"잔금까지 다 줬는데 미등기 건물이라니요..." 내 돈과 건물, 안전하게 지키는 법
"매도인이 좋은 물건이라며 싸게 넘긴다길래 덜컥 샀습니다. 잔금 다 치르고 등기 치려고 보니... 등기부가 아예 없답니다."
지금 이 글을 읽고 계신다면, 아마 하늘이 무너지는 심정이실 겁니다. 수천, 수억 원의 돈이 이미 넘어갔는데 서류상으로는 내 것이라는 증거가 없다니요.
혹시 "이거 사기 당한 거 아닐까?", "10년 지나면 내 권리도 다 사라진다는데 어떡하지?" 하며 밤잠을 설치고 계신가요?
잠시 진정하시고, 심호흡 한번 하십시오.
결론부터 말씀드리면, 방법은 있습니다. 미등기 건물 매수인이 반드시 알아야 할 방어 논리와 공격 전략을 정리해 드립니다.
사기가 아니니, 안심하세요.
불안한 마음을 먼저 달래드리고 싶습니다.
법적으로 등기가 없다는 것은 당신이 가진 권리가 사라졌다는 뜻은 결코 아닙니다.
대한민국 법원은 등기부라는 종이 한 장보다, 잔금을 치르고 건물을 점유하고 있는 당신의 실질적 권리를 매우 강력하게 보호하고 있습니다.
지금 당장 당신이 행사할 수 있는, 그리고 법이 보장하는 4가지 핵심 권리를 정리해 드립니다. 이걸 읽고 나면 두 발 뻗고 주무실 수 있을 겁니다.
누가 뭐래도 이 집의 주인은 나 (사실상 소유권 & 사용수익권)
가장 걱정하시는 게 내 집이 아닌 것 같다는 느낌일 텐데요. 걱정 마십시오.
권리 내용: 잔금을 완납하고 건물을 인도받았다면, 등기가 없더라도 당신에게는 사실상의 소유권이 있습니다.
안심 포인트: 이 건물에서 잠을 자고, 생활하고, 인테리어를 고치는 모든 행위는 합법입니다.
매도인이 갑자기 나타나 등기 내 명의로 되어 있으니 나가라고 할 수 없습니다.
월세 수익, 10원 한 장 뺏기지 않습니다 (과실수취권)
혹시 세입자가 들어와 있나요? 그 월세, 매도인 눈치 볼 필요 없이 다 받으셔도 됩니다.
권리 내용: 법적으로 건물의 사용 이익(과실)은 잔금을 치른 사람에게 귀속됩니다.
안심 포인트: 매도인이 "아직 등기 안 넘어갔으니 월세는 내 거다"라고 우긴다면 단호하게 거절하십시오.
그 돈은 법적으로 온전히 당신의 것입니다. 부당이득 반환 걱정은 안심하셔도 됩니다.
등기부등본은 명찰에 불과합니다
명찰이 아직 안 나왔다고 해서, 당신이라는 사람이 사라지는 게 아니듯 말이죠.
지금 당신은 돈을 다 냈고(의무 이행), 집에 살고 있습니다(권리 행사).
이 두 가지 사실이 있는 한, 어느 누구도 당신의 권리를 함부로 박탈하지 못합니다.
불안해 떨고 계실 시간에, 이제 어떻게 하면 가장 깔끔하게 그 명찰(등기)을 받아낼까만 고민하시면 됩니다.
그래서, 이제 어떻게 해야 하나요?
안심하고 월세만 받는다고 끝이 아닙니다.
결국 서류상 내 것으로 만들어야 나중에 팔 수도 있고 담보 대출도 받을 수 있겠지요. 상황에 따라 딱 2가지 길이 있습니다.
전략 1. "이 건물 필요 없다, 돈 돌려주세요" (매매계약 해제)
만약 해당 건물이 절대 등기를 낼 수 없는 불법 건축물(무허가 건물)이라면, 애초에 매도인은 여러분에게 소유권을 넘겨줄 의무를 이행할 수 없는 상태입니다.
