베란다 불법 확장 이행강제금, 전주인에게 청구하는 법 (안 날로부터 6개월)

10년 묵은 발코니 불법 확장

집을 산 지 벌써 3년, 사랑하는 가족들과 단란하게 지내던 우리 집이 갑자기 위법 건축물이라니요.

아파트 단지에 도는 불법 확장 단속 떴다는 소문에 가슴이 철렁 내려앉으셨겠지요. 가장 억울한 점은 내가 고친 것도 아니다라는 사실일 겁니다.

10년 전 전 주인이 공사해놓은 걸, 나는 그저 확장된 집인 줄 알고 샀을 뿐인데, 이제 와서 수백만 원의 이행강제금을 내라니요.

심지어 다 뜯어내고 원상복구를 하라니요.

억울하지만, 법적으로 현재 소유주인 여러분이 1차적인 책임을 질 확률이 높습니다. 하지만 그대로 당하고만 있어야 한다는 뜻은 아닙니다.

이 위기 상황에서 가장 먼저 챙겨야 할 실리가 무엇인지, 어떻게 하면 피해를 최소화할 수 있는지 상담하듯 하나씩 풀어드리겠습니다.

베란다 불법 확장, 왜 내가 책임져야 합니까?

자, 진정하시고 자리에 앉아보세요.

지금 가장 궁금하고 화가 나는 부분부터 짚고 넘어갑시다. 의뢰인분들이 사무실에 오시면 가장 먼저 하시는 말씀이 있습니다.

냉정하게 현실을 말씀드리면, 행정청(구청)은 현재 소유자를 기준으로 처분을 내립니다.

건축법상 불법 건축물에 대한 이행강제금은 징벌적 벌금의 성격도 중요하지만 다른 부분이 더 강조되는데요.

본질적으로는 지금 당장 위법 상태를 해소하라는 압박 수단이기 때문입니다.

전 주인은 이미 집을 팔고 나갔으니, 위법 상태를 해소할 권한이 없죠. 그래서 불똥이 현재 집주인인 여러분께 튀는 것입니다.

하지만 여기서 포기하면 안 됩니다.

우리는 두 가지 트랙으로 싸워야 합니다.

하나는 구청(행정)을 상대로 한 방어이고, 다른 하나는 전 주인(민사)을 상대로 한 피해 보전입니다.

베란다 확장 사용승인, 구청 대응 방안

무작정 철거 공사를 알아보지 않으셨으면 좋겠습니다. 가장 먼저 확인해야 할 것은 합법적인 양성화(추인)가 가능한지입니다.

이때 핵심은 소방 안전(건축법 시행령 제46조)입니다. 구청에서 눈에 불을 켜고 단속하는 이유는 면적 때문이 아니라, 화재 시 이웃의 생명이 위협받기 때문입니다. 합법적인 확장이 되려면 반드시 아래 시설이 있어야 합니다.

• 방화판(방화유리): 무릎 높이 이상의 설비

• 화재 감지기: 천장 단독 경보형 감지기

• 대피 공간: 방화문 또는 경량 칸막이

이 부분은 건축사의 영역입니다.

건축사에게 구체적인 원상복구(혹은 양성화) 견적서를 요청하시는 것을 권해드립니다.

이 견적서는 단순한 공사 비용 확인용이 아닙니다. 나중에 저희와 같은 변호사가 전 주인을 공격할 때 사용할 손해액 입증 자료(증거)가 되기 때문이죠.

불법 발코니 전 주인, 민사 대응 방안(★)

자, 건축사를 통해 수천만 원의 견적이 나왔습니다. 이걸 억울하게 여러분 돈으로 내시겠습니까?

여기서부터는 변호사의 영역입니다.

우리는 하자담보책임(민법 제580조)이라는 무기를 꺼낼 것입니다.

3년 지났는데 가능한가요?

→ 네, 가능합니다.

많은 분들이 하자담보책임을 물을 수 있는 기간을 계약일로부터 6개월 혹은 1년으로 착각하여 포기하는 경우가 많은데요.

아닙니다.

"매수인이 그 사실을 안 날로부터 6월 내"

여러분이 3년 전에 집을 샀더라도, 불법 확장 사실을 알게 된 날로부터 6개월이 지나지 않았다면 청구가 가능합니다.

대부분 다음과 같은 때 알게 되시죠

• 구청 통지서를 받은 날

• 건축물대장을 떼본 날

따라서 구청에서 받은 우편물 날짜, 처음 이 사실을 인지하고 관공서에 문의한 통화 기록 등이 기산점(시작점)을 증명하는 결정적 증거가 됩니다.

우리의 대응 공식

1. 건축사를 통해 '피해 금액(공사비 + 예상 이행강제금)'을 정확히 산출한다.

2. 변호사는 매매 계약서를 분석하여 전 주인의 '고지 의무 위반(불법임을 알리지 않음)'을 찾아낸다.

3. 내용증명 및 소송을 통해 그 금액을 전 주인에게 손해배상으로 청구한다.

즉, 내가 내야 할 공사비와 벌금을 전 주인에게 받아내서 메꾸는 구조를 만드는 것입니다.

불법 베란다 확장, 이행강제금 독박 ❌

전 주인 측도 변호사를 선임할 것이고, 이렇게 방어할 것입니다.

"집 보러 왔을 때 확장된 거 눈으로 보지 않았느냐, 알고 산 거 아니냐?"

이때 여러분이 나는 정말 몰랐다(선의·무과실)는 점을 입증하는 것이 소송의 핵심입니다.

계약서의 특약사항 한 줄, 중개대상물 확인설명서의 체크박스 하나가 수천만 원을 오가게 만듭니다.

지금 당장 달력을 봐주세요.

여러분이 이 불법 사실을 알게 된 지 6개월이 지났습니까?

아직 6개월 안쪽이라면, 단 하루도 지체해서는 안 됩니다.

내용증명 발송을 통해 시효를 중단시키는 것이 가장 급합니다. 혼자 고민하며 인터넷을 검색할 시간에, 시효는 흘러가고 있습니다.

막막하시다면, 3년 전 매매계약서와 구청에서 온 우편물을 사진 찍어 두시고 상담 요청을 주셔도 좋습니다.

긴급 자가진단 체크리스트

📃 구청에서 시정명령 사전통지서(혹은 이행강제금 부과 예고)를 받았다.

📃 집을 살 때 공인중개사나 전 주인에게 "이거 불법 확장이다"라는 말을 듣지 못했다.

📃 불법 사실을 안 지(통지서 받은 지) 아직 6개월이 안 지났다.

위 3가지에 모두 해당된다면, 지금 바로 저희와 함께 법적 대응을 준비하셨으면 좋겠습니다.