상가 매매계약을 체결하고 계약금까지 지불했는데, 매도인이 갑자기 "마음이 바뀌었다", "더 높은 가격에 팔 수 있다"며 계약 파기를 통보해 온다면 어떻게 해야 할까요?
많은 매수인들이 이런 상황에서 당황하며 "이미 계약했는데 정말 안 팔 수 있나요?"라고 물으십니다. 특히 상가는 주거용 부동산보다 금액이 크고, 사업 계획까지 세워둔 상태라 피해가 더욱 심각합니다.
결론부터 말씀드리면, 매도인은 일방적으로 계약을 파기할 수 없습니다.
계약서에 서명날인한 순간부터 법적 구속력이 발생하며, 매수인은 계약 이행을 강제할 수 있을 뿐만 아니라 발생한 손해에 대해 배상을 청구할 수 있습니다.
하지만 대부분의 매수인은 자신이 어떤 권리를 가지고 있는지, 어떻게 대응해야 하는지 몰라 소중한 기회를 놓치거나 불필요한 손해를 입게 됩니다.
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상가 매매계약의 법적 효력
상가 매매계약은 매도인과 매수인이 계약서에 서명하고 계약금이 오간 시점부터 법적 효력이 발생합니다.
즉, “잔금 치르기 전이니까 괜찮겠지”라는 생각은 위험합니다.
계약이 성립된 이상, 계약당사자는 그 약속을 이행할 의무가 생기고, 이를 어길 경우 손해배상 책임이 발생할 수 있습니다.
매도인이 일방적으로 매매계약을 파기할 수 있을까?
민법상 계약을 일방적으로 파기할 수 있는 경우는 제한적입니다. 매도인이 계약을 해제할 수 있는 건,
계약서에 ‘계약금 해제권 조항’이 명시된 경우,
또는 매수인이 계약 의무를 위반한 경우뿐입니다.
단순히 “더 비싸게 사겠다는 사람이 생겼다”, “생각이 바뀌었다”는 이유는 법적으로 정당하지 않습니다. 이 경우 매수인은 계약이행 청구나 손해배상 청구를 통해 권리를 지킬 수 있습니다.
매도인 매매계약 파기로 인한 매수인의 불이익
매도인이 계약을 파기하면 매수인은 여러 방면에서 손해를 입습니다.
이미 낸 계약금의 손실
입점 준비비용, 인테리어 계약금 등 부대비용 발생
해당 상가를 놓쳐 생긴 기회손실
이러한 손해는 단순히 금전적인 문제를 넘어, 사업 일정 지연, 신용 문제로 이어질 수 있습니다.
매도인 매매계약 파기 시 매수인이 받을 수 있는 법적 보호
법은 매수인에게 여러 보호 장치를 제공합니다. 매수인은 다음과 같은 방법으로 대응할 수 있습니다.
계약이행청구: 매도인에게 약속된 계약을 이행하라고 법원에 요구
손해배상청구: 계약 파기로 인해 발생한 경제적 손해 보상 청구
계약금 배액 반환 청구: 매도인이 정당한 사유 없이 계약을 이행하지 않는 경우, 이는 채무불이행이 되며, 이 경우 매수인은
계약 해제 + 원상회복(계약금 반환) + 손해배상 청구, 또는
계약 이행 청구(소유권이전등기청구)를 선택할 수 있습니다
계약금·중도금 지급 후 매도인이 계약을 거부한다면?
이미 계약금이나 중도금을 지급한 상황이라면, 매도인의 계약 거부는 더욱 명백한 계약 위반입니다.
이 경우 매수인은 계약의 강제이행을 청구하거나, 손해배상을 함께 청구할 수 있습니다.
법원은 실제 거래 의사, 계약 내용, 금전거래 내역 등을 종합적으로 검토해 매수인의 손을 들어주는 경우가 많습니다.
매도인에게 청구할 수 있는 손해배상 범위
매수인이 청구할 수 있는 손해배상에는 다음이 포함됩니다.
이미 납부한 계약금 및 중도금
인테리어, 설계비, 세무 자문 등 부수비용
잃어버린 임대수익 및 영업기회 등 간접손해
다만, 손해액은 객관적 증거로 입증해야 인정받을 수 있으므로 관련 자료를 꼼꼼히 보관하는 것이 중요합니다.
계약금 반환 및 위약금 청구하기
실제 대응에서는 우선 내용증명을 통해 매도인에게 계약이행 또는 손해배상을 요구합니다. 내용증명에는
계약 체결일
금전 지급 내역
매도인의 계약 파기 통보 내용
요구사항(이행 또는 배상)을 명확히 기재해야 합니다.
그럼에도 불구하고 매도인이 응하지 않는다면, 계약금 배액반환 청구소송 또는 손해배상청구소송으로 대응하게 됩니다.
매수인이 반드시 확인해야 할 증거자료
매수인이 유리한 입장을 확보하려면 증거가 중요합니다. 다음과 같은 자료를 반드시 확보해 두세요.
상가 매매계약서 원본
계약금·중도금 송금 내역
문자, 카카오톡, 이메일 등 매도인과의 대화 기록
부동산 중개업소의 거래 관련 확인서
특히 매도인의 계약 파기 의사가 명시된 문자는 매우 중요한 증거가 됩니다.
자주 묻는 질문
Q1. 계약서만 쓰고 계약금은 아직 안 냈는데, 매도인이 파기하면 배상받을 수 있나요?
A. 계약금이 오가지 않았다면 계약 성립 여부가 다소 불분명할 수 있습니다. 하지만 계약서에 서명했다면 계약의 효력은 인정될 가능성이 높으므로, 구체적 상황에 따라 손해배상 청구가 가능합니다.
Q2. 매도인이 계약금의 2배를 주겠다며 파기하겠다고 하면 받아야 하나요?
A. 해약금 조항이 있고, 당사자 일방이 이행에 착수하기 전이라면, 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 "권리"가 있습니다. 이 경우 매수인이 "받지 않겠다"고 해도 매도인의 해제권 행사를 막을 수 없습니다. 다만, 이미 당사자 일방이 이행에 착수한 경우에는 해약금에 의한 해제가 불가능합니다
Q3. 부동산 중개사가 잘못 안내해서 계약이 파기된 경우, 중개업자에게도 책임을 물을 수 있나요?
A. 가능합니다. 중개업자가 계약 내용을 정확히 설명하지 않거나, 매도인의 신용상태 등을 확인하지 않았다면 중개업자의 과실로 인한 손해배상 청구도 가능합니다.
상가 매매계약은 단순한 약속이 아닙니다. 법적 구속력을 가진 정식 계약이며, 매도인은 일방적으로 파기할 수 없습니다. 하지만 이 모든 권리는 신속한 대응이 있을 때만 제대로 보호받을 수 있습니다.
매도인의 계약 파기 통보를 받았다면 즉시 행동하세요. "이미 계약했는데 어쩔 수 없나?"라고 포기하지 마세요.
법은 정당한 계약을 체결한 매수인을 보호합니다. 조금만 늦어도 매도인이 제3자에게 매매하거나 등기를 이전 할 수 있습니다.
망설이는 시간만큼 당신의 권리가 약해집니다.
상가 매매계약 파기로 어려움을 겪고 계시다면, 지금 바로 전문가의 도움을 받아 당신의 정당한 권리를 지키시기 바랍니다.