토지 증여를 받는다고 단순히 좋아하셨나요? 증여를 받는다고 끝나는것이 아닙니다. 지금부터 그 어렵다는 세금을 계산해야하거든요. 그냥 내라고 하는 금액을 내면 세금이 너무 높게 나오죠. 그래서 어쩔수 없이 다 내는경우도 많습니다. 하지만 우리는 탈세가 아닌 절세를 할 수 있는 방법을 합법적으로 찾을 수 있습니다. 오늘은 토지증여를 받을 때 증여세를 계산하는 방법부터 합법적으로 절세하는 방법까지 천천히 알려드리겠습니다.
토지증여, 왜 세금이 이렇게 많이 나올까?
증여는 말 그대로 대가 없이 재산을 주는 행위입니다.
문제는, 국세청이 “대가 없이 재산이 이동했다면, 그건 소득이다”라고 보기 때문에 증여세를 부과하죠.
특히 토지의 공시지가나 시세가 높을수록 세금 폭탄처럼 느껴집니다.
예를 들어 3억짜리 토지를 부모님이 자녀에게 넘겨준다면, 단순히 가족 간 거래라 하더라도 세법상 ‘증여’로 보고 세금을 매깁니다.
토지증여세 계산 방법
예시로, 시가 1억 원짜리 토지를 부모가 자녀에게 증여했다고 가정해봅시다.
증여재산가액: 1억 원
공제액: 5천만 원 (직계존속→자녀)
과세표준: 5천만 원
세율: 10% (1억 원 이하 구간)
👉 증여세 = 5천만 원 × 10% = 500만 원
이번에는 3억 원짜리 토지를 증여할 경우입니다.
증여재산가액: 3억 원
공제액: 5천만 원
과세표준: 2억 5천만 원
세율: 1억 초과~5억 이하 구간 → 1천만 원 + (1억 초과분 × 20%)
👉 1천만 원 + (1억 5천만 원 × 20%) = 4천만 원
즉, 약 4천만 원의 증여세가 부과됩니다.
세율 구조를 알면 대략적인 세금 규모를 미리 예측할 수 있습니다.
손자에게 바로 증여해도 될까?
손자에게 바로 증여는 가능하지만 세대생략 증여로 30%~40% 할증과세가 붙습니다.
30% 할증: 일반적인 손자 증여
40% 할증: 수증자가 미성년자이고, 증여재산가액이 20억 원 초과 시
예외: 증여 당시 이미 자녀(직계비속)가 사망한 경우 → 할증 없음
(대법원 2018판결)
손자는 조부로부터 증여를 받을 때도 직계존속 공제가 적용됩니다.
성인 손자: 5천만 원 / 미성년자 손자: 2천만 원 (10년간 합산)
또한 증여 후 10년 이내에 조부가 사망하면, 그 재산은 상속세 과세가액에 가산되지만
이미 납부한 증여세(할증분 포함)는 상속세에서 공제받을 수 있습니다.
세금 줄이는 합법적인 절세 전략
토지증여에서 중요한 건 타이밍과 방법입니다.
① 시기 조정: 공시지가 인상 전 증여하면 절세 효과
② 분할 증여: 한 번에 다 주지 말고 나눠서 증여
③ 공동명의: 배우자 명의로 일부 이전해 세율 분산
④ 장기 보유 전략: 증여 후 최소 5년 이상 보유 시 양도세 절감
다만, 너무 인위적인 절세는 세무조사 대상이 될 수 있으니, 반드시 전문가 상담을 통해 안전하게 설계하는 게 좋습니다.
토지 증여 후 바로 팔면 세금폭탄?
많은 분들이 “증여 후 5년 이내 매도 시 불리하다”는 말을 듣곤 합니다. 이는 취득가액 승계 때문이 아니라, 장기보유특별공제를 받지 못하기 때문입니다.
즉, 증여 직후 매도하면 보유기간이 짧아 공제율이 0% 또는 매우 낮게 적용되어 양도세 부담이 커집니다.
따라서 증여 후 최소 5년 이상 보유하는 것이 유리한 이유는 이 공제 때문입니다.
자주 묻는 질문
Q1. 토지 증여 시 세금은 어떻게 계산하나요?
→ 증여재산가액 - 공제액 = 과세표준, 여기에 누진세율(10~50%)을 적용합니다.
Q2. 2024년 토지 증여세 면제 한도는 얼마인가요?
→ 배우자 6억, 성인 자녀 5천만 원, 미성년자 자녀 2천만 원입니다.
Q3. 토지 증여와 매매의 차이점은 무엇인가요?
→ 매매는 유상 거래로 양도세 중심, 증여는 무상 이전으로 증여세 중심입니다.
증여가 세금상 불리해 보이더라도, 장기적으로 상속세 절세 효과가 있는 경우가 많습니다.
토지증여는 단순히 토지를 물려받는것에서 끝나지 않아요. 그 뒤에 처리할 일들이 더 많기 때문이죠. 평소에도 계산하기 어려웠던 세금, 토지 증여를 받을때는 한 층 더 어려워지는 건 사실입니다. 그래서 절세를 하고싶어도 복잡하다는 생각이 앞서 포기해버리고 말죠. 하지만 잘못된 세금 구조로 설계하면 세금 폭탄을 맞는 경우가 적지 않습니다. 혼자 해보려다가 스트레스받고 뒤늦게 찾아오시는 분이 많아 안타까운 마음이 듭니다.
저희 법무법인 이현은 증여 절차부터 등기, 절세 전략까지 원스톱으로 지원해드리고 있습니다. 토지증여 세금, 지금 상황에 맞는 전략 상담이 필요하다면 꼭 전문가와 상의해보시기 바랍니다.