상가임대차보호법 9억 초과, 쫓겨나지 않는 고액 임차인 생존 전략

보증금 9억 넘으면 끝? 상가임대차법의 독소와 방패

사장님, 여긴 서울 금싸라기 땅이라 보증금에 월세 합치면 9억이 훌쩍 넘잖아요.

상가임대차법 적용 대상 아니니까 이번에 월세 20% 올립니다. 싫으면 나가시든가요.

강남에서 카페를 운영하던 A씨는 임대인의 이 한마디에 밤잠을 설치셨다고 합니다.

5년간 일군 터전을 하루아침에 잃을지도 모른다는 공포

그리고 나는 법의 보호를 못 받는 사람이라는 소외감이 A씨를 짓눌렀죠.

하지만 정말 그럴까요? 결론부터 말씀드리면, 보증금이 아무리 높아도 여러분에게는 여전히 강력한 방패가 남아 있습니다.

이 글은 많은 변호사가 "보증금 초과라 안 됩니다"라고 포기할 때, 어떻게 임차인의 권리를 찾아내는지 그 전략적 디테일을 담았습니다.

내가 고액 임차인인지 확인하는 법, 환산보증금

먼저 내가 법에서 정한 기준을 넘었는지부터 봐야 합니다.

상가임대차법은 환산보증금이라는 기준을 씁니다.

• 계산법: 보증금 + (월세 × 100)

• 지역별 기준: 서울은 9억 원, 과밀억제권역은 6억 9천만 원 등 지역마다 다릅니다.

만약 서울에서 보증금 3억에 월세 700만 원이라면?

환산보증금은 10억 원이 되어 9억 원을 초과하게 됩니다.

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상가임대차보호법, 내 권리를 지키는 5가지 핵심 기둥

법 조문은 딱딱하지만, 그 속에 담긴 의미는 의뢰인의 생존과 직결됩니다.

가장 중요하게 다루는 상가임대차법의 5가지 핵심 안전장치를 정리해 드립니다.

"내 상황에도 이게 적용될까?"를 생각하며 읽어보시기 바랍니다.

10년의 약속, 계약갱신요구권

임차인이 영업을 시작하고 자리를 잡기까지 걸리는 시간을 최소 10년으로 보장합니다.

임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 "더 영업하겠습니다"라고 의사 표시를 하면, 임대인은 정당한 사유(월세 연체, 무단 전대 등) 없이 이를 거절할 수 없습니다.

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제10조(계약갱신 요구 등) 

② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.

5%의 상한선, 차임 증액 제한

"주변 시세가 올랐으니 월세를 20% 올리겠다"는 임대인의 요구

그대로 들어줘야 할까요?

환산보증금 범위 내에 있는 임차인이라면 법적으로 연 5%까지만 증액이 가능합니다.

임대인이 마음대로 임대료를 올려 임차인을 내쫓는 것을 방지하는 강력한 방패입니다.

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제11조(차임 등의 증감청구권) ① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.

최소한의 시간, 1년의 임대차 기간

상가 계약을 6개월만 맺었더라도,

임차인은 법에 따라 "1년은 영업하겠다"고 주장할 수 있습니다.

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제9조(임대차기간 등) 

① 기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

② 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다.

짧은 계약 기간 때문에 불안해할 임차인을 위해 법이 정한 최소 유효 기간입니다. 반대로 임차인은 6개월 계약이 유리하다면 그 기간의 유효함을 주장할 수도 있는 선택적 권리를 가집니다.

3기 연체와 해지

앞서 말씀드린 모든 보호막을 한순간에 무너뜨리는 것이 바로 월세 연체입니다.

3달 치에 달하는 월세가 밀리는 순간, 임대인은 즉시 계약 해지를 통보할 수 있고, 임차인은 10년의 갱신요구권도, 권리금 보호도 받지 못하게 됩니다.

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 제10조의8(차임연체와 해지) 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

연속으로 3달이 아니더라도, 밀린 금액의 총합이 3개월분에 달하면 위험 대상입니다.

