"세입자가 권리금 5천만 원 내놓으라는데..." 임대인을 위한 권리금 소송 필승 방어법

"내 건물에 들어올 사람을 내가 꼼꼼히 확인하고 거절한 게 죄가 됩니까?"

아마 지금 책상 위에는 세입자가 보낸 내용증명이나 법원에서 날아온 소장이 놓여 있을 겁니다. 내용은 뻔합니다.

임대인이 깐깐하게 굴어서 권리금을 못 받고 나갔으니, 그 돈을 임대인이 물어내라는 것이죠.

피가 거꾸로 솟는 기분이실 겁니다. 꼬박꼬박 월세 밀리던 것 봐주고, 사정 봐줬더니 돌아오는 게 소송이라니요.

하지만 감정적으로 대응하시면 집니다. 상대방은 이미 법적으로 권리금 회수 방해 고소 전략을 짜고 들어왔습니다.

지금부터 여러분이 악덕 건물주가 아니라, 정당한 권리를 행사했다는 것을 입증하여 이 소송을 기각시키는 전략을 말씀드리겠습니다.

👉 새로운 상가 임차인 선정 시 임대인이 알아야 할 법적 기준

무조건 받아줘야 한다? 반은 맞고 반은 틀립니다.

세입자들은 흔히 법이 바뀌어서 임대인은 무조건 권리금을 보장해줘야 한다고 주장합니다.

하지만 우리 법(상가건물 임대차보호법)은 바보가 아닙니다. 임대인의 재산권도 보호하고 있습니다.

핵심은 바로 거절할 수 있는 정당한 사유가 있었느냐입니다.

법원은 임대인이 단순히 "마음에 안 들어서" 거절한 것이 아니라, 합리적인 이유로 신규 임차인을 거절했다면 손해배상 책임을 묻지 않습니다.

어떤 법이, 어떻게 바뀌었길래?

세입자가 득의양양하게 말하는 바뀐 법이란, 바로 2015년에 신설된 상가건물 임대차보호법 제10조의 4를 말합니다.

📖상가건물 임대차보호법 제10조의 4

① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2018. 10. 16.>

도대체 무엇이 어떻게 바뀌었기에 저렇게 큰소리를 치는지, 그리고 선생님은 그 방패를 어떻게 써야 하는지 딱 정리해 드립니다.

2015년 이전 vs 이후: 무엇이 달라졌나?

• 2015년 이전: 관행의 시대

  과거에는 권리금이 법에 없는 개념이었습니다.

  "관행상 주고받는 돈"이었죠. 그래서 건물주가 "나가라" 하면 세입자는 억울해도 권리금을 날리고 쫓겨나는 경우가 많았습니다.

• 2015년 개정 이후: 법적 보호의 시대 : 법이 개정되면서 권리금 회수 기회 보호가 명문화되었습니다.

  "임대인은 세입자가 데려온 신규 임차인과 계약을 맺어줌으로써, 세입자가 권리금을 챙겨 나갈 수 있게 협조해야 한다."

  세입자는 딱 여기까지만 보고 선생님을 압박하는 것입니다. 협조 의무가 생겼으니 무조건 도장 찍으라는 논리죠.

세입자가 쏙 빼놓고 말하지 않는 단서 조항

하지만 법은 '무조건적인 희생'을 임대인에게 강요하지 않습니다.

제10조의4 제1항을 자세히 보면, 단, 정당한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다라는 단서가 붙어 있습니다.

즉, 법의 진짜 메시지는 이겁니다. "임대인님, 이유 없이 방해하진 마세요. 하지만, 이상한 사람과는 계약 안 해도 됩니다."

새로운 임차인, 거르는 방법 - 정당한 사유 있는 거절

재판부는 선생님의 억울한 심정이 아니라, 오직 '증거'만 봅니다.

아래 3가지 중 선생님의 상황에 해당하는 것이 있는지 확인해보세요

① "새로 올 사람, 월세 낼 돈은 있답니까?" (자력 부족 입증)

가장 강력하고 흔한 방어 논리입니다. 법 제10조의4 제2항 제1호는 '신규 임차인이 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우' 거절할 수 있다고 명시합니다.

대응 전략: 단순히 "돈 없어 보였다"로는 안 됩니다. 당시 신규 세입자에게 '재직증명서', '소득금액증명원', '신용평가서' 등을 요구하셨습니까?

