측량 후 발견된 남의 땅 침범, 집을 부숴야 할까요? 경계침범 해결책 A to Z
"측량해보니 내 땅이 더 넓다고요?" 토지 매매 후 알게 된 경계 침범
"분명 부동산 사장님은 저 담장까지가 우리 땅이라고 했는데..."
새로운 보금자리를 꿈꾸며 큰맘 먹고 계약한 토지. 하지만 잔금을 치르고 혹은 건축을 위해 측량을 해보니 빨간 말뚝(경계점)이 엉뚱한 곳에 박혀 있어 당황하셨나요?
"내 땅을 이웃이 쓰고 있는 건가?" 혹은 "내가 남의 땅을 침범해서 건물을 부숴야 하나?"
오늘 이 글에서는 토지 매수인이 반드시 알아야 할 '경계의 법적 기준'과 '상황별 대처법'을 명확히 정리해 드립니다.
이 글을 끝까지 읽으시면, 이웃과의 감정 싸움 없이 내 재산권을 지키는 로드맵이 그려지실 겁니다.
📌 건물 철거 소송, 매수한 지 1년 안 넘었다면 전 주인에게 배상받으세요.
억울해도 어쩔 수 없습니다. 기준은 지적도입니다.
토지 매매에서 가장 먼저 머리에 새기셔야 할 대원칙이 있습니다.
🧑🏻⚖️ 어떤 토지가 지적공부에 1필지의 토지로 등록되면 그 토지의 소재, 지번, 지적 및 경계는 다른 특별한 사정이 없는 한 이 등록으로써 특정되고 그 소유권의 범위는 현실의 경계와 관계없이 공부상의 경계에 의하여 확정되는 것이고, 이 토지에 대한 매매도 특별한 사정이 없는 한 현실의 경계와 관계없이 지적공부상의 경계와 지적에 의하여 확정된 토지를 매매의 대상으로 하는 것으로 보아야 한다.
대법원 1993. 4. 13. 선고 92다52887 판결
쉽게 말해, 눈에 보이는 담장이 아무리 그럴듯하게 서 있어도, 구청에 등록된 '지적도(서류)'상의 선이 진짜 내 땅의 경계라는 뜻입니다.
매수인인 의뢰인 입장에서는 이것이 강력한 무기가 될 수도, 아픈 가시가 될 수도 있습니다.
지적도 열람하는 방법
"법적 기준이 서류(지적도)에 있다는데, 그 서류는 어디서 봅니까?"
변호사를 찾아오시기 전에, 3분이면 집에서 바로 확인하실 수 있습니다.
지금 당장 스마트폰이나 PC를 켜서 내 땅의 생김새가 실제와 얼마나 다른지 눈대중으로라도 먼저 확인해보셔야 합니다.
가장 빠르고 정확한 3가지 방법을 알려드립니다.
1) 정부24 (가장 공신력 있는 방법)
방법: '정부24' 사이트 접속 → 검색창에 '지적도 등본 발급' 검색 → 주소 입력 후 발급.
비용: 인터넷 발급 시 열람은 무료, 발급은 수수료가 발생할 수 있으나 가장 정확합니다.
2) 토지이음 (구 LURIS, 가장 추천하는 방법)
특징: 국토교통부에서 운영하는 사이트로, 지적도뿐만 아니라 토지이용계획까지 한눈에 볼 수 있어 부동산 분석에 최적화되어 있습니다.
방법: '토지이음' 접속 → 주소 입력 → '도면 크게 보기' 클릭.
Tip: 현재 내 땅에 걸려 있는 규제 사항까지 함께 나오므로 매수인이라면 반드시 즐겨찾기 해두셔야 합니다.
3) 네이버/카카오 지도 '지적편집도' (가장 쉬운 방법)
특징: 별도 사이트 접속 없이 지도 앱에서 버튼 하나만 누르면 됩니다.
방법: 지도 앱 실행 → 우측 상단 레이어 아이콘 클릭 → '지적편집도' 활성화.
한계: 대략적인 경계 확인용입니다. 법적 효력은 없으며 실제 측량 오차가 있을 수 있으니 참고용으로만 쓰셔야 합니다.
측량, 이름이 비슷해서 헷갈리시죠?
법적 분쟁이나 협상을 앞두고 계신다면, 각 측량이 어떤 효력을 갖는지 정확히 아셔야 합니다.
① 경계복원측량: 내 땅의 경계선을 긋는 작업
핵심: 지적도(서류)에 있는 선을 실제 땅 위에 빨간 말뚝으로 박아서 눈으로 보여주는 작업입니다.
언제 필요한가?
