보이스피싱에 속아 헐값에 판 내 아파트, 다시 찾아올 수 있을까요?

제정신이 아니었나봐요

"검찰청입니다. 지금 계좌가 범죄에 연루되어 부동산이 압류될 위기이니, 급매로 처분하고 현금을 국가 안전 계좌로 보내세요."

이 말도 안 되는 협박에 누가 속느냐고 하지만, 막상 당사자가 되면 이성적인 판단이 마비됩니다.

지금 이 글을 읽고 계신 의뢰인께서는 단순히 돈을 이체한 것을 넘어, 평생 모은 재산인 부동산을 잃었다는 자책감에 휩싸여 계실 겁니다.

급하게 파느라 시세보다 수천만 원, 아니 억 단위로 싸게 넘겼다는 사실이 뼈아프게 다가오실 테지요.

범인은 잡혔다고 연락이 왔는데, 과연 이미 팔아버린 내 집, 그리고 송금해버린 그 돈을 어떻게 돌려받을 수 있을지, 냉정하고 확실한 전략을 말씀드립니다.

매수인이 일반인이라면, 집은 포기하셔야 합니다

가장 가슴 아픈 부분부터 짚고 넘어가야겠습니다.

의뢰인께서 가장 원하시는 건 사기당해서 판 것이니, 이 매매 계약은 무효다라고 주장하며 등기를 다시 가져오는 것일 겁니다.

하지만 법적으로 이 부분은 매우 까다롭습니다. 여기서 중요한 건 부동산을 산 사람(매수인)의 정체입니다.

매수인이 보이스피싱 조직과 아무 관련 없다면

만약 부동산을 산 사람이 보이스피싱 조직과 전혀 관련 없는 일반인이고, 급매물을 보고 정상적으로 샀다면?

안타깝게도 이 계약을 취소하고 부동산을 되찾기는 어렵습니다. 민법상 사기에 의한 의사표시 취소는 선의의 제3자에게 대항할 수 없기 때문입니다.

우리 민법은 사기를 당해 계약을 취소하더라도, 선의의 제3자에게는 대항하지 못한다고 못 박고 있습니다.

매수인이 정상적으로 부동산 중개소에 나와 있는 물건을 보고, 시세보다 조금 싸길래 샀을 뿐이라면 법원은 이 사람의 소유권을 보호해 줍니다.

🚨현실적인 판단 기준:

• 정상적인 공인중개사를 끼고 거래했는가?

• 매매 가격이 시세 대비 '적당히' 저렴한 수준인가? (예: 시세 10억인데 9억~8억 5천 수준)

• 매수인이 의뢰인(매도인)의 공포심이나 당황한 상태를 전혀 눈치채지 못했는가?

👉 이 경우라면, 안타깝지만 부동산 자체를 찾아오는 소송은 패소할 확률이 매우 높습니다. 전략을 바꿔 매매 대금(돈)을 추적하는 데 집중해야 합니다.

매수인이 악의 또는 공범인 경우

"몰랐다고요? 그렇게 싼 가격에, 그렇게 급하게 사면서 의심을 안 했다고요?"

우리가 노려야 할 빈틈은 바로 여기입니다. 매수인이 범죄 조직과 한패(공범)가 아니더라도, "무언가 이상하다는 것을 알면서도(악의)" 혹은 "피해자의 급박한 사정을 이용하여 폭리를 취하려(불공정 행위)" 했다면 승산이 있습니다.

다음 3가지를 집중적으로 파고들어 증거를 수집해야 합니다.

전략 ①, 비정상적인 거래 가격 증명 (민법 제104조)

매수인이 보이스피싱 사실은 몰랐다고 발뺌하더라도, 터무니없는 헐값에 샀다면 불공정한 법률행위'로 무효를 주장할 수 있습니다.

• 체크리스트:

  • 시세가 10억인데 5억~6억에 넘겼습니까? (현저한 불균형)

  • 이 정도 가격 차이는 일반적인 급매 범위를 벗어납니다. 매수인은 "왜 이렇게 싼지" 의심했어야 정상입니다.

  • 법원은 매수인이 "피해자의 궁박(매우 곤란한 상태), 경솔함"을 알고도 이를 이용하려 했는지를 봅니다.

