[경고] 유치권 행사중 락카칠하면 전과자? 안전한 행사방법 3가지

못 받은 공사대금, 락카로 유치권 행사중 썼다가 전과자 됩니다

"돈도 못 받아서 피가 마르는데, 내 돈 들여서 현수막까지 예쁘게 걸어야 합니까?"

상담을 하다 보면 정말 억울해하시며 이렇게 묻는 분들이 계십니다.

공사대금 수억 원이 물려 있고, 건물주는 연락 두절에, 당장 직원들 월급 줄 돈도 없는 상황. 화가 머리끝까지 나 있는 심정, 백번 이해합니다.

그래서 당장 눈에 보이는 빨간색 락카 스프레이를 들고 현장에 가서 벽이랑 문에 큼지막하게 '유치권 행사중', '접근 금지'라고 휘 갈겨 쓰고 싶으실 겁니다.

현수막보다 훨씬 위협적이고, 돈도 안 드니까요.

하지만, 지금 그 스프레이 뚜껑을 열기 직전이라면 당장 멈추셔야 합니다.

그 행동 하나 때문에 못 받은 돈을 받기는커녕, 오히려 건물주에게 재물손괴죄로 형사 고소를 당하고 합의금을 물어줘야 하는 기가 막힌 상황이 벌어질 수 있습니다.

"내가 내 유치권 행사하는데 뭐가 문제냐"고 생각하시나요?

법원은 그렇게 생각하지 않습니다.

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유치권 행사중 현수막 아깝다고 생각한다면

📃 공사대금을 못 받아 유치권 행사를 준비 중이다.

📃 현수막이나 안내판 비용이 아까워서 벽에 직접 글씨를 쓸까 고민 중이다.

📃 "건물주도 대충 허락했으니 락카칠 해도 되겠지?"라고 생각한다.

📃 이미 벽에 락카로 글씨를 썼는데 고소당할까 봐 불안하다.

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유치권은 인정하지만, 락카칠은 유죄입니다

변호사로서 의뢰인분들께 늘 말씀드리는 게 있습니다.

"권리가 정당하다고 해서, 방법까지 무제한으로 허용되는 건 아닙니다."

최근 수원지방법원에서 아주 중요한 판결이 하나 나왔습니다.

여러분이 지금 고민하시는 상황과 99% 일치하는 사건입니다.

사건의 재구성 (수원지방법원 2024노8475)

여기 시공업자 A씨가 있습니다.

공사비를 못 받자 화가 난 A씨는 해당 건물 외벽과 출입문에 빨간색 락카 스프레이를 이용해 유치권 행사 중이라는 내용을 큼지막하게 적었습니다.

A씨는 억울했습니다.

1. 법원으로부터 "이 건물에 유치권이 있다"는 화해권고결정까지 받았습니다.

2. 건물 관계자(B씨)가 "유치권 표시를 해도 좋다"고 허락도 했다고 생각했습니다.

1심 재판부는 A씨의 손을 들어 무죄를 선고했습니다.

하지만 2심(항소심)의 결과는 달랐습니다. 결과는 유죄였습니다.

왜 법원은 A씨를 처벌했을까요?

판사님이 A씨에게 유죄(벌금형 집행유예)를 선고하며 든 이유는 명확합니다.

① 건물의 효용을 해쳤기 때문입니다 (재물손괴)

현수막이나 종이는 떼어내면 그만입니다.

하지만 건물 외벽에 락카칠을 하면, 이를 지우거나 원상복구 하는 데 상당한 비용이 듭니다.

법원은 이를 "미관을 해치고 건물의 효용을 해하는 행위"로 봤습니다.

② 락카칠까지 허락한 건 아니라고 봤습니다

건물 관계자가 "유치권 표시를 해도 좋다"고 했더라도, 상식적으로 뗐다 붙였다 할 수 있는 현수막 정도를 생각했지, 제거하는 데 비용이 드는 락카칠까지 승낙했다고 보기는 어렵다"는 것입니다.

결국 A씨는 돈을 받으려다 전과 기록만 남길 위기에 처했습니다.

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유치권 행사중, 어떻게 표시해야 할까요?

이 판결을 보고 "너무한 거 아니냐"고 하실 수 있습니다.

이 글을 읽는 여러분은 같은 실수를 반복하지 않도록, 저희가 실제 상담하듯 가이드를 잡아드리겠습니다.

