우

• 임차인이 임대인을 속이거나 악의적으로 법을 악용한 경우

특히 “직접 사용하려 한다”거나 “가족이 운영할 예정이다”라는 이유는 임대인이 스스로 입증해야 하는 부분입니다.

단순한 주장만으로는 계약갱신거절 사유가 성립되지 않는 경우가 많습니다.

전체 임대차 기간(최대 10년) 내라면 갱신거절이 더욱 어렵습니다

상가임대차보호법은 임차인이 최대 10년까지 계약갱신요구권을 행사할 수 있도록 하고 있습니다.

따라서 갱신 요구가 가능한 보호기간 내에 있다면, 임대인의 계약갱신거절은 매우 제한적으로만 인정됩니다.

주의해야 할 점은 다음과 같습니다.

• 최초 계약 기간 + 갱신 기간을 모두 합산하여 10년을 계산해야 함

• 묵시적 갱신이 반복된 경우 계산 방식이 달라질 수 있음

• 10년이 넘었다고 임대인이 주장하더라도 실제 계산이 다른 사례가 많음

따라서 계약 기간 계산은 반드시 정확히 확인해야 합니다.

임대인의 통보 방식이 적법하지 않으면 상가 계약갱신거절은 무효가 될 수 있습니다

갱신거절 통보는 아무 때나, 아무 방식으로나 할 수 있는 것이 아닙니다.

법에서 정한 요건을 충족하지 못하면 갱신거절 자체가 무효가 될 수 있습니다.

임대인은 반드시 다음 기준을 지켜야 합니다.

• 계약 종료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 통보해야 함

• 구두 통보만으로는 효력이 불확실함

• 단순히 “갱신 안 한다”는 말만 할 것이 아니라 법적 사유를 함께 제시해야 함

• 문자·카톡 등으로 보낸 경우 내용 및 시점이 명확히 입증되어야 함

통보 방식이 잘못된 경우, 임대인의 상가계약갱신거절은 성립하지 않습니다.

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‘재건축’등을 이유로 한 상가 계약갱신거절은 반드시 사실 여부를 확인해야 합니다

가장 흔히 등장하는 갱신거절 사유는 건물 노후·훼손 등 안전사고 및 재건축인데요.

임대인이 재건축을 이유로 갱신거절을 주장하는 경우가 많습니다.

그러나 다음 요건을 충족해야 합니다.

• 재건축 계획이 단순 논의 수준이 아니라 실제로 확정되었는지

• 구청 인·허가 등 절차가 진행 중인지

• 철거 일정이 구체적으로 잡혀 있는지

이 요건이 충족되지 않으면 갱신거절이 인정되지 않습니다.

계약갱신거절 통보를 받았다면 임차인이 가장 먼저 해야 할 5가지

상가계약갱신거절 통보를 받았다면 다음과 같은 절차로 정리하는 것이 중요합니다.

1. 임대인의 통보 내용 전체 보관

   (문자, 카톡, 내용증명, 녹취 등)

2. 총 임대차 기간 계산

   보호기간 10년 내인지 확인

3. 갱신요구 의사 표시를 명확히 남기기

   내용증명을 활용하면 가장 안전합니다.

4. 임대인의 갱신거절 사유가 법적 사유인지 확인

   재건축 등 요건에 해당하는지 검토해야 합니다.

5. 권리금 회수 기회 침해 여부 검토

   갱신거절과 권리금 분쟁은 함께 발생하는 경우가 많습니다.

자주 묻는 질문

Q1. 상가임대차 갱신거절과 주택임대차보호법의 차이점이 궁금해요.

