공유·총유·합유 내 땅인데 못 판다면? 소유권 수호 전략 상황별 탈출구 3가지
공유·총유·합유, "내 땅인데 내 마음대로 못 파는 답답함" 해결하는 법
"분명 내 이름도 올라가 있는데, 왜 내 마음대로 처분하지 못하는 걸까요?"
지금 이 글을 읽고 계신다면, 아마도 가족이나 지인, 혹은 단체와 얽혀있는 공동 소유 부동산 문제로 밤잠을 설설치고 계실 것입니다.
처음에는 좋은 마음으로, 혹은 어쩔 수 없는 상속으로 묶였지만 시간이 흐를수록 재산권 행사는커녕 세금 문제와 갈등만 깊어지는 상황일 텐데요.
공동 소유의 형태를 공유, 총유, 합유 세 가지로 엄격히 구분합니다.
이 차이를 모르면 내 재산을 지키기는커녕 상대방의 전략에 휘말려 손해만 보게 됩니다.
부동산 분쟁의 최전선을 지켜온 전문가의 시각에서, 지금 당장 여러분이 처한 상황별 탈출구를 짚어드리겠습니다.
공유(共有): 지분은 내 것, 전체는 우리 것
공유는 가장 흔한 형태입니다. 피자 한 판을 셋이서 나눠 가졌다고 생각하면 쉽습니다.
실생활 예시: 부모님이 돌아가시면서 남긴 9억 원짜리 상가 건물을 삼 형제가 각각 1/3 지분(3억 원어치)씩 상속받은 경우.
문제점
막내인 당신은 사업 자금이 급해 상가를 팔고 싶습니다.
하지만 큰 형은 "절대 안 된다"며 버팁니다. 내 지분 1/3만 떼서 팔려고 하니 아무도 안 삽니다.
결국 내 돈 3억 원이 상가에 묶여버린 꼴이 됩니다.
해결방안 (공유물분할청구): 다른 공유자가 협의를 거부한다면 법의 힘을 빌려야 합니다. 법원에 공유물분할청구소송을 내면 법원은 세 가지 중 하나를 결정합니다.
건물을 물리적으로 쪼개라(현물분할).
건물을 경매에 넘겨 돈으로 나눠 가져라(대금분할).
한 명에게 소유권을 몰아주고 나머지에겐 현금을 줘라(가액배상)
총유(總有): "지분은 없고, 사용권만 있다"
총유는 개인의 개념이 거의 없습니다. '동아리 소유의 카메라'라고 생각하면 쉽습니다.
실생활 예시: 김해 김씨 어느 파의 문중 선산이나, 특정 교회의 예배당 건물.
문제점:
문중 대표가 종중원들 동의 없이 선산을 개발업자에게 몰래 팔아넘겼습니다.
화가 난 당신이 "내 몫을 돌려달라"고 해봐야 소용없습니다. 총유물에는 개인 지분이 아예 없기 때문입니다.
해결방안 (총회결의 무효)
총유물을 팔거나 관리하려면 반드시 '정관'에 정해진 절차나 사원총회의 결의를 거쳐야 합니다. 이를 어긴 처분은 무효로 판단될 가능성이 매우 높습니다.
이때는 개인의 지분을 주장하는 게 아니라, 처분 행위 자체가 무효임을 주장하여 재산을 문중이나 단체로 다시 돌려놓는 소송을 해야 합니다.
이현의 전문가들은 단체 규약을 신중히 검토하여 절차적 결함을 찾아냅니다.
합유(合有): "동업이라는 목표를 위한 동행"
합유는 공유와 총유의 중간 어디쯤입니다. 지분은 있지만, 동업이라는 '목적'이 달성될 때까지는 묶여 있습니다.
실생활 예시: 친구와 1억 원씩 모아 카페 건물을 사고 함께 운영하기로 한 '민법상 조합' 형태.
문제점:
친구가 갑자기 사망했습니다. 공유라면 친구의 자녀에게 지분이 상속되겠지만, 합유는 지분이 상속되지 않습니다.
남은 동업자에게 흡수되거나 정산 절차를 밟아야 하죠. 또, 내 지분을 다른 사람에게 팔고 싶어도 다른 합유자 전원의 동의가 필요합니다.
해결방안 (조합 해산 및 정산):
합유를 깨려면 '동업 관계'를 먼저 정리해야 합니다.
조합이 해산되거나 내가 탈퇴해야만 비로소 '내 지분'을 현금으로 계산해서 나갈 수 있습니다.
Tip: 동업 계약서에 '탈퇴 시 지분 정산 방식'이 어떻게 적혀 있느냐가 핵심입니다.
계약서가 미비하다면 민법 원칙에 따라 복잡한 회계 정산을 거쳐야 하므로 전문가의 계산이 필수적입니다.
부동산 소유권 분쟁, 왜 이현이어야 하는가?
공유, 총유, 합유는 단순히 용어의 차이가 아닙니다. 어떤 형태냐에 따라 내가 내밀어야 할 소송의 종류와 증거가 완전히 달라집니다.