옆집 담장이 내 땅을 넘어온 것 같을 때 (가장 흔함)
건물을 신축하기 전, 정확한 터를 잡을 때
실무 포인트:
측량 기사님이 오셔서 빨간색 플라스틱 말뚝(경계점 표지)을 땅에 박아줍니다. 이 말뚝이 바로 법적인 내 땅의 경계입니다.
주의사항: 말뚝을 박아두었는데 이웃이 맘대로 뽑아버리면 경계침범죄 등으로 형사 처벌받을 수 있습니다. 사진을 꼭 찍어두십시오.
② 지적현황측량: 판사님께 보여드릴 결정적 증거
핵심: 단순히 선만 긋는 게 아닙니다. 내 땅 위에 있는 '건물(현황)'이 경계선을 얼마나 넘었는지, 혹은 얼마나 여유가 있는지를 도면으로 그려주는 측량입니다.
언제 필요한가?
소송을 할 때 (필수): 말뚝만 박아놓고 "넘어왔어!"라고 말로 하면 법원은 인정해주지 않습니다.
A건물이 B토지를 3㎡ 침범함이라는 정확한 수치가 적힌 도면이 있어야 판결을 내릴 수 있습니다.
건축물 준공 검사를 받을 때.
실무 포인트:
만약 이웃집 건물이 내 땅을 침범해서 '철거 소송'이나 '부당이득 반환(임대료) 청구'를 하려면, 반드시 지적현황측량 성과도가 있어야 합니다.
침범 면적에 비례하여 돈을 받을 수 있습니다.
💡동시에 신청하세요
분쟁 상황이라면 대부분 경계복원측량과 지적현황측량이 모두 필요합니다.
경계를 알아야 침범 여부를 알 수 있고 (경계복원)
침범했다면 얼마나 침범했는지 증거를 남겨야 하니까요 (지적현황).
한국국토정보공사(LX)에 신청할 때, 경계복원측량을 하면서 현황측량도 같이 해주세요라고 요청하세요
기사님이 한 번 나오셔서 두 가지 데이터를 모두 측정해 가시므로 수수료가 일부 감면되거나, 시간과 절차를 대폭 아낄 수 있습니다.
경계가 너무 좁게 측정되어, 내 땅을 다른 사람이 침범
측량 결과 이웃집이 내 땅을 5평, 10평씩 깔고 앉아 있다는 사실을 알게 되셨나요?
축하드립니다. 이것은 위기가 아니라 매매 대금을 일부 돌려받거나, 땅의 가치를 높일 수 있는 '숨겨진 보너스'를 찾은 것입니다.
법적으로 여러분은 두 가지 강력한 무기를 쥐고 있습니다.
① 소유물 방해제거 청구권 - “철거해주세요”
민법 제214조에 따라, 내 땅을 침범한 물건(담장, 창고, 처마, 수목 등)을 철거하고 토지를 인도하라고 요구할 수 있습니다.
소유자는 소유권을 방해하는 자에 대하여 방해의 제거를 청구할 수 있고 소유권을 방해할 염려있는 행위를 하는 자에 대하여 그 예방이나 손해배상의 담보를 청구할 수 있다.
핵심: 상대방의 고의나 과실이 없어도 됩니다. "나는 몰랐다", "이사 올 때부터 이랬다"는 변명은 통하지 않습니다. 남의 땅 위에 있는 것은 무조건 불법입니다.
주의점: 만약 침범 면적이 아주 미미한데(예: 0.1평) 이를 이유로 멀쩡한 건물을 다 부수라고 하는 것은 법원에서 권리남용'으로 보아 기각될 수 있습니다.
하지만 대부분의 담장이나 가건물은 이에 해당하지 않습니다.
② 부당이득 반환 청구권 - "사용료 내세요"
이웃은 그동안 내 땅을 공짜로 사용해 왔습니다. 이에 대한 임대료(지료)'를 청구할 수 있습니다.
계산 방식: 감정평가를 통해 해당 토지의 적정 임대료를 산정합니다.
기간: 원칙적으로 최대 10년 치(채권 소멸시효)까지 청구할 수 있으나, 매수한 지 얼마 안 된 의뢰인의 경우 '소유권을 취득한 시점'부터 미래의 사용료를 청구하는 것이 일반적입니다. (단, 전 주인의 채권을 양수받는 방법도 있습니다.)
내 집이 남의 땅을 침범했다고요?" - 철거 위기 방어 전략
"측량을 해봤더니 선생님 댁 안방이 뒷집 땅을 3평 정도 침범했네요."
측량 기사님의 이 한마디에 눈앞이 캄캄해지셨을 겁니다.
곧이어 이웃집에서 내용증명이 날아오겠죠. "경계 침범했으니 건물 철거하고 땅 돌려주세요."
