경매 낙찰 후 관리소장 갑질? 체납관리비 공용부분만 내는 법

“기분 좋게 낙찰받아 잔금까지 냈는데, 관리사무소장이 전 주인이 밀린 관리비와 연체료까지 전부 내지 않으면 이사 못 들어온다고 으름장을 놓습니다."

지금 이 글을 보시는 분들은 아마 예상치 못한 '복병'을 만나 낙찰의 기쁨이 걱정으로 바뀌셨을 겁니다.

특히 관리사무소는 "관리규약에 낙찰자가 승계한다고 써있다*며 막무가내로 나오는 경우가 많습니다.

누구의 말이 맞는 걸까요?

“내가 왜 전 소유자 관리비까지 내야 하죠?”

직장인 A씨는 서울의 한 오래된 아파트를 법원 경매로 낙찰받았습니다.

낙찰가도 적당했고, 리모델링만 조금 하면 전·월세 수익도 나올 것 같아 기분 좋게 소유권이전등기까지 마쳤죠. 그런데 입주 준비를 하던 중, 관리사무소에서 전화가 옵니다.

“낙찰자분 맞으시죠?

전 소유자가 밀린 관리비 1,200만 원이 있는데,

낙찰자(특별승계인)께서 모두 납부하셔야 입주 및 전입신고 처리 가능합니다.”

관리사무소는 이렇게 주장합니다.

우리 아파트 관리규약에 “체납관리비 채권은 입주자의 지위를 승계한 자에게도 청구할 수 있다”

라고 되어 있다.

• 따라서 낙찰자 연체관리비도

  → 전 소유자가 밀린 관리비 전액(공용 + 전유 + 연체료)을 A씨가 모두 승계한 것이라고 본다는 입장입니다.

A씨는 낙찰대금도 빠듯하게 마련했는데,

여기에 전 소유자의 관리비 + 연체료까지 모두 내라고 하니 억울함이 치밀어 오릅니다.

“경매로 산 건 맞지만, 내가 쓴 물도 아니고, 내가 쓴 전기도 아닌데 왜 전 입주자의 체납관리비까지 다 떠안아야 하죠?”

그래서 결국, A씨는 변호사를 찾아가 상담을 요청합니다.

낙찰자 연체 관리비, 정말 내야 할까요?

Q1. 관리규약에 써 있으면 다 내야 하나요?

A : 관리규약에 반드시 따라야 할 필요는 없습니다. 집합건물법 제28조 제3항은 이렇게 말합니다.

💡집합건물법 제28조

① 건물과 대지 또는 부속시설의 관리 또는 사용에 관한 구분소유자들 사이의 사항 중 이 법에서 규정하지 아니한 사항은 규약으로써 정할 수 있다.

② 일부공용부분에 관한 사항으로써 구분소유자 전원에게 이해관계가 있지 아니한 사항은 구분소유자 전원의 규약에 따로 정하지 아니하면 일부공용부분을 공용하는 구분소유자의 규약으로써 정할 수 있다.

③ 제1항과 제2항의 경우에 구분소유자 외의 자의 권리를 침해하지 못한다.

즉, 아파트 구분소유자들끼리 만든 자치 규범(관리규약)으로 미래의 낙찰자·일반 매수인 같은 제3자의 재산권·의무를 마음대로 무겁게 만들 수 없다는 뜻입니다.

Q2. 연체관리비 얼마나 내야 하나요?

안타깝지만, 공용부분 관리비만큼은 내야합니다. 공용부분(복도, 계단, 엘리베이터, 지붕, 외벽, 공용 배관 등)은

→ 특정 세대가 아니라 모든 구분소유자의 공동 이익 에 쓰이는 부분이고,

→ 유지·보수를 제대로 안 하면 건물 전체의 가치·안전 이 떨어집니다.

그래서,

• 전 소유자가 관리비를 떼먹고,

• 그 사이에 소유권을 넘겨 버리는 식으로

  공용부분 관리비 부담을 회피하는 것을 막기 위해, 일정부분 부담해야 하는 것이죠.

💡다만, 집합건물의 공용부분은 전체 공유자의 이익에 공여하는 것이어서 공동으로 유지·관리해야 하고 그에 대한 적정한 유지·관리를 도모하기 위하여는 소요되는 경비에 대한 공유자 간의 채권은 이를 특히 보장할 필요가 있어 공유자의 특별승계인에게 그 승계의사의 유무에 관계없이 청구할 수 있도록 집합건물법 제18조에서 특별규정을 두고 있는바, 위 관리규약 중 공용부분 관리비에 관한 부분은 위 규정에 터잡은 것으로서 유효하다고 할 것이므로, 아파트의 특별승계인은 전 입주자의 체납관리비 중 공용부분에 관하여는 이를 승계하여야 한다고 봄이 타당하다. 대법원 2001. 9. 20. 선고 2001다8677 전원합의체 판결

Q3. 연체관리비 연체이자도 내가 부담해야 하나요?

전 소유자가 쌓아놓은 연체이자는 납부할 필요 없습니다. 전 입주자가 관리비를 밀려서 생긴 연체료·가산금은 그 사람의 책임으로 남는 것이고, 낙찰자에게까지 승계되지 않습니다.

다만, 아파트를 경매로 낙찰받아 소유권을 취득한 이후에 본인 명의로 소유하고 있는 기간 동안 발생한 관리비를 제때 내지 않아 생긴 연체이자라면, 그 부분은 당연히 새 소유자인 본인이 부담해야 합니다.