A.주택임대차와 상가임대차는 보호 목적(주거 안정 vs. 영업 기반 보호), 갱신요구권 행사 횟수(1회 vs. 최대 9회), 갱신거절 사유(실거주 목적 인정 여부 등), 묵시적 갱신 기간(2년 vs. 1년), 손해배상 규정 등에서 중요한 차이가 있습니다. 따라서 임대차 유형에 따라 적용되는 법률과 권리·의무가 달라지므로, 계약 체결 시 이를 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

Q2. 상가임대차 갱신거절을 위한 통지 시점을 알려주세요.

A.상가임대차에서 임대인이 갱신을 거절하려면 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 갱신거절 통지를 해야 하며, 이 기간을 놓치면 임대차계약이 1년간 묵시적으로 갱신됩니다 (상가건물 임대차보호법 제10조 제4항). 갱신거절 통지는 서면(특히 내용증명 우편)으로 하는 것이 증거 확보 차원에서 안전하며, 갱신거절 사유를 명시하는 것이 바람직합니다.

Q3. 상가임대차 갱신거절 후 보증금 반환 절차가 어떻게 되나요.

A.상가임대차 갱신거절 후 보증금 반환은 임대차 종료 → 목적물 반환 → 보증금 반환의 순서로 진행되며, 목적물 반환과 보증금 반환은 동시이행 관계에 있습니다. 보증금은 임차인의 모든 채무(연체 차임, 원상복구비용, 부당이득 등)를 담보하므로, 이를 공제한 나머지를 반환해야 합니다. 분쟁을 예방하기 위해서는 임대차계약 체결 시 원상복구 범위를 명확히 하고, 보증금 공제 항목을 구체적으로 산정하는 것이 중요합니다.

Q4. 계약갱신거절과 묵시적 갱신의 차이점이 궁금해요.

A.계약갱신거절은 임대인이 법정 기간 내에 갱신거절 통지를 하여 임대차계약을 종료시키는 것이고, 묵시적 갱신은 임대인이 법정 기간 내에 갱신거절 또는 조건변경 통지를 하지 않아 임대차계약이 자동으로 1년간 갱신되는 것입니다. 두 제도는 발생 원인, 갱신 여부, 갱신 기간 등에서 차이가 있으며, 당사자는 각자의 입장에서 이를 전략적으로 활용할 수 있습니다.

Q5. 임대인이 계약갱신거절을 할 수 있는 예외 사례를 알려주세요.

A.임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 8가지 정당한 사유를 규정하고 있으며, 이러한 사유가 없는 한 임대인은 원칙적으로 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 없습니다. 각 사유는 엄격하게 해석되며, 임대인은 갱신거절 사유가 존재하는지 사전에 정확히 확인해야 합니다.

Q6. 계약갱신거절 관련 최신 판례가 있나요.

차임 연체를 이유로 한 갱신거절 (대법원 2021)

임차인이 임대차기간 중 3기 차임액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있으나, 임차인이 계약갱신을 요구할 당시에는 차임연체액이 3기 차임액에 이르지 않게 된 경우, 임대인이 계약갱신 요구를 거절할 수 있는지 여부

재건축을 이유로 한 갱신거절 및 권리금 회수 방해 (수원지방 2023)

건물 노후를 이유로 한 갱신거절이 인정되는지 여부

묵시적 갱신과 계약갱신요구권 (부산지방법원 2022)

묵시적으로 갱신된 임대차에 개정 상가임대차법 제10조 제2항(10년 갱신요구권)이 적용되는지 여부

임대인의 계약갱신거절은 단순한 통보로 끝나는 문제가 아니라 그 사유가 법에서 정한 요건을 갖추었는지 철저히 검증해야 하는 사안입니다.

• 통보 시기와 방식이 적법했는지

• 실제 갱신거절 사유가 존재하는지

• 보호기간 내인지

• 권리금 침해는 없는지

이 네 가지를 정확히 판단해야만 임차인이 불리한 상황을 피할 수 있습니다.

임대인의 갱신거절 통보를 받았다면, 법률 전문가와 상담해 상황에 맞는 대응 전략을 세우는 것이 가장 안전합니다.