내 건물이 남의 땅에 넘어가 있다고 해서 무조건 부숴야 하는 건 아닙니다. 2가지 방어 카드를 순서대로 알려드립니다.
① 최강의 방패, 점유취득시효 주장하기
내가 다른 사람의 경계를 침범했을 때 나를 지키는 가장 강력한 무기가 될 수 있습니다.
"나는 어제 이사 왔는데 20년이 안 됐잖아요?"
아닙니다. 법적으로 점유의 승계가 인정됩니다.
즉, 전 주인이 살았던 기간 + 내가 산 기간을 합쳐서 20년이 넘으면 됩니다.
승리 조건:
건물이 지어진 지 20년이 넘었는가? (건축물대장 확인)
전 주인과 나 모두 "여기가 내 땅인 줄 알고(자주점유)" 살았는가?
지난 20년 동안 이웃이 한 번도 "내 땅 내놔"라고 이의제기를 안 했는가?
이 3가지가 충족된다면, 오히려 역으로 소송을 걸 수 있습니다. 이웃은 땅을 찾아가려다 오히려 땅을 뺏기게 되는 셈이죠.
② 소송이 부담스럽다면, 토지 분할 매수
법적 다툼까지 가기 부담스럽다면, 가장 깔끔한 방법은 합의를 통해 해결하는 것입니다. 하지만 그냥 주는 게 아니라 명분을 가지고 줘야 방어할 수 있습니다.
상대방 심리: 이웃도 사실 소송 가서 변호사비 쓰고 몇 년 싸우는 걸 원치 않습니다.
협상 멘트:
"법적으로 따져보니 우리 집이 20년 넘게 여기 있어서 제가 취득시효를 주장하면 선생님이 땅 소유권을 잃으실 수도 있습니다. (방어 카드 1 활용) 하지만 저는 이웃끼리 법정 가고 싶지 않습니다. 침범한 3평만큼만 제가 감정평가액으로 매수하겠습니다. 대신 분할측량 비용은 반반 부담합시다."
이렇게 나오면 상대방은 땅을 뺏길 수도 있다는 공포심 때문에 합의에 응할 가능성이 큽니다.
여러분이 지금 당장 해야 할 일
지금 당장 해야 할 일은 이웃과 얼굴을 붉히며 싸우는 것이 아닙니다. 가장 먼저 정확한 측량 성과도를 확보하십시오.
내 소중한 재산, 지적도 위에 선이 그어진 대로 온전히 지키고 싶다면 지금 바로 전문가의 분석을 받아보시길 바랍니다.
당신의 땅, 단 한 뼘도 억울하게 뺏기지 않도록 전략을 세워드리겠습니다.
내 땅을 뺏길 위기라면?
철거 위기라면 시간은 의뢰인의 편이 아닙니다.
과거 항공사진 확보: 국토지리정보원 '국토정보플랫폼'에 접속하여, 내 집(또는 담장)이 20년 전부터 그 자리에 그대로 있었는지 확인하십시오.
이것이 승패를 가르는 결정적 증거입니다.
내용증명 답변서 준비: 이웃에게 내용증명이 오면 "죄송합니다"라고 쓰지 마십시오.
"점유취득시효가 완성된 것으로 보이므로 법리적 검토 중입니다"라고 강하게 나가야 협상 주도권을 잡습니다.
전 주인 연락: 전 주인이 이웃과 경계 문제로 싸운 적이 있었는지 확인하십시오.
침범한 사실 자체는 불리하지만,내 집을 지키고 오히려 땅을 합법적으로 가져올 방법이 남아있습니다.
지금 항공사진부터 확인해 보십시오. 그 사진 한 장이 수천만 원의 가치를 할 것입니다.
내 땅이 더 넓다면?
"측량해보니 내 땅이 넓다"는 것은 기쁜 소식이지만, 동시에 분쟁의 씨앗을 발견한 것입니다.
이웃이 "20년 넘었어!"라고 목소리를 높여도 쫄지 마십시오. 남의 땅을 무단으로 깔고 앉은 사람의 손을 쉽게 들어주지 않습니다.
정확한 측량 성과도를 손에 쥐십시오.
침범 면적이 넓다면 악의의 무단점유를 주장하여 시효를 깨뜨리십시오.
감정 싸움 대신,토지 매도(분할 합병)를 통해 목돈을 만드는 기회로 삼으십시오.
혼자 대응하다가 이웃의 녹취록에 말려들어 불리한 진술을 하지 마시고, 협상 테이블에 앉기 전 반드시 전문가의 조언을 구하시길 바랍니다.
당신의 땅, 서류에 적힌 그대로 지켜드릴 수 있습니다.