건물 화재, 2층·3층 피해까지 내 돈으로? 억울한 임차인 화재 손해배상 벗는 법

"자다가 전화 받고 나갔더니 가게가 불타고 있었습니다.

그런데 건물주는 불이 번진 2층, 3층 피해액까지 저보고 다 물어내라고 합니다.

정말 제가 평생 번 돈을 다 토해내야 하나요?"

화재 현장의 매캐한 냄새가 채 가시기도 전에 날아든 건물주의 손해배상 때문에 숨이 턱 막히는 심정일 것입니다.

당장 복구비용도 막막한데, 건물 전체에 대한 책임을 지라니요.

억울하고 분통이 터지실 겁니다.

대응 전략을 어떻게 짜느냐에 따라 당신이 물어줘야 할 돈은 순식간에 '수억 원'이 될 수도 있습니다.

건물에서 일어난 화재, 무조건 임차인 책임일까?

화재 발생 직후 초기 대응(진술, 현장 보존)이 재판의 80%를 결정합니다.

건물주은 이미 화재 보험사와 손해사정사를 통해 여러분에게 청구할 금액을 산정하고 있을 것입니다.

논리적 방어막을 세우지 못하면, 여러분은 억울하게 건물 전체를 떠안게 될 수 있습니다.

① 내 가게(임차 구역)에서 난 불, 임차인 책임 추정

먼저 불이 내가 임대한 가게 안에서 시작됐다면, 기본적으로 임차인에게 상당히 엄격한 책임을 부과합니다.

👨🏻‍⚖️ 임대차 목적물이 화재 등으로 인하여 소멸됨으로써 임차인의 목적물 반환의무가 이행불능이 된 경우에, 임차인은 이행불능이 자기가 책임질 수 없는 사유로 인한 것이라는 증명을 다하지 못하면 목적물 반환의무의 이행불능으로 인한 손해를 배상할 책임을 지며, 화재 등의 구체적인 발생 원인이 밝혀지지 아니한 때에도 마찬가지이다

👉 대법원 2018. 10. 25. 선고 2015다219030 판결

② 원인불명이어도 우선 임차인 책임!

솔직히 말하면, 대부분의 화재는 정확한 “한 가지 원인”이 깔끔하게 나오지 않습니다.

“원인이 불명이니까 아무도 책임 못 묻겠지”가 아니라,

“원인이 불명이어도, 임차인이 얼마나 잘 관리했는지 증명해야 책임을 피할 수 있다”는 구조입니다.

그래서 “나는 평소에 잘 관리했다”는 말만으로는 부족하고, 실제로 그렇게 했다는 객관적인 자료가 중요해집니다.

③ 2층·3층까지 탄 경우, 전부 임차인 책임은 아닙니다

건물주들은 보통 이렇게 말합니다.

“1층에서 난 불이니까 위층까지 다 네 책임이다. 건물은 구조상 하나니까 전부 배상해라.”

하지만 이렇게까지 넓게 책임지지 않습니다.

임차인이 건물 일부를 임차하는 동안 그 부분에서 난 불이 임차 외 건물 부분(2층·3층, 다른 점포)까지 번진 경우,

• 임차인이 보존·관리의무를 위반해 화재 발생 원인을 제공했고,

• 그 의무 위반과 임차 외 건물 손해 사이에 상당인과관계가 있고,

• 그 손해가 민법 제393조에서 말하는 통상의 손해 또는 특별손해 범위에 해당한다는 점을

👉 건물주이 주장·증명해야 한다고 봅니다.

👉 이현 성공사례｜담배꽁초로 공장 화재? 보험사 구상금 소송, 직원 책임 0원 만든 비결3

벽 속 전기배선 화재, 건물주 관리 소홀 입증하면 책임 없다

임차인 입장에서 가장 답답한 부분이죠.

“벽 안에 있는 전기배선이 어떻게 생겼는지, 제가 어떻게 알아요… 저는 콘센트만 썼을 뿐인데요.”

판례는 이 점을 분명히 합니다.