만약 그쪽에서 이를 거부했거나, 객관적으로 신용이 불량하다면 승소 확률은 비약적으로 올라갑니다.

② "건물 다 부수고 인테리어 하겠다고요?" (의무 위반 우려)

새로 들어오겠다는 사람이 건물의 안전을 해치거나, 기존 업종과 전혀 다른 업종(예: 조용한 카페 자리에 시끄러운 유흥주점)을 고집하여 거절했다면 이는 정당합니다.

대응 전략: 신규 임차인이 요구했던 구체적인 계약 조건들이 담긴 녹취록이나 문자 메시지를 확보하십시오. 임차인으로서의 의무를 위반할 우려를 입증해야 합니다.

③ "무리한 요구를 한 건 오히려 그쪽입니다."

가끔 세입자가 주선한 신규 임차인이 "월세를 30% 깎아달라", "렌트프리(무상임대) 기간을 3개월 달라"는 등 터무니없는 요구를 하는 경우가 있습니다.

재건축 하려는데 권리금까지 줘야 합니까?

승패를 가른 결정적 한 방, 공실로 비워둘 각오가 되었는가?

두 개의 대법원 판결이 엇갈린 이유는 진정성과 실행의 차이였습니다.

• 재건축할 거다"라고 내보내 놓고, 실제로는 대수선만 하거나 공사를 미루며 다른 세입자를 받을 기미를 보임. → "권리금 회수 방해" 인정.

• 세입자가 나간 뒤 건물을 실제로 비워둠(공실). 이후 철거하고 신축 과정을 밟음. 이 기간이 합쳐서 1년 6개월을 넘김. → "정당한 사유" 인정.

즉, 법원은 상가임대차법 제10조의4 제2항 제3호: 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 아니한 경우 를 재건축 상황에 적용해 준 것입니다.

핵심 전략: 재건축을 이유로 권리금 배상을 피하려면, 세입자를 내보낸 뒤 최소 1년 6개월 동안은 이 건물에서 누구도(건물주 포함) 돈을 벌지 않겠는 사실을 입증해야 합니다. 건물을 부수고 새로 짓는 기간은 당연히 수익이 없으므로, 이 기간이 자연스럽게 인정되는 셈입니다.

말로만 재건축은 통하지 않습니다.

여러분께서 재건축 계획이 있다고 주장하시려면, 법원이 납득할 만한 객관적 증거가 지금 준비되어 있어야 합니다.

나중에 소송 가서 그때 그런 계획이 있었다고 말로 해봐야 소용없습니다.

지금 준비하셔야 할 방어용 서류 리스트:

1. 건축설계사무소 계약서 및 설계 도면: 단순 구상이 아니라 실제 비용을 들여 설계를 진행 중이라는 증거.

2. 건축허가 신청서 또는 신고 필증: 관할 구청에 접수된 공식 문서.

3. 공사 도급 계약서: 시공사와 구체적인 공사 기간과 비용이 적힌 계약서.

만약 세입자를 내보내기 위해 급조한 계획이었고, 나중에 슬그머니 "사정이 생겨서 재건축 안 한다"며 다른 세입자를 들인다면?

기존 세입자는 손해배상 청구 소송을 다시 걸어올 것이고, 그때는 패소할 확률이 매우 높습니다.

최악의 경우, 얼만큼 줘야 할까요?

"권리금 회수 방해 인정." 임대인이 짊어져야 할 책임은 단순히 "미안하다"는 사과로 끝나지 않습니다. .

막연한 공포 대신, 정확한 청구서 내역을 미리 보여드리겠습니다. 이걸 알아야 지금 합의하는 게 나을지, 끝까지 싸우는 게 나을지 계산이 섭니다.

첫 번째 청구서, 손해배상 원금

"세입자가 달라는 대로 다 줘야 하나요?" → 아닙니다.

가장 많이 오해하시는 부분입니다. 세입자가 소장에 1억 원 내놔라라고 썼다고 해서, 판사님이 1억 원을 주라고 하지 않습니다.

상가임대차보호법 제10조의4 제3항에 따라 아주 엄격한 계산식을 따릅니다.

• 법원의 계산법:

  • A: 신규 임차인이 기존 세입자에게 주기로 했던 권리금 (계약서상 금액)

  • B: 임대차 종료 당시의 권리금 감정평가액 (법원 감정가)

• 결과: 법원은 A와 B 중 더 낮은 금액을 손해배상액으로 정합니다.

