보증금 못 받는 대항력 없는 임차인, 어떻게 하나요?

대항력 없는 임차인 보증금 반환이 막막하다면? 확정일자, 주택임대차보호법 등 대응 방법을 확인해보세요.

Oct 02, 2025

Contents

임대차 계약을 끝내고 나갈 때 보증금을 못 돌려받는 경우가 종종 있습니다. 특히 ‘대항력 없는 임차인’의 경우, 상황이 훨씬 복잡해져 버리죠. 은행이나 다른 채권자가 먼저 권리를 주장하면서 임차인이 후순위로 밀려나는 경우가 많기 때문입니다.

오늘은 대항력 없는 임차인이 어떤 상황인지, 그리고 어떻게 대응할 수 있는지 차근차근 말씀드리겠습니다.

대항력 없는 임차인이란?

주택임대차보호법에서는

고 규정하고 있습니다.

즉, 주택 인도 + 주민등록이 대항력의 요건입니다. 따라서 전입신고를 하지 않았거나 실제로 주택을 인도받지 못한 경우에는 대항력이 없는 임차인이 됩니다.

많은 분들이 “확정일자가 없으면 대항력이 없다”고 잘못 알고 계신데, 확정일자는 대항력의 요건이 아니라 우선변제권을 취득하기 위한 요건입니다.

대법원도 “임차인이 주민등록을 마치고 주택을 인도받으면 그 다음날부터 대항력을 취득한다”(대법원 2002 판결)고 판시한 바 있습니다.

법은 등기부등본상 근저당권자나 압류권자에게 먼저 변제 순서를 보장합니다. 임차인이 대항력을 확보하지 못했다면, 자연스럽게 후순위가 되어버려 배당에서 밀리게 됩니다.

임대인이 은행 대출을 많이 받아놓은 상태라면, 집값에서 대부분이 근저당 채권자에게 돌아갑니다. 이 경우 임차인의 보증금은 사실상 남는 돈이 없어 회수 자체가 불가능해지기도 합니다.

그렇다고 해서 방법이 전혀 없는 건 아닙니다.

내용증명 발송: 먼저 임대인에게 보증금 반환을 공식적으로 요구해야 합니다.
임차권등기명령 신청: 집을 비워야 하는데 보증금을 못 받는 경우, 임차권등기명령을 통해 대항력과 우선변제권을 취득할 수 있으며, 이를 통해 경매절차에서 배당을 받거나 매수인에게 보증금 반환을 청구할 수 있습니다
소송 제기: 임대인을 상대로 보증금 반환청구 소송을 진행해야 할 때도 있습니다.
가압류·강제집행: 임대인의 다른 재산을 미리 묶어두는 전략도 중요합니다.

현실적으로는 쉽지 않습니다. 대항력이 없는 임차인은 일반 채권자에 불과하므로, 주택 경매 절차에서는 선순위 담보권자에게 밀려 배당받기 어렵습니다.

다만, 임대인의 다른 재산이 있다면 그 재산에 대해 강제집행을 걸어 보증금을 회수할 수 있습니다. 즉, 임대인의 다른 재산 유무가 보증금 회수 가능성의 핵심 요소입니다.

임차인이 직접 소송이나 절차를 진행하는 것도 가능은 합니다. 하지만 법적 구조를 잘못 이해하면 시간과 비용만 낭비하고 보증금을 날려버릴 수 있습니다.

변호사는 임대인의 재산 상태를 신속하게 파악하고, 배당 가능성 여부를 현실적으로 분석해드립니다. 또, 필요한 경우 임차권등기명령이나 가압류 신청, 보증금 반환소송까지 원스톱으로 진행할 수 있기 때문에 조력받는 게 훨씬 안전합니다.

Q1. 임차권등기명령은 무엇인가요?

→ 집을 비우면서도 보증금을 돌려받을 권리를 지켜주는 제도입니다. 등기를 해두면 나중에 배당이나 소송에서 유리하게 작용합니다.

Q2. 확정일자의 중요성에 대해 알려주세요.

→ 대항요건(주택 인도 + 주민등록)에 확정일자를 더해야 우선변제권이 생깁니다. 이를 갖추면 후순위 채권자보다 앞서 배당을 받을 수 있습니다. 다만, 선순위 근저당권자에게는 밀리게 됩니다.

Q3. 주택임대차보호법의 주요 내용은 무엇인가요?

→ 주임법은 임차인의 보증금을 보호하기 위해 대항력, 우선변제권, 소액임차인 최우선변제권을 규정하고 있습니다. 대항력을 갖추지 못하면 이런 보호를 받지 못하고, 일반 채권자로서만 권리를 행사할 수 있습니다.

보증금은 단순한 돈이 아니라, 임차인의 생활 기반 그 자체입니다. 대항력이 없는 임차인이라도, 적절한 법적 대응과 전략을 통해 보증금을 돌려받을 방법은 있습니다.

혼자 고민하지 마시고, 법무법인 이현과 같은 전문가와 상담해 보시길 권합니다.

빠른 대응이 곧 보증금을 지키는 첫걸음이 될 수 있습니다.