많은 분이 인터넷 정보만 믿고 스스로 대응하려다, 상대방에게 대응할 시간을 벌어주고 '골든타임'을 놓치곤 합니다.
특히 소유권 분쟁은 한 번 판결이 나면 되돌리기 어렵고, 그 피해액은 수억 원에서 수십억 원에 달합니다.
법무법인 이현은 다릅니다. 의뢰인이 처한 가족 간의 갈등, 동업자와의 배신감까지 고려하여 가장 빠르고 확실하게 내 몫의 재산을 되찾아올 실전 전략을 수립합니다.
공유, 묶여버린 내 지분을 "경매"라는 강력한 압박 카드로
의뢰인 A씨는 상대방과 건물 및 토지를 공유하고 있었습니다.
A씨의 지분은 전체의 약 1/7. A씨는 적정 가격에 자신의 지분을 팔고 관계를 정리하고 싶었지만, 상대방은 협의에 미온적이거나 터무니없는 금액만을 제시했습니다.
문제점: 지분 비율이 작다 보니 상대방은 "급한 건 너지, 내가 아니다"라는 태도로 일관했습니다. 이대로 두면 A씨의 수억 원대 자산은 기약 없이 부동산에 잠겨버릴 위기였습니다.
이현의 전략: "경매"라는 강력한 압박 카드
이현의 부동산 전문 변호사팀은 단순히 소송만 진행하지 않았습니다. 상대방이 가장 두려워하는 지점을 정확히 공략했습니다.
정밀한 가액 산정: 먼저 해당 부동산의 시세와 A씨의 1/7 지분 가치를 객관적으로 증명하여 5억 4,400만 원이라는 기준점을 세웠습니다.
합리적 조정 제안
처음에는 조정을 통해 원만히 끝내려 했습니다.
법원으로부터 "상대방이 지분을 사는 대신 대금을 지급하라"는 결정을 받아냈지만, 상대방은 끝까지 이의를 제기하며 버텼습니다.
경매분할 판결 도출: 이현은 물러서지 않고 현물분할이 불가능하니 전체를 경매에 넘겨 대금을 나누자는 판결을 이끌어냈습니다.
총유, 종중의 부당한 소유권 청구, 기각시킨 이현의 전략
최근 법무법인 이현을 찾아주신 의뢰인 A씨 일가도 비슷한 상황이었습니다.
선조로부터 땅을 상속받아 적법하게 등기까지 마쳤는데, 종중원들이 갑자기 그 땅은 19세손 선조 집안의 소유이니 내놓으라며 소송을 건 것입니다.
법무법인 이현의 방어 전략 3가지:
첫째, 종중의 '실체'를 부정하다:
상대방(종중)이 고유한 의미의 종중으로서 사회적 실체를 갖추었는지부터 따졌습니다.
법적으로 종중이 성립하려면 단순한 친목 단체를 넘어선 규약과 조직이 있어야 합니다. 이현은 상대방이 명의신탁을 체결할 만큼의 실체를 갖추지 못했음을 입증했습니다.
둘째, 사정(査定)의 법리를 공략하다:
과거 일제강점기 토지조사사업 당시, 의뢰인의 선조가 '개인의 지위'에서 땅을 사정받은 점을 강조했습니다.
누군가와 명의신탁 약정을 맺었다는 증거가 전혀 없음을 법리적으로 파고들었습니다.
셋째, 소 제기 요건의 흠결 입증: 상대방의 주장이 사실 관계와 다를 뿐만 아니라, 소송 자체가 적법한 요건조차 갖추지 못했음을 강력히 주장했습니다.
수원지방법원 평택지원은 이현의 손을 들어주었습니다.
"종중의 청구를 모두 기각한다." 즉, 의뢰인의 소유권을 완벽히 지켜낸 것입니다. 상대방이 항소까지 했으나, 이현의 치밀한 조력으로 항소 역시 기각되며 승소를 확정 지었습니다.
합유, 제명이든 탈퇴든, 당신들은 돈을 줄 의무가 있다
의뢰인은 의류 도매업 동업 중 매장 접근을 차단당하고, 투자금은커녕 대출금과 수익금조차 정산받지 못하는 상황에서 이현을 찾았습니다.
법무법인 이현의 '정산금 회수' 전략:
조합 관계의 분석: 상대방들이 주장하는 '제명'이 정당한지, 혹은 동업 계약이 사실상 해지된 것인지 법리적으로 검토했습니다.
정교한 재산 가치 평가: 단순히 '투자한 원금'만 청구하는 것이 아닙니다. 이현의 전문 변호사팀은 탈퇴 당시의 조합 재산을 기준으로 의뢰인의 지분을 금전으로 정밀하게 평가했습니다.
숨은 권리 찾기: 각종 채권, 업체 미수대금, 잔여 재산은 물론이고, 상대방의 부당한 행위에 대한 위자료와 약정금까지 낱낱이 계산하여 청구 범위에 포함시켰습니다.