Q. 현수막 돈 아까운데 그냥 매직으로 쓰면 안 되나요?

A. 안 됩니다.

매직이든 페인트든, '건물 자체에 물리적 변형'을 가하는 방식은 무조건 피하셔야 합니다.

나중에 돈을 받고 유치권을 풀 때, 건물주가 "원상복구 비용 내놓으라"고 청구하면 그 돈이 더 들어갈 수 있습니다.

게다가 불법점유로 인정되어 유치권 자체가 날라갈 위험도 존재하는 상황입니다.

Q. 락카로 쓰면 효과가 더 확실하잖아요.

A. 위협적인 건 맞지만, 그건 협박이나 손괴의 영역으로 넘어갈 위험이 큽니다.

유치권의 목적은 '돈을 줄 때까지 물건을 점유'하는 것이지, '물건을 망가뜨리는 것'이 아닙니다.

법원은 유치권자가 건물을 *선량한 관리자의 주의의무(선관주의의무)'로 관리해야 한다고 봅니다

법적으로 락카칠은 관리가 아니라 파괴입니다.

Q. 이미 락카로 썼는데 어떡하죠?

A. 지금이라도 최대한 지우시고, 현수막으로 교체하시는 게 좋습니다.

만약 고소가 들어온다면, 위 판결의 피고인처럼 "유치권 확정 판결이 있었다"는 점이나 "오죽 답답했으면 그랬겠냐"는 경위 참작 사유를 들어 선처를 호소해야 합니다.

위 사건에서도 피고인이 유치권 자체는 가지고 있었다는 점이 참작되어 실형은 면하고 집행유예가 나왔습니다.

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안전한 유치권 행사 방법 3원칙

지금 락카통을 내려놓으셨다면, 이제 합법적이고 안전하게 상대를 압박할 방법을 실행해야 합니다.

1. 무조건 '탈부착' 가능한 수단을 쓰세요

   현수막, 코팅된 안내문, 입간판 등을 사용하시기 바랍니다.

   테이프 자국 정도는 괜찮지만, 벽에 구멍을 뚫거나 페인트를 칠하는 건 안 됩니다.

   

2. 출입구 통제는 '자물쇠'로 하세요

   건물을 부수는 게 아니라, 내가 점유하고 있다는 사실만 보여주면 됩니다.

   출입문에 쇠사슬과 자물쇠를 채우고, 그 위에 "유치권 행사 중. 무단 출입 시 형사 처벌(건조물 침입)됨"이라는 경고문을 붙이는 것을 권해드립니다.

   이것이 훨씬 강력하고 법적인 효력이 있습니다.

3. 내용증명으로 '점유 개시'를 알리세요

   현장에 써 붙이는 것도 중요하지만 더 중요한 것도 있습니다.

   "언제부터 내가 이 건물을 유치권에 기해 점유하고 있다"는 사실을 건물주에게 내용증명으로 명확히 보내두는 것이 나중에 법적 분쟁에서 유리합니다.

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유치권 행사방법 부동산 전문 변호사의 조언

공사대금 분쟁은 감정 싸움으로 번지기 쉽습니다.

하지만 억울하다고 해서 불법적인 방법을 쓰면, 상대방(건물주)에게 저 사람이 내 건물 다 망가뜨렸다며 역공할 빌미를 주게 됩니다.

상대방의 꼬투리 잡기에 말려들지 마십시오.

가장 무서운 채권자는 소리지르고 낙서하는 사람이 아니라, 법의 테두리 안에서 차가울 정도로 냉정하게 절차를 밟는 사람입니다.

유치권 행사를 준비 중이시거나, 이미 행사를 시작했는데 상대방이 고소하겠다고 으름장을 놓고 있다면 혼자 고민하지 않길 바랍니다.

현재 상황에서 가장 리스크 없이 돈을 받아낼 전략을 짜드리겠습니다.

오늘 당장 해야 할 일

❌ 즉시 중단: 건물 벽, 바닥, 유리에 직접 펜이나 락카로 쓰는 행위 금지.

⭕ 증거 수집: 현재 건물의 상태를 사진과 영상으로 꼼꼼히 찍어두기 (나중에 내가 부순 게 아니라는 증거).

⭕ 현수막 주문: "유치권 행사 중" 문구가 적힌 현수막과 경고문 출력 (몇 만 원이면 충분합니다).

⭕ 전문가 상담: 유치권이 성립하는지, 점유 방식에 문제는 없는지 변호사에게 10분이라도 진단을 받고 시작하기.