경매 후 강제집행 절차 | 낙찰 후 점유자 내보내는 법
“경매 낙찰은 받았는데, 점유자가 버티고 있습니다.”
소유권은 넘겨받았지만 집을 직접 쓸 수 없는 이 상황, 누구나 겪을 수 있는 일입니다.
경매 후 진짜 소유자가 되려면 ‘인도명령 → 강제집행’ 절차를 정확히 알아야 합니다.
1. 인도명령 신청 – 강제집행의 출발점
인도명령은 법원이 점유자에게 “이 부동산을 매수인에게 인도하라”고 명령하는 절차입니다.
법적 근거는 민사집행법 제136조 제1항입니다.
항목 | 내용 |
|---|---|
신청 시기 | 매각대금 완납 후 6개월 이내 (민사집행법 제136조 제1항) |
신청 주체 | 매수인 또는 그 상속인 등 일반승계인(특별승계인은 신청 불가) |
대상자 | 전 소유자, 임차인, 무단점유자 등 |
관할 법원 | 해당 부동산 경매를 진행한 법원 |
📘 정확한 시점 정리:
매각허가결정이 확정되었다고 해서 바로 인도명령을 신청할 수 있는 것은 아닙니다.
반드시 대금을 완납한 뒤 신청해야 하며, 그 기한은 납부일로부터 6개월 이내입니다.
2. 인도명령 결정 이후
법원이 인도명령을 내리면 점유자는 두 가지 중 하나의 선택을 하게 됩니다.
✅ 자진퇴거
명령을 받고 스스로 나가는 경우입니다.
이 경우 강제집행 절차까지 가지 않아도 됩니다.
❌ 불응 또는 점유 지속
이때 낙찰자는 법원 집행관에게 강제집행을 신청할 수 있습니다.
집행관이 현장에 출입해 사람과 물건을 내보내는 절차입니다.
3. 강제집행 신청 절차 (확정 후 바로 가능)
강제집행은 인도명령이 확정된 뒤 바로 가능합니다.
여기서 핵심은 “1주일 내 강제집행”이 아니라, “즉시항고 기간(1주일) 경과 후 또는 항고 기각 후 강제집행 가능”이라는 점입니다.
단계 | 절차 | 설명 |
|---|---|---|
① | 인도명령 결정 송달 | 점유자에게 송달되어야 효력 발생 |
② | 즉시항고 기간 경과 | 1주일 동안 항고 없으면 자동 확정 |
③ | 강제집행 신청 | 집행관실에 신청서 제출 |
④ | 집행 예납금 납부 | 통상 50만~150만 원 (면적·물량에 따라 상이) |
⑤ | 집행 일정 통보 | 집행관이 현장 방문 일정 안내 |
⑥ | 강제집행 실시 | 집행관 입회, 점유자 퇴거 및 물건 반출 |
⑦ | 인도조서 작성 | 집행 완료 후 인도조서 교부 |
📌 즉시항고와 집행정지의 구분
인도명령에 대해 즉시항고가 제기되더라도, 자동으로 집행이 중단되지 않습니다. (민사집행법 제15조 제6항 본문). 다만 법원이 담보 제공 여부를 판단해 집행정지 결정을 내리는 경우에만 집행이 정지됩니다.
3-1. 항고 제기 시 유의할 점 ⚠️
점유자가 인도명령에 불복해 항고할 수 있습니다. 그러나 항고만으로는 집행이 멈추지 않습니다.
구분 | 내용 |
|---|---|
항고 제기 기간 | 결정 정본 송달일부터 1주일 |
항고의 효과 | 자동 집행정지 ❌ (별도 신청 필요) |
집행정지 신청 | 법원에 별도 신청, 담보 제공 가능성 있음 |
항고 기각 시 | 즉시 강제집행 가능 |
💡 실무 팁
항고를 이유로 집행이 지연되는 경우, 법원에 “항고기각 촉구서”를 제출하면 심리를 빠르게 진행시킬 수 있습니다.
4. 강제집행 후 절차 – 인도 완료
강제집행이 완료되면 집행관은 인도조서를 작성합니다. 이 인도조서는 낙찰자가 부동산을 실제로 인도받았다는 법적 증거가 됩니다. 이후에는 아래 절차로 마무리됩니다.
열쇠 인도 및 출입권 확보
공과금·관리비 명의 변경
전입신고 및 등기부 확인
필요 시 불법점유자에 대한 손해배상 청구
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 인도명령 없이 바로 강제집행할 수 있나요?
→ 불가능합니다. 반드시 인도명령을 먼저 받아야 강제집행을 신청할 수 있습니다.
Q2. 인도명령은 낙찰자가 아닌 다른 사람도 신청할 수 있나요?
→ 아닙니다. 매수인 본인과 그 상속인(일반승계인)만 가능합니다.
매수인으로부터 집을 산 제3자(특별승계인)는 인도명령 신청권이 없습니다.
Q3. 항고가 들어오면 집행이 자동 중단되나요?
→ 아닙니다. 법원이 집행정지를 명령하지 않는 한, 항고만으로는 집행이 멈추지 않습니다. (민사집행법 제15조 제6항)
Q4. 점유자가 짐을 두고 잠적했어요. 어떻게 하나요?
→ 집행관이 현장에서 유체동산 목록을 작성하고, 법원 허가를 받아 창고에 보관하거나 폐기할 수 있습니다.
📌 핵심 정리표
절차 | 법적 근거 | 주요 기한 | 주체 |
|---|---|---|---|
인도명령 신청 | 대금 완납 후 6개월 이내 | 매수인 또는 상속인 | |
즉시항고 | 결정 송달일부터 1주일 | 점유자 | |
집행정지 신청 | 항고와 별개로 가능 | 항고인 | |
강제집행 가능 시점 | – | 인도명령 확정 후 (항고 없거나 기각 후) | 매수인 |
🧑⚖️ 변호사 코멘트
“경매 후 강제집행은 절차를 정확히 밟으면 신속히 끝낼 수 있지만, 신청 주체나 기한을 잘못 이해하면 한순간에 무효가 되기도 합니다.
매각대금 완납일, 인도명령 신청기한, 항고 여부 등 세부 타이밍 관리가 핵심입니다.”
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