경매 낙찰자는 어디까지 내야 할까?

관리사무소가 주장한 “ 연체관리비 전액”에 대해 법리대로 따져 보면 이렇게 정리됩니다.

따라서, A씨는 관리비 총 1,200만 원이 어떻게 나뉘는지 구체적인 내역을 요구할 수 있고,

• 공용 vs 전유,

• 원금 vs 연체료,

위와 같은 기준으로 협의 또는 법적 다툼을 진행하게 됩니다.

낙찰 예정이라면, 그리고 이미 낙찰받았다면

경매 투자자나 실수요자 입장에서 “낙찰자 연체관리비”는 결코 가볍게 볼 문제가 아닙니다.

• 경매 참여 전 가능하면 관리사무소에 전화해서 체납관리비 내역을 확인하세요!

• 이미 낙찰받은 상태라면

  • 관리사무소가 주장하는 금액이 어떻게 구성되어 있는지 반드시 따져봐야 합니다.

    • 공용 vs 전유,

    • 원금 vs 연체료,

관리사무소 입장에서는

“이 사건 대법원 판결(2001다8677 전원합의체)을 정확히 모른 채,

‘관리규약에 있으니 다 내셔야 합니다’라고 말하는 경우도 적지 않습니다.

그래서 실제로

• 낙찰자들이 법적으로 내지 않아도 될 부분까지

  • 그냥 “관행이 그렇다”는 말에 속아

  • 수백만 원을 더 내버리는 경우도 있습니다.

관리사무소에 이렇게 말해보세요

관리사무소 실전 스크립트

실제 상담하다 보면, 관리사무소와의 첫 대화에서 톤을 잘 잡는 것만으로 괜한 감정싸움을 피할 수 있는 경우가 많습니다

예를 들어, 현장에서는 이렇게 말해볼 수 있습니다.

💡 관리소장님, 판례를 보니까 전 소유자의 체납관리비 중에서도 공용부분 관리비 ‘원금’만 특별승계인에게 승계된다고 되어 있더라고요.연체이자나 전유부분 관리비까지는 승계되지 않는다고 해서요.

그래서 우선 공용/전유, 원금/연체료, 연도별 내역이 나뉜 세부내역서를 한 번 받아보고, 법에서 정한 범위 안에서 제가 부담해야 할 부분은 성실히 납부하겠습니다.”

말로 안 통할 땐? 내용증명으로 딱 한 번 정리해 두세요

문제는, 이렇게 구두로 충분히 설명했는데도 관리사무소가

• “우리는 항상 다 받아왔습니다”

• “관리규약에 있으니까 무조건 전액 내셔야 합니다”

• “안 내시면 열쇠 못 드리고 전입신고 협조 못 합니다”

처럼 태도를 안 바꾸는 케이스들입니다.

이때는 그냥 감정싸움으로 끌려가기보다, 내용증명으로 한 번 정리해 두는 게 좋습니다.

내용증명에 들어가야 할 핵심 구조

형식은 너무 어렵게 갈 필요 없고, 이 정도만 잡아주면 됩니다.

1. 사실관계 요약

   • 언제, 어떤 경매절차로, 어떤 호실을 낙찰받았는지

   • 관리사무소가 어떤 금액(총액, 대략적 기간)을 요구했는지

2. 법적 입장 정리

   • 집합건물법 제28조 제3항 – 관리규약의 대외 효력 제한

   • 집합건물법 제18조 – 공용부분 관리비만 특별승계인에게 승계

   • 대법원 2001다8677 전원합의체 판결 취지

3. 요구사항 정리

   • 공용/전유, 원금/연체료, 연도별로 구분된 상세 체납내역서 요청

   • 법리상 납부 의무가 인정되는 범위에 대해서는→ 낙찰자가 납부 의사 있음을 명시

   • 그 외 전유부분·연체료 등에 대한 청구는

     → 수용할 수 없으며, 해당 부분은 전 소유자에 대해 청구해야 한다는 점 전달

4. 부당한 입주·전입 방해에 대한 경고

체납 세부내역서 혼자 판단하기 어렵다면

이미 “전 소유자 관리비 전액을 내라”는 요구를 받으셨다면,

• 체납 내역서를 받아 항목별(공용/전유, 원금/연체료, 기간)로 쪼개 보고,

• 어디까지가 법적 의무인지 검토해 보는 것이 필요합니다.

혼자 판단하기 애매하다면,

• 등기부, 경매기록, 관리비 내역서만 준비하셔도

• 낙찰자 연체관리비 범위를

  • 공용부분 관리비 원금 + 3년 시효 기준으로

  • 어느 정도까지 맞는지 체계적으로 검토해 줄 수 있는 변호사와 상담해 보시는 게 안전합니다.

안 내도 될 관리비까지 내서 투자수익을 깎아 먹는 일은 막으셔야 하니까요.

경매 낙찰자는 보통 세 가지 싸움을 동시에 마주합니다.

1. 소유권 이전

2. 명도(인도) – 전 소유자·세입자와의 점유 문제 :

3. 체납관리비 정산 – 관리사무소와의 분쟁

이 셋은 서로 완전히 분리된 문제가 아니라, 얽히면 한꺼번에 발목을 잡는 쪽으로 흘러갑니다.