부당이득, 지금 대응 안 하면 내 땅 무단 점유 대가? 못 받습니다.

내 건물에서 버티는 세입자, 부당이득으로 돌려받으세요

"계약은 끝났는데 세입자가 나가지도 않고,
임대료도 내지 않습니다.

허락 없이 제 땅을 사용하는 사람을
어떻게 제재해야 할까요?"

분명 내 소유의 재산임에도 불구하고, 누군가 이를 무단으로 사용하며 이득을 얻고 있을 때의 답답함은 이루 말할 수 없습니다.

단순히 나가달라고 사정하는 단계는 지났습니다.

상대방이 법적 근거 없이 얻고 있는 그 이득을 다시 내 주머니로 가져와야 할 때입니다.

오늘은 실무에서 가장 빈번하게 발생하는 부당이득반환청구의 핵심과 손해배상과는 무엇이 다른지 전문 전략가의 시선에서 짚어드리겠습니다.

부당이득이란 무엇이며, 왜 발생하는가?

법률 용어로 부당이득이란, 법률상 아무런 원인 없이 타인의 재산이나 노무로 인해 이익을 얻고, 이로 인해 타인에게 손해를 입히는 것을 의미합니다(민법 제741조).

쉽게 말해 가져갈 이유가 없는 사람이 남의 돈이나 이익을 가져간 상태를 말합니다.

실무적으로는 다음의 세 가지 요건이 충족될 때 반환을 청구할 수 있습니다.

• 상대방이 수익을 얻었을 것

• 그 수익으로 인해 나에게 손해가 발생했을 것

• 수익을 얻은 정당한 '법적 근거'가 없을 것

부당이득, 실질적 이익이 핵심입니다.

여기서 가장 중요한 것은 실질적인 이득이 있었느냐입니다.

단순히 점유만 하고 있다고 해서 모두 부당이득이 되는 것은 아닙니다.

임차인이 계약 종료 후에도 건물을 점유했더라도, 본래의 목적대로 사용·수익하지 않아 실질적인 이득을 얻은 바 없다면 부당이득반환 의무는 성립하지 않습니다.

즉, 상대방이 실제로 내 재산을 통해 어떤 이익을 취했는지를 정확히 짚어내는 것이 문제해결의 첫걸음입니다.

🤷‍♂ 부당이득반환 청구가 가능한 경우?

부동산 실무에서 특히 주의해야 할 부당이득 유형

부동산 분쟁은 부당이득이 가장 빈번하게 활용되는 분야입니다.

• 무단 점유와 차임 상당액

  타인의 토지 위에 무단으로 건물을 소유하고 있다면, 그 자체로 토지 임료 상당의 이익을 얻고 있는 것으로 봅니다.

  이때 건물 차임뿐만 아니라 부지 부분의 차임까지 포함하여 청구 범위를 정교하게 산정해야 합니다.

• 무권리자의 처분행위

  만약 권한 없는 자가 내 부동산을 선의의 제3자에게 팔아버려 내가 소유권을 잃게 된 경우가 해당합니다.

  나는 무권리자를 상대로 그가 받은 처분 대가를 부당이득으로 청구할 수 있습니다.

• 경매 배당 절차의 오류

  배당표에 실체적인 하자가 있어 내가 받을 배당금을 다른 채권자가 가져간 상황을 생각해볼 수 있습니다.

  그 채권자를 상대로 부당이득반환을 청구하여 돈을 찾아올 수 있습니다.

• 원인 무효인 등기

  매매 계약이 해제되었음에도 여전히 상대방 명의로 등기가 남아있어 그가 부동산을 활용하고 있는 경우입니다.

• 경계 침범 및 무단 사용

  내 땅의 일부를 인접한 건물의 주인이 주차장이나 창고로 무단 사용하며 이득을 얻고 있을 때도 해당합니다.

부당이득 승소 사례로 자세히 살펴보겠습니다!

저희를 찾아오셨던 의뢰인 A씨는 분양대금 납입이 어려워 계약금 일부인 1,000만 원만 낸 상태에서 해지를 원했습니다.

하지만 시행사는 계약서상 계약금은 10%(5,380만 원)이니, 남은 4,380만 원을 더 입금해야 해지해주겠다며 으름장을 놓았습니다.

계약해지요구에 버티던 상황이었죠.

앞서 살펴본 민법 제741조의 부당이득 요건에 해당하는지 검토해야 합니다.

이를 입증하기 위해선 다음 4가지가 필요합니다.

계약이 적법하게 해제되었다면 부당이득에 해당함!

법원은 계약이 적법하게 해제되었다면, 시행사가 계약금을 계속 보유할 법률상 원인이 사라졌다고 판단했습니다.

결국 A씨는 추가 위약금을 내지 않은 것은 물론, 이미 냈던 1,000만 원까지 전액 돌려받았습니다.