두 번째 청구서, 지연 이자

"늦게 줄수록 이자가 눈덩이처럼 불어납니다."

손해배상 의무는 '임대차 계약 종료일' 다음 날부터 발생합니다. 하지만 소송은 보통 1년~2년 걸리죠.

• 판결 선고일까지: 연 5% (민법상 이자)

• 판결 선고 다음 날부터 갚는 날까지: 연 12% (소송촉진법상 이자)

만약 5천만 원을 물어줘야 하는데 2년 동안 소송을 끌다가 졌다면? 이자만 수백만 원에서 1천만 원 가까이 추가로 붙습니다. 버틴다고 능사가 아닙니다.

세 번째 청구서, 소송 비용

"졌으니까 상대방 변호사비도 내주셔야죠."

민사소송의 대원칙은 '패소자 부담'입니다. 임대인이 방해 행위로 인정되어 전면 패소한다면,

1. 내 변호사 비용: (이미 지출함)

2. 상대방(세입자) 변호사 비용: 대법원 규칙에 따른 금액 (청구액에 따라 다름, 통상 수백만 원)

3. 인지대, 송달료, 감정비: (특히 권리금 감정비용은 1~2백만 원 이상 나옵니다.)

이 모든 비용을 임대인이 독박 쓸 수 있습니다. 배보다 배꼽이 더 커지는 상황이 올 수 있죠.

그럼에도 불구하고, 손해액 감액을 노려야 합니다.

"방해 인정되면 무조건 망한 거네요?"

아직 포기하긴 이릅니다. 법원은 손해의 공평한 분담이라는 원칙을 가지고 있습니다.

임대인의 방해 행위가 인정되더라도, 세입자의 잘못도 꼬투리 잡아 배상액을 깎을 수 있습니다. 이른바 과실상계가 적용될 수 있습니다

🚨법원이 배상금을 깎아주는 경우

• 세입자의 정보 제공 소홀: 세입자가 신규 임차인의 자력이나 정보에 대해 임대인에게 제대로 알려주지 않아 오해가 생긴 경우.

• 세입자의 무리한 요구: 세입자가 권리금을 높게 받으려고 신규 임차인에게 무리한 조건을 강요했던 정황이 있는 경우.

• 시설 노후화: 임대인이 그 시설을 전혀 이용하지 못하고 다 철거해야 하는 상황인 점 어필.

실제로 실무에서는 이러한 사유들을 적극 주장하여 책임 비율을 70%, 50% 등으로 제한받는 판결을 이끌어내기도 합니다.

"법대로 합시다"에 대처하는 현명한 자세

상대방이 법이 바뀌었다며 영상을 보내오거나 내용증명을 보낸다면, 당황하지 말고 이렇게 응수하십시오.

지금 선생님이 하셔야 할 일은 무조건 안 된다고 문을 닫아거는 것이 아닙니다.

오히려 나는 법을 준수하여 꼼꼼히 검토하겠다는 태도로, 신규 임차인의 자격(재력, 신용, 영업 의지 등)을 철저히 검증하는 것입니다.

이 검증 과정에서 상대방이 제대로 소명하지 못하거나 부적격 사유가 발견되면, 그것이 바로 선생님을 지켜줄 합법적인 거절 사유가 됩니다.

패소가 유력하다면, 출구 전략을 바꾸십시오.

만약 지금 상황이 객관적으로 보았을 때 "내가 봐도 방해한 게 맞다" 싶으시다면, 무리하게 '무죄(기각)'를 주장하며 끝까지 가는 것은 자살골입니다.

오히려 전략을 수정해야 합니다.

1. 빠른 인정과 조정: "방해 의도는 없었으나 결과적으로 그렇게 되었다면 유감이다"라며 법원 조정을 통해 이자라도 줄이는 합의를 시도하십시오.

2. 감정가 싸움: "권리금을 주긴 주되, 법원 감정을 통해 거품 싹 뺀 금액만 주겠다"고 방어선을 치십시오.

여러분의 상황을 정당한 사유로 만들 수 있을까요?

법이 바뀌었어도, 준비된 임대인은 지지 않습니다. 현재 세입자가 데려오겠다는 신규 임차인에 대해 아는 정보가 있으신가요?

1. 신규 임차인의 업종이나 경력

2. 제시받은 보증금/월세 조건

이 두 가지만 간단히 알려주시면, 법적으로 문제없이 계약을 거절할 수 있는 전략을 만들어 드리겠습니다.