부당이득금 반환 소송, 보증서 문구 하나로 승패 갈렸다
부동산 매매계약을 체결하고 계약금을 지급했는데, 상대방이 약속을 지키지 못해 계약이 무산되는 경우가 종종 있습니다. 이럴 때 계약금을 돌려받는 건 당연한 권리죠. 그런데 만약 매도인이 돈을 돌려주지 않는다면? 더군다나 중개인이 "책임지겠다"고 보증서까지 써줬는데 나 몰라라 한다면?
오늘 소개할 사례는 바로 이런 상황에서 부당이득금 반환 청구를 통해 계약금 4천만원 전액을 돌려받은 케이스입니다. 특히 부동산 중개인이자 법무사였던 사람이 "나는 보증인일 뿐"이라며 책임을 회피하려 했지만, 결국 법원이 연대책임을 인정한 사건이었어요.
📌 부당이득반환청구소송이란? 지급한 돈을 돌려받고 싶을 때
부동산 매매계약 해제 후에도 돌려받지 못한 계약금
2019년 11월, 이 씨는 세종시에 있는 토지를 8천만 원에 매수하기로 부동산 개발업체 D사(가명) 와 매매계약을 체결했습니다. 계약 당시 계약금 4천만 원은 D사의 지정계좌인 E씨(법무사이자 중개인) 명의 계좌로 입금되었습니다. 그런데 E씨는 단순한 중개나 등기 대리인이 아니라, 직접 보증서를 작성해 이 씨에게 교부했습니다.
“토지대금으로 입금한 금액 전액에 대하여 소유권이전등기 시까지 책임지고 관리하며, 이전등기가 이루어지지 않으면 전액 환불 조치할 것을 보증한다.”
계약은 순조롭게 진행되는 듯했지만, 문제는 D사가 인허가를 제때 받지 못해 토지 소유권 이전이 불가능해지면서 발생했습니다.
결국 이 씨는 계약 해제 의사를 통보하고 이미 지급한 계약금 4천만 원의 부당이득금 반환을 요구했지만, D사는 물론 E씨까지도 반환을 거부했습니다. “보증서 써줬을 뿐인데 왜 나에게 돈을 달라고 하느냐”는 E씨의 태도에 이 씨는 결국 소송을 제기하게 되었습니다.
보증서 효력 인정, 연대보증에 해당… 부당이득금 반환하라
법원은 이 씨의 손을 들어줬습니다. 판결 요지는 명확했습니다.
E씨가 작성한 보증서의 내용은 단순한 ‘관리 약속’이 아니라, 소유권이전이 이루어지지 않을 경우 환불을 보증한 문서로서 연대보증의 효력이 있다고 판단했습니다.
따라서 D사와 E씨는 함께(연대하여) 부당이득금 4천만 원과 지연손해금을 반환할 책임이 있다고 본 것입니다.
지연손해금도 시기에 따라 달리 계산되었습니다.
2020년 5월 21일부터 2021년 8월 27일까지는 연 5%,
그 이후부터 갚는 날까지는 연 12%.
즉, E씨가 주채무자(D사) 가 아님에도 불구하고 자신이 쓴 보증서 때문에 연대 책임을 지게 된 셈입니다.
보증서의 성격, 최고검색의 항변권, 권리남용 주장
E씨는 소송 과정에서 여러 주장을 펼쳤습니다.
최고검색의 항변권
E씨는 “내 책임은 보증일 뿐이니, 먼저 주채무자인 D사에게 청구해야 한다”고 항변했습니다.하지만 법원은 “보증서의 내용상 연대보증 관계로 볼 수 있다”며 이를 배척했습니다. 또한, 설령 단순보증이라 하더라도 주채무자의 자력과 집행 용이성을 입증해야 항변권이 인정되는데, E씨는 이를 전혀 입증하지 못했습니다.
권리남용 주장
E씨는 “등기 업무 수수료 몇십만 원 받으려고 보증서를 써줬을 뿐인데, 4천만 원 전액을 요구하는 건 너무 가혹하다”며 권리남용을 주장했습니다. 하지만 법원은,
E씨가 법무사로서 문서의 법적 효력을 충분히 알고 있었고,
보증서 문구가 명확히 환불 의무를 명시하고 있다는 점에서
신의성실 원칙이나 권리남용에 해당하지 않는다고 판단했습니다.
결국 법원은 부당이득금 반환 책임을 인정하고 이 씨의 청구를 전부 인용했습니다.
보증서 문구의 법적 해석이 승패를 가른다
이 사건의 핵심은 보증서의 법적 성격 해석이었습니다. 겉보기엔 “책임지고 관리하겠다”는 표현이었지만, 법적으로는 “이전등기가 불이행되면 전액 환불하겠다”는 환불 보증 의사표시로 볼 여지가 충분했습니다. 저는 의뢰인 이 씨의 입장에서
① 계약 해제 사유(인허가 불이행),
② 보증서 작성 경위,
③ 피고의 법적 지위 및 전문성(법무사임을 고려)
을 집중적으로 분석했습니다.
그 결과, 법원은 보증서의 효력을 연대보증으로 인정, 의뢰인이 수개월간 돌려받지 못했던 부당이득금 4천만 원을 모두 회수할 수 있었습니다.
부동산이득금 반환 분쟁에서 자주 발생하는 실수
보증서를 과신함
보증서가 있으면 당연히 계약금을 돌려받을 수 있다고 믿지만, 문구가 불명확하면 법원에서 단순보증으로 판단되어 부당이득금 반환이 기각될 수 있음.
계약 해제 절차를 소홀히 함
계약 해제만 통보하면 끝이라고 생각하지만, 해제 사유의 정당성과 증거(문자, 내용증명 등)가 없으면 반환 청구가 어려움.
전문가를 지나치게 신뢰함
상대방이 법무사나 중개인이라고 안심하지만, 전문가도 법적 책임을 질 수 있는 보증서를 작성하는 경우가 있음.
권리남용 주장에 대응하지 않음
상대가 권리남용을 주장해도 “법원이 알아서 걸러주겠지”라며 방치하지만, 논리적 반박이 없으면 주장이 받아들여질 수 있음.
보증서가 있어도 이기기 어려운 이유
많은 분들이 “보증서가 있으면 무조건 돈을 돌려받을 수 있다”고 생각하지만, 실제로는 그렇지 않습니다. 보증서 문구가 애매하거나, 보증인의 책임 범위가 불분명하면 법원에서 단순보증으로 판단돼 부당이득금 반환 청구가 기각될 수도 있습니다.
또한, 피고가 권리남용, 신의성실 위반 등을 주장하며 소송을 길게 끌 가능성도 있기 때문에 전문 변호사의 법리적 대응이 필수적입니다.
부동산 거래에서 계약금을 지급한 후 계약이 무산되면, 부당이득금 반환 청구를 통해 돈을 돌려받을 수 있습니다. 특히 중개인이나 제3자가 보증서를 발행했다면, 그들에게도 책임을 물을 수 있죠.
하지만 오늘 사례에서 보셨듯이, 상대방이 법률 전문가이거나 법리를 앞세워 책임을 회피하려 할 때는 전문적인 대응이 필수입니다. "나는 보증인일 뿐", "권리남용이다", "최고검색의 항변권이 있다" 같은 주장들은 일반인이 대응하기 어려운 법률 논리들이거든요.
📌 부동산 계약금 문제로 고민이시라면, 특히 상대방이 책임을 회피하려 한다면 혼자 해결하려 하지 마시고 전문가의 도움을 받으시기 바랍니다.