부당이득과 손해배상 무엇이 다르며, 왜 중요한가?

많은 분이 손해배상청구와 부당이득반환청구를 혼동하십니다.

하지만 이 둘은 엄연히 별개의 권리입니다.

손해배상은 상대방의 고의나 과실을 입증하는 것이 핵심입니다.

반면, 부당이득은 상대방에게 잘못(귀책 사유)이 있느냐보다 이익을 보유할 정당한 원인이 있느냐에 집중합니다.

따라서 상대방이 "고의로 그런 게 아니다"라고 변명하더라도, 법적 근거 없이 내 재산을 통해 이득을 취했다면 그 이득을 반환하라고 당당히 요구할 수 있는 것입니다.

실무에서는 이 두 가지 권리를 동시에 주장하여 승소 가능성을 극대화합니다.

부당이득반환청구소송의 특징과 증명책임

이 소송의 승패는 수익의 규모와 법적 원인 없음을 얼마나 정교하게 입증하느냐에 달려 있습니다.

• 입증 책임

  • 이득을 돌려받으려는 '원고(나)'에게 입증 책임이 있습니다.

  • 상대방이 얻은 이익이 구체적으로 얼마인지(예: 주변 시세에 따른 임료 감정 등)를 객관적인 지표로 증명해야 합니다.

• 선의와 악의의 차이

  • 상대방이 법적 원인이 없음을 몰랐는지(선의), 알고도 그랬는지(악의)에 따라 반환 범위가 달라집니다.

  • 악의의 점유자라면 이익에 이자를 붙여야 함은 물론, 내 손해 전체를 배상해야 할 책임까지 집니다.

부당이득의 진실

부당이득에 대해 가장 많이 묻는 질문 중, 인터넷 검색으로는 알기 힘든 깊이 있는 답변을 모았습니다.

Q1. 세입자가 짐은 안 뺐는데, 영업은 안 하고 문만 잠가놨어요. 이 경우도 부당이득인가요?

A: 의외로 아니오일 가능성이 큽니다.

부당이득에서 이득은 실질적 이득입니다.

임차인이 점유는 하고 있더라도 본래 목적(영업 등)으로 사용·수익하지 않았다면, 임대인에게 손해가 발생했더라도 임차인에게 부당이득반환을 물을 수는 없습니다.

이때는 부당이득이 아닌 손해배상으로 접근해야 합니다.

Q2. 채무 있는 줄 알고 실수로 돈을 보냈는데, 상대방이 고마워 하고 써버렸다면요?

A: 이를 비채변제(채무 없는 변제)라고 합니다.

만약 보낼 당시 채무가 있다는 사실을 알면서도 보냈다면 돌려받을 수 없습니다.

하지만 실수(착오)로 보냈다면 부당이득반환 청구가 가능합니다.

다만, 상대방이 그 돈을 받고 "이제 빚 갚았으니 담보를 해제해줘야지" 하고 담보물을 돌려줘 버렸다면, 보낸 사람은 돈을 돌려받지 못할 수도 있습니다(민법 제745조).

Q3. 건물주가 아니라 건물 부지의 땅 주인이 따로 있다면, 누구한테 돈을 청구하나요?

A: 땅 주인은 건물 소유자에게 청구해야 합니다.

설령 그 건물에 임차인이 살고 있더라도, 땅을 점유하여 이득을 얻는 주체는 건물 소유자라고 보기 때문입니다.

이때는 건물 차임뿐만 아니라 부지 사용료까지 합산하여 청구할 수 있습니다.

부동산 부당이득반환청구, 섬세한 접근이 필요합니다

부당이득반환청구는 겉보기엔 단순해 보이지만, 인과관계의 증명과 반환 범위의 산정에서 매우 치밀한 법리가 요구됩니다.

특히 상대방이 "도의적으로 준 것이다(비채변제)"라거나 "불법적인 목적으로 준 돈이다(불법원인급여)"라고 방어할 경우, 자칫 한 푼도 돌려받지 못하는 상황에 처할 수 있습니다.

인터넷의 단편적인 판례 정보만 믿고 대응하다가는 상대방에게 반격의 빌미만 제공하게 됩니다.

지금 내 재산권이 침해당하고 있다면, 전문가와 함께 실질적인 '이득'의 규모를 계산하고 가장 확실한 환수 경로를 설계하십시오.

당신의 소중한 재산, 법률상 원인 없는 이들에게 내버려 두지 마십시오.

지금 바로 도움이 필요하신가요?

여러분의 상황이 부당이득 성립 요건에 해당하는지, 그리고 예상 반환 금액은 얼마인지 법률 전략가가 직접 진단해 드리겠습니다.

아래 상담 예약을 통해 억울함을 해소할 첫걸음을 떼십시오.

👉 카카오톡 상담 안내