이를 법적으로 이행 불능이라고 합니다.
이 경우, 여러분은 즉시 계약을 해제하고 매매대금 전액 반환을 청구할 수 있습니다.
여기에 더해 계약 불이행에 따른 손해배상까지 청구하여 금융 비용 등을 보전받아야 합니다.
전략 2. "건물은 마음에 든다, 등기만 만들어내라" (소유권보전등기 대위신청)
건물 자체는 허가를 받았으나, 매도인이 게을러서 혹은 세금 문제로 보존등기(최초의 등기)를 안 한 상태라면?
소유권보전등기 소송: 매수인은 매도인을 상대로 네 명의로 먼저 보존등기를 하고, 나에게 이전등기를 하라는 소송을 제기할 수 있습니다.
판결문을 받으면, 여러분이 매도인을 대신해 등기소에 가서 보존등기를 신청하고 동시에 이전등기를 가져올 수 있습니다.
당신의 등기청구권이 강력한 이유
매수인이 매도인에게 등기 넘겨줘라고 요구하는 권리(등기청구권)는 채권적 권리에 불과한 것은 맞습니다.
그래서 원칙적으로는 10년 동안 가만히 있으면 사라지는 게 맞습니다.
하지만, 당신의 상황은 '가만히 있는 것'이 아닙니다. 우리 대법원은 이 억울한 상황을 막기 위해 두 가지 강력한 보호 이론을 만들었습니다.
내가 살고 있는 한, 시계는 멈춘다 (점유보호이론)
당신이 잔금을 치르고 그 건물에 들어가 살고(점유) 계신가요?
그렇다면 법원은 당신을 누구보다 적극적으로 권리를 행사하는 자로 봅니다.
대법원의 입장 (98다32175 전원합의체 등)
📖시효제도는 일정 기간 계속된 사회질서를 유지하고 시간의 경과로 인하여 곤란해지는 증거보전으로부터의 구제를 꾀하며 자기 권리를 행사하지 않고 소위 권리 위에 잠자는 자는 법적 보호에서 이를 제외하기 위하여 규정된 제도라 할 것인바, 부동산에 관하여 인도, 등기 등의 어느 한 쪽만에 대하여서라도 권리를 행사하는 자는 전체적으로 보아 그 부동산에 관하여 권리 위에 잠자는 자라고 할 수 없다 할 것이므로, 매수인이 목적 부동산을 인도받아 계속 점유하는 경우에는 그 소유권이전등기청구권의 소멸시효가 진행하지 않는다.
쉽게 말해:
당신이 그 집에서 밥을 먹고 잠을 자는 매 순간이, 법적으로는 "내 집 내놔라!"라고 소리치고 있는 것과 똑같은 효력을 가집니다.
10년이 아니라 100년이 지나도, 당신이 그 집에 살고 있는 한 등기를 청구할 권리는 절대 사라지지 않습니다.
남에게 팔고 이사를 가도, 권리는 살아있다 (처분보호이론)
이 부분이 정말 중요합니다. 살다가 사정이 생겨서 미등기 상태인 건물을 다른 사람(제3자)에게 팔고 이사를 가야 할 수도 있습니다.
이때도 역시 대법원은 처분보호이론으로 한 번 더 방어막을 칩니다.
대법원의 입장: 📖부동산의 매수인이 그 부동산을 인도받은 이상 이를 사용·수익하다가 그 부동산에 대한 보다 적극적인 권리 행사의 일환으로 다른 사람에게 그 부동산을 처분하고 그 점유를 승계하여 준 경우에도 그 이전등기청구권의 행사 여부에 관하여 그가 그 부동산을 스스로 계속 사용·수익만 하고 있는 경우와 특별히 다를 바 없으므로 위 두 어느 경우에나 이전등기청구권의 소멸시효는 진행되지 않는다고 보아야 한다.