전략 ②, 거래 과정의 수상함 포착

정상적인 매수인이라면 하지 않았을 행동들을 찾아내야 합니다. 이는 매수인이 미필적 고의(범죄일 수도 있음을 짐작함)를 가졌다는 증거가 됩니다.

• 공격 포인트:

  • 직거래 유도: 중개 수수료를 아끼자며 중개사를 배제했나요? (기록을 남기지 않으려는 수법)

  • 초스피드 등기: 계약금, 중도금, 잔금을 하루 이틀 만에 다 치르고 등기를 가져갔나요? (일반적인 부동산 거래 관행이 아님)

  • 수상한 대금 지급: 계좌 이체가 아니라 현금 뭉치로 주거나, 제3자의 이름으로 입금했나요?

전략 ③, 매수인과 범인의 연결고리 추적 (수사기관 협조 필수)

이것은 변호사를 통해 수사기관에 강력히 요청해야 할 부분입니다.

• 핵심: 매수인의 통화 내역이나 계좌 내역에서 보이스피싱 조직원(또는 대포통장 모집책)과 연락한 흔적이 단 한 번이라도 나온다면?

• 👉 게임 끝입니다. 이 경우 매수인은 제3자가 아니라 공범이 되므로, 매매 계약은 원천 무효가 되고 등기를 말소시켜 부동산을 찾아올 수 있습니다.

집을 되찾기 힘들다면, 그 돈이라도 10원 한 장까지 다!

냉정하게 말씀드리겠습니다. 매수인이 보이스피싱과 무관한 일반인이라면, 소송을 해도 집을 되찾을 확률은 매우 낮습니다.

지금부터는 감정적인 억울함을 뒤로하고, 철저하게 계산적인 채권자의 마인드로 무장해야 합니다. 범인이 잡혔으니, 이제 의뢰인께서 할 일은 딱 하나입니다.

현실적으로 돈을 받아낼 수 있는 2단계 로드맵을 그려드립니다.

가장 빠르고 강력한 무기, 배상명령신청

범인이 검거되어 형사 재판을 받게 된다면, 변호사를 통해 즉시 배상명령신청을 해야 합니다. 이것은 피해자가 할 수 있는 가장 기초적이고 필수적인 방어 수단입니다.

• 배상명령신청이란?

  형사 재판장님께 저 사기꾼에게 징역형만 내리지 마시고, 저한테 사기 친 돈을 갚으라는 명령도 판결문에 같이 써주세요라고 요청하는 제도입니다.

• 왜 필수인가? (장점)

  1. 비용 "0원": 별도의 민사소송을 걸려면 수백만 원의 인지대와 변호사 비용이 들지만, 배상명령은 형사 재판 중에 신청하므로 법원 비용이 들지 않습니다.

  2. 강력한 효력: 판결문에 "배상하라"는 문구가 찍히는 순간, 이는 민사 판결문과 똑같은 힘을 가집니다.

     범인이 출소 후 알바를 해서 돈을 벌든, 숨겨둔 재산이 발견되든 즉시 압류할 수 있습니다.

하지만 배상명령은 주로 직접 송금한 피해액(예: 7억 원)에 대해서만 인용될 가능성이 높습니다.

법원은 형사 재판이 길어지는 것을 싫어하기 때문에, 복잡한 계산이 필요한 '헐값 매도에 따른 손해(시세 차익)'는 배상명령에서 제외하고 민사로 따로 청구하라고 할 수 있습니다.

그래서 2단계 전략이 반드시 필요합니다.

헐값에 판 게 내 탓? - 시세 차익 손해배상 청구

의뢰인께서 가장 피가 거꾸로 솟는 지점은 바로 여기일 것입니다.

"10억짜리 아파트를 놈들 때문에 7억에 팔았어요. 7억은 돌려받는다 쳐도, 날아가 버린 내 생돈 3억은 누구한테 보상받나요?"

범인들은 뻔뻔하게 이렇게 주장할 겁니다.

"우리가 돈 보내라고 했지, 집을 반토막 내서 팔라고 했습니까? 싸게 판 건 피해자 마음이었잖아요."

이 궤변을 깨부수기 위해서는 별도의 민사소송(불법행위 손해배상)을 통해 다음 논리를 법적으로 입증해야 합니다.

핵심 승부처, 상당인과관계 증명

단순히 "싸게 팔았다"고 떼를 쓰는 게 아닙니다. 범인들의 기망 행위가 없었다면, 이 헐값 매도는 결코 일어나지 않았을 것이라는 인과관계를 입증해야 합니다.