저희가 상담 시 가장 먼저 체크하는 포인트이기도 합니다.

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상가임대차보호법 적용대상

A씨와 변호사의 대화를 통해 실질적인 대응책을 살펴보겠습니다.

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의뢰인 A씨: "변호사님, 환산보증금이 9억이 넘으면 상가임대차법 적용이 안 된다는데... 그럼 임대인이 나가라고 하면 무조건 나가야 하나요? 권리금은요?"

가장 많은 분이 오해하시는 지점입니다.

법 제2조 제3항을 보면, 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대해서도 반드시 적용해야 하는 핵심 조항들을 명시하고 있어요.

쉽게 말해, 전부는 아니지만 핵심보호는 여전히 유효하다는 뜻입니다.

고액 임차인의 생존 매뉴얼

• 계약갱신요구권은 살아있습니다.

  • 임차인은 전체 임대차 기간 10년 동안 갱신을 요구할 수 있습니다.

  • 임대인이 정당한 사유 없이 이를 거절할 순 없죠.

• 권리금 회수, 포기하지 마세요.

  • 임대차가 종료될 때 권리금을 회수하는 기회를 방해받지 않을 권리 역시 고액 임차인에게 동일하게 적용됩니다.

  • "법 적용 대상 아니니 권리금 인정 못 한다"는 말은 법적으로 틀린 말일 가능성이 매우 높습니다.

고액 임차인이 반드시 알아야 할 치명적 차이

물론 기준 금액을 넘었을 때 잃게 되는 방패도 분명히 있습니다.

이 지점에서 실력 있는 조력자의 유무가 갈립니다.

• 5% 증액 상한선이 없습니다

  • 일반 임대차는 매년 5%까지만 올릴 수 있지만, 고액 임차인에게는 이 상한 규정이 적용되지 않습니다.

  • 임대인이 시장 상황을 근거로 과도한 인상을 요구할 때, 협상이 필요한 이유입니다.

• 묵시적 갱신의 함정

  • 법상의 묵시적 갱신(1년 연장)이 아니라 민법상의 묵시적 갱신이 적용됩니다.

  • 임대인이 언제든 해지를 통고할 수 있고, 일정 기간(6개월)이 지나면 효력이 발생해버리는 위험이 숨어 있습니다.

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상가임대차보호법 환산보증금 때문에 걱정이라면

지금 임대인과 갈등 중이거나 재계약을 앞두고 있다면, 다음 내용을 체크하십시오.

1. 지금 당장 하지 말아야 할 것

   1. 임대인의 증액 요구에 홧김에 "못 준다, 나가겠다"고 감정적으로 대응하지 마세요.

   2. 월세가 밀리고 있다면 어떻게든 3기액에 도달하지 않도록 일부라도 입금하세요.

   3. 새로운 계약서에 서명하기 전, 갱신요구권 포기같은 독소 조항이 있는지 확인 없이 도장을 찍지 마세요.

2. 오늘부터 48시간 내 해야 할 것

   1. 현재 나의 환산보증금을 정확히 계산해 보세요.

   2. 임대인과 주고받은 문자, 카톡, 통화 녹음 등 모든 소통 기록을 날짜별로 정리하세요.

   3. 계약 만료일이 언제인지, 갱신 요구 통지 기한(만료 6개월~1개월 전) 내에 있는지 확인하세요.

3. 증거 수집 목록

   1. 최초 임대차 계약서 및 확정일자 서류.

   2. 월세 입금 내역 (통장 사본).

   3. 주변 시세 자료 (임대인의 과도한 증액 요구가 부당함을 입증할 근거).

"법이 나를 지켜주지 않는다"는 생각은 때로 임차인을 가장 무기력하게 만듭니다.

지금 겪고 계신 불안이 단순히 기분 탓인지, 아니면 실질적인 위기인지 명확히 진단받는 것만으로도 해결의 실마리는 보이기 시작합니다.

숙련된 전략가와 함께라면, 9억이라는 숫자는 더 이상 장벽이 아닙니다.