쉽게 말해: 건물을 남에게 파는 행위는 소유자만이 할 수 있는 가장 강력한 권리 행사입니다.
따라서 당신이 그 집을 비워주고 나왔더라도, 원주인에게 "내 앞으로 등기 넘겨라(그래야 새 주인에게 넘겨주니까)"라고 요구할 권리는 영원히 보존됩니다.
⚠️ 단, 무허가 건물이라면 이야기가 180도 달라집니다.
앞서 말씀드린 점유하고 있으면 안전하다"는 말은, 그 건물이 합법적인 건축물인데 등기만 늦어진 경우에만 통하는 이야기입니다.
만약 선생님이 매수한 그 건물이, 애초에 구청 허가도 받지 않고 지어진 불법 무허가 건물이라면?
지금 선생님은 시한폭탄을 안고 주무시는 것과 같습니다.
이때는 등기청구권이 문제가 아닙니다. 내 전 재산이 공중분해 될 위기입니다.
🚨 무허가 건물이 가져올 3가지 재앙
단순히 등기부 종이가 없다는 불편함 정도가 아닙니다. 현실적인 타격은 이렇습니다.
언제 헐릴지 모릅니다 (철거 명령 & 이행강제금) 구청에서 단속이 나오면 바로 철거 명령이 떨어집니다. 철거할 때까지 매년 수백, 수천만 원의 이행강제금(벌금)이 부과됩니다. 매도인은 이미 돈 받고 떠났으니, 이 벌금 폭탄은 고스란히 현재 살고 있는 선생님 몫입니다.
평생 폭탄 돌리기만 해야 합니다 (환가성 제로): 무허가 건물은 은행 대출이 10원도 안 나옵니다. 나중에 팔려고 내놔도, 현금 박치기로 살 사람은 거의 없습니다. 결국 평생 팔지도 못하고 껴안고 살아야 합니다.
화재/수해 시 보상 불가: 불법 건축물은 화재보험 가입이 거절되거나, 사고가 나도 보상을 못 받는 경우가 태반입니다. 건물이 타버리면 선생님의 자산은 그대로 '0원'이 됩니다.
"돈 돌려줘!"라고 해도... 상대방은 웃고 있을지 모릅니다.
무허가 건물임이 확인되면, 당연히 계약 해제 및 매매대금 반환 소송을 해야 합니다.
그런데 이 소송, 혼자 진행하다가 피눈물 흘리는 분들을 너무 많이 봤습니다. 왜냐고요?
매도인은 이미 그 돈을 다 써버렸거나, 다른 곳으로 빼돌렸을 확률이 99%기 때문입니다.
매도인의 패턴: "아이고, 나도 돈 다 써서 없소. 배째라."하고 드러눕습니다.
최악의 결말: 선생님은 수백만 원 들여 소송해서 "돈 돌려줘라"는 판결문을 받아냅니다. 하지만 매도인 통장은 텅 비어있습니다. 종이 쪼가리(판결문) 하나 얻으려고 그 고생을 한 꼴이 됩니다.
지금 당장 가압류부터 걸어야 합니다.
무허가 건물 사건은 법리 싸움'이 아니라 속도 싸움입니다.
매도인이 "이 사람 변호사 선임했구나"라고눈치채는 순간, 남은 재산마저 다 빼돌릴 겁니다.
그가 돈을 숨기기 전에, 매도인의 다른 재산(집, 땅, 전세보증금, 월급 통장)을 찾아내어 가압류부터 거는 것이 이 싸움의 승패를 가릅니다.
인터넷 검색하며 "소멸시효 괜찮대~" 하고 안심하고 계실 때가 아닙니다.
내 건물이 단순 미등기인지, 답도 없는 무허가인지 판단하는 것부터가 전문가의 영역입니다.
더 늦기 전에 상담 신청하십시오. 매도인의 재산을 묶어두고, 선생님의 피 같은 돈을 회수할 강제집행 계획을 저희가 짜드리겠습니다.