1. 강박에 의한 처분: 범인들이 "지금 당장 입금하지 않으면 검찰 수사관들이 들이닥쳐 구속된다"거나 "계좌가 동결되어 영영 못 찾는다"는 식으로 협박하여, 정상적인 가격 협상을 할 시간을 박탈했다는 점을 강조합니다.

2. 구체적 지시 여부: 범인들이 통화로 "급매로라도 빨리 처분하라", "부동산에 가서 당장 계약 가능한 가격을 물어봐라"라고 매도를 종용하거나 지시한 녹취/문자 내역을 증거로 제시합니다.

3. 결론: 따라서 3억 원의 손해는 피해자의 과실이 아니라, 범죄 행위로 인해 필연적으로 발생한 직접적인 피해이므로 범인이 배상해야 합니다.

현실 밀착형, 자주 묻는 질문 정리했습니다.

Q1. 돈은 사기꾼한테 다 털렸는데... 국세청에서 양도세 내라고 고지서가 날아오나요?

A. 잔인하지만, 원칙적으로는 '네'입니다.

이게 피해자분들이 가장 기막혀하는 부분입니다.

국세청 입장에서는 의뢰인이 보이스피싱을 당했든 말든, 부동산을 팔아서 현금을 만졌다는 사실 자체만 봅니다.

사기꾼에게 돈을 넘겨준 건 '매매 이후의 개인적인 사정'으로 취급해 버리죠.

Q2. "부동산 중개사는 전문가잖아요? 이 말도 안 되는 헐값 거래를 말리지 않은 그 중개사, 공범으로 못 엮나요?"

A. 공범은 어려워도, '민사상 손해배상' 타겟은 됩니다.

형사적으로 공범이 되려면 "범죄인 줄 알고도 도왔다"는 고의가 있어야 해서 입증이 어렵습니다.

하지만 민사라면 얘기가 다릅니다. 공인중개사에게는 선관주의 의무(전문가로서 의뢰인을 보호해야 할 의무)가 있습니다.

Q3. 범인이 '몸으로 때우겠다(징역 살겠다)'고 나오면, 저는 평생 돈 못 받는 건가요?

A. 징역 산다고 빚이 사라지지 않습니다. 끝까지 쫓아가서 '신용 불량자'로 만드십시오.

많은 분이 오해하시는데, 형사 처벌을 받았다고 민사상 채무(갚아야 할 돈)가 면제되는 게 아닙니다.

내 청춘이 담긴 부동산, 찾아올 수 있을까요?

질문들을 읽다 보니 왜 이렇게 피해자 편이 아니냐는 생각이 드셨을 겁니다.

하지만 교묘한 법의 빈틈을 이용해 범인을 옥죄고, 숨겨진 돈을 찾아내는 길은 분명히 있습니다.

혼자 끙끙 앓으며 인터넷만 검색하지 마십시오.

당신의 잃어버린 권리, 전문가와 함께라면 되찾을 수 있는 '실체'가 됩니다.

의뢰인님, 범인이 잡혔다고 안심하면 안 됩니다.

지금 이 순간에도 범인들은 변호사를 선임해서 "형량을 줄여달라"고 읍소하고 있을 것이고, 가족 명의로 된 재산을 현금화하고 있을지도 모릅니다.

1. 경찰/검찰 단계에서부터 헐값 매도도 범죄 피해임을 강력히 주장하여 공소장에 기재되도록 노력하고,

2. 재판이 시작되자마자 배상명령을 신청하며,

3. 동시에 범인의 은닉 재산에 가압류를 걸고 민사 소송을 준비해야 합니다.

부동산은 잃었지만, 그 가치까지 포기하지는 마십시오. 잃어버린 자산, 법적으로 집요하게 물고 늘어져야만 회수할 수 있습니다.

시세 차익 얼마나 인정받을 수 있을까요?

비슷한 보이스피싱 판례에서 법원이 '피해자의 과실(속은 책임)을 따져 손해배상액을 일부 감액하기도 합니다.

혹시 사건 당시 주고받은 문자 내용이나 매매 계약서 사이 있으신가요?

보여주신다면, 법원에서 인정받을 수 있는 최대 손해배상 금액을 예측해 드리고, 당장 가압류해야 할 재산 목록을 추리는 것부터 도와드리겠습니다.