위반 건축물 이행강제금, 그냥 내면 끝일까?
요즘 ‘위반건축물’이라는 이유로 갑자기 이행강제금 부과 통지서를 받으신 분들 많습니다.
“내가 지은 것도 아닌데 왜 나한테 부과돼요?”
“이거 안 내면 형사처벌까지 되나요?”
이런 문의가 정말 자주 들어옵니다.
특히 상가나 건물을 매입한 뒤에 전(前) 소유자의 불법 증축, 용도변경 사실이 뒤늦게 적발되는 경우가 많습니다. 처음엔 단순 행정문제라 생각하지만, 계속 반복해서 부과되고, 시정이 어렵다면 수백~수천만 원이 누적되는 상황까지 가죠.
그래서 오늘은 위반건축물의 정의부터 이행강제금 대응, 변호사 도움을 받아야 하는 시점까지 현실적으로 정리해드리겠습니다.
위반 건축물이란?
건축법상 위반건축물이란 건축법 또는 관계 법령에 위반해 지어진 건축물을 말합니다. 쉽게 말해 ‘허가 없이 증축·용도변경·구조 변경’을 한 건물입니다. 예를 들어,
옥상에 불법 구조물(창고, 휴게실 등)을 설치한 경우
주택 일부를 음식점 등 영업시설로 바꾼 경우
불법 간판이나 외부 계단을 설치한 경우
이 모두가 위반건축물에 해당할 수 있습니다.
문제는 한 번 ‘위반건축물’로 지정되면 부동산 매매나 임대 시에도 불이익이 크다는 점입니다. 건축물대장에 ‘위반건축물’ 표시가 남기 때문에, 대출, 거래, 심지어 영업허가에도 제약이 생깁니다.
이행강제금이란?
이행강제금은 위반 상태를 시정하라는 행정명령을 이행하지 않을 경우 부과되는 금전적 제재입니다.
즉, 벌금처럼 ‘한 번 내고 끝’이 아니라, 시정될 때까지 반복 부과됩니다.
보통 연 2회, 시정이 완료될 때까지 계속 부과될 수 있습니다.
📌 예시
건축물 시가표준액 × 위반 면적 × 부과율(10~20%) = 이행강제금
예를 들어 시가 5억 원짜리 건물에서 불법 증축 10평이 있다면, 1회에 수백만 원대의 이행강제금이 나올 수 있습니다.
이행강제금이 부과된 뒤 선택지는?
이행강제금 통보서를 받았다고 해서 무조건 납부만 해야 하는 건 아닙니다. 다음과 같은 대응 방안을 고려할 수 있습니다.
위반사항을 시정하고 해제 신청
→ 구조 변경, 철거, 원상복구 등으로 시정한 후 ‘위반건축물 해제신청’을 하면 표시가 삭제됩니다.
부과처분에 대한 불복(행정심판·행정소송)
→ 부과 자체가 부당하거나 산정이 잘못된 경우, 행정심판이나 취소소송으로 다툴 수 있습니다.
시정이 현실적으로 불가능한 경우 감경 또는 유예 신청
→ 문화재 인접, 구조적 한계 등으로 시정이 어려울 때 감경·유예 사유를 주장할 수 있습니다.
변호사 선임 시 기대할 수 있는 법적 대응
실무에서는 “그냥 내면 되겠지” 하고 넘어가셨다가 뒤늦게 수차례 반복 부과로 억 단위 손실로 이어지는 사례가 많습니다. 변호사가 개입하면 다음과 같은 법적 대응이 가능합니다.
부과처분 취소소송 제기: 절차상 하자, 산정 오류, 위법 부과 사유를 들어 처분 취소를 다툼
감경·유예 신청 대리: 시정 불가 사유를 근거로 부과액 감면 또는 일정 기간 유예 요청
위반건축물 해제 지원: 행정청과의 협의, 시정완료 증빙 등 실질적 해제 절차 대행
특히 부당한 승계 문제(전 소유자의 위반행위로 인한 부과)는 법리 검토를 통해 부과취소를 이끌어낸 사례도 있습니다.
자주 묻는 질문
Q1. 전 주인이 불법 증축했는데 왜 제가 내야 하나요?
원칙적으로 이행강제금은 ‘현 소유자’에게 부과됩니다. 하지만 부과의 적법성이나 고의·과실 유무에 따라 불복 가능성이 있으므로, 매입 시점·위반경위 자료 확보가 중요합니다.
Q2. 이행강제금을 안 내면 어떻게 되나요?
체납 시 지방세처럼 압류·강제징수 절차로 이어질 수 있습니다. 또한 시정명령 미이행 상태가 계속되면 형사처벌(건축법 제108조) 까지 받을 수 있습니다.
Q3. 위반건축물 해제는 어렵나요?
위반 부위 철거 등 시정조치가 완료되면 해제 가능합니다. 단, 불법 용도변경처럼 구조 자체가 문제인 경우 행정청 협의가 필요하며, 이 부분은 변호사 조력이 필수적입니다.
이행강제금은 단순 과태료가 아닙니다. 계속 반복 부과되고, 재산 압류나 형사처벌로까지 번질 수 있는 행정처분입니다.
“이미 부과됐으니 그냥 내야 하나요?”
그 전에, 행정소송 경험이 풍부한 변호사와 부과의 적법성부터 꼼꼼히 검토해보세요. 법무법인 이현은 위반건축물·이행강제금 관련 사건에서 ‘부당 부과 취소’, ‘감경’, ‘위반건축물 해제’ 사례를 다수 보유하고 있습니다. 부과처분으로 고민 중이라면, 지금 바로 상담받으시길 권합니다.