서울중앙지방법원은 이현의 주장을 받아들였습니다.
상대방들은 의뢰인에게 총 67,370,635원을 지급하라는 판결을 내렸습니다. 투자금 4,000만 원을 훨씬 상회하는 금액을 받아내며 의뢰인의 억울함을 완벽히 해소해 드린 사례입니다.
공유·총유·합유, 당신이 몰랐던 3가지 진실
부동산 분쟁을 겪다 보면 인터넷에 검색해도 안 나오는, 정말 궁금한 한 끗 차이 질문들이 생기기 마련입니다.
법무법인 이현의 부동산 전담팀이 의뢰인들로부터 가장 많이 받았던, 그리고 여러분이 무릎을 탁 칠만한 신박한 질문들만 모았습니다.
Q1. [공유] "꼴 보기 싫은 다른 공유자 몰래, 제 지분만 '사채업자'에게 팔아도 되나요?"
A. 결론부터 말씀드리면 "네, 가능합니다."
공유 지분은 여러분의 완전한 개인 재산입니다. 다른 공유자의 동의 없이도 팔 수 있고, 심지어 담보로 대출을 받을 수도 있습니다.
만약 다른 공유자가 협의에 너무 비협조적이라면, 지분을 제3자(혹은 전문 매수 법인)에게 매도하겠다고 알리는 것만으로도 강력한 압박이 됩니다.
"모르는 사람과 땅을 같이 쓰고 싶지 않으면 내 지분을 제값에 사라"는 메시지를 던지는 것이죠.
하지만 이 과정에서 발생할 수 있는 공유물분할청구 소송 방어는 이현의 조력을 받아 철저히 준비해야 합니다.
Q2. [총유] "30년간 종중 일을 도왔습니다. 탈퇴할 테니 제 몫의 땅을 현금으로 정산해 주세요!"
A. 안타깝게도 "절대 불가능합니다."
총유(종중, 교회 등)는 공유와 가장 큰 차이점이 바로 '개인 지분이 0'이라는 것입니다.
내가 이 단체에 기여한 게 얼마인데..."라는 감정적 접근은 법원에서 통하지 않습니다.
총유 재산을 현금화하고 싶다면 '탈퇴'가 아니라 단체 자체의 해산'이나 재산 처분에 대한 총회 결의를 이끌어내야 합니다.
만약 대표자가 독단적으로 재산을 관리한다면, 지분을 주장할 게 아니라 대표자 해임이나 결의 무효로 싸움의 판을 바꿔야 승산이 있습니다.
Q3. [합유] "동업자가 갑자기 사망했는데, 그 집안 사람들과 같이 사업해야 하나요?"
A. 원칙적으로 "아니오, 그럴 필요 없습니다."
합유(동업)는 공유와 달리 '지분 상속'이 인정되지 않는 것이 원칙입니다. 동업자의 지위는 신뢰 관계를 바탕으로 하기에, 생판 모르는 유족이 그 자리를 대신할 수 없기 때문입니다.
이 경우 해당 지분은 남은 합유자(당신)에게 귀속되거나, 유족들에게 가액(현금)으로 정산해주고 관계를 끝낼 수 있습니다.
하지만 동업 계약서에 '상속인이 지위를 승계한다'는 특약이 있다면 이야기가 달라집니다. 이현은 계약서의 독소 조항을 분석해 당신이 원치 않는 동업을 강요받지 않도록 방어막을 쳐드립니다.
인터넷 정보로는 공유·총유·합유 어떻게 판단할까요?
부동산 소유권 분쟁은 단순히 '누가 맞냐 틀리냐'의 문제가 아닙니다.
공유물분할소송을 할 것인가, 총회결의무효소송을 할 것인가, 아니면 조합 해산을 청구할 것인가?
첫 단추를 잘못 끼우면 수년의 시간과 수천만 원의 소송비용만 날리고 재산은 단 한 푼도 건지지 못할 수 있습니다.
특히 상대방이 재산을 빼돌리거나(처분금지가처분), 지분을 쪼개서 방해하기 시작하면 상황은 걷잡을 수 없이 복잡해집니다.
부동산 분쟁의 종지부, 법무법인 이현에서 찍으십시오!
치밀한 분석: 등기부등본 한 장만으로도 당신이 처한 법적 지위와 승소 확률을 즉시 진단합니다.
압도적 성공 사례: 문중 재산 반환부터 복잡한 공유물 경매 분할까지, 수많은 부동산 승소 데이터를 보유하고 있습니다.
강력한 전환: 지루한 말싸움은 저희가 대신하겠습니다. 당신은 정당한 권리를 되찾고 평온한 일상으로 돌아가기만 하면 됩니다.
지금 바로 법무법인 이현의 부동산 전담팀에 상담을 요청하십시오. 당신의 몫을 찾아오는 골든타임, 지금이 마지막 기회일 수 있습니다.
의뢰인의 상황에 맞춘 1:1 맞춤 전략을 제안해 드립니다. 지금 바로 궁금한 점을 말씀해 주세요.