👨🏻‍⚖️ 건물주은 목적물을 임차인에게 인도하고 임대차계약 존속 중에 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하므로(민법 제623조), 임대차계약 존속 중에 발생한 화재가 건물주이 지배·관리하는 영역에 존재하는 하자로 인하여 발생한 것으로 추단된다면, 그 하자를 보수·제거하는 것은 임대차 목적물을 사용·수익하기에 필요한 상태로 유지하여야 하는 건물주의 의무에 속하며, 임차인이 하자를 미리 알았거나 알 수 있었다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 건물주은 화재로 인한 목적물 반환의무의 이행불능 등에 관한 손해배상책임을 임차인에게 물을 수 없다.

👉 대법원 2017. 5. 18. 선고 2012다86895(본소), 2012다86901(반소) 전원합의체 판결

쉽게 말하면,

• 건물 구조, 내벽 속 전기배선, 건물주이 관리해야 할 설비 하자 등에서 불이 난 것으로 보이면

  → 임차인에게 화재책임을 돌릴 수 없다는 것입니다.

그래서 화재 이후에는

• 감식 결과

• 전기·설비 도면

• 건물 관리주체가 누구였는지

등을 통해 “이 화재가 과연 임차인 영역에서 난 것인지, 건물주 영역에서 난 것인지” 따져보는 작업이 핵심입니다.

내가 직접 손댄 전기·인테리어는 더 위험하다

• 내가 직접 설치한 전등, 추가 배선, 불법 멀티탭 증설 등에서 불이 났고

• 그 위험성을 알 수 있었던 사정이 있다면

이 경우에는 임차인 책임이 무겁게 인정될 수 있습니다.

👨🏻‍⚖️ 임차건물이 건물구조의 일부인 전기배선의 이상으로 인한 화재로 소훼되어 임차인의 임차목적물반환채무가 이행불능이 되었다고 하더라도, 당해 임대차가 장기간 계속되었고 화재의 원인이 된 전기배선을 임차인이 직접 하였으며 임차인이 전기배선의 이상을 미리 알았거나 알 수 있었던 경우에는, 당해 전기배선에 대한 관리는 임차인의 지배관리 영역 내에 있었다 할 것이므로, 위와 같은 전기배선의 하자로 인한 화재는 특별한 사정이 없는 한 임차인이 임차목적물의 보존에 관한 선량한 관리자의 주의의무를 다하지 아니한 결과 발생한 것으로 보아야 한다.

👉 대법원 2006. 1. 13. 선고 2005다51013,51020 판결

그래서 인테리어·전기공사 때

• 누가 시공했는지

• 설계·시공 내역서

• 안전 기준 준수 여부

이런 부분을 잘 챙겨두는 것이 훗날 화재책임 다툼에서 중요한 방패가 됩니다.

임차인이 준비해 두면 좋은 것들

원인이 불명인 화재에서, 임차인이 “선량한 관리자의 주의의무를 다했다”는 점을 보여줄 수 있는 예시는 이런 것들입니다.

이런 것들이 쌓여야

“사장님은 할 수 있는 관리를 다 하셨습니다” 라고 주장할 수 있고,

그때 비로소 임차인의 화재책임을 줄이거나 피할 여지가 생깁니다.

“다 제 탓입니다”라고 먼저 말하지 마세요

화재가 나면 대부분의 임차인은 죄책감과 두려움 때문에

본인부터 먼저 자신을 탓합니다.

“그래도 제 가게에서 불이 났으니까요…제가 책임져야죠…”

하지만

• 임차인의 책임을 추정하는 부분도 있지만,

• 건물주의 하자, 임차 외 건물 손해에 대한 입증책임,

• 임차인의 선관주의 입증 가능성 등

💡 임차인을 보호할 수 있는 여지가 분명히 존재합니다.

건물주 뒤에는 냉정한 화재 전문 보험사와 손해사정사가 버티고 있습니다.

지금 혼자서 감정적으로 억울함을 호소하는 것은, 맨몸으로 탱크와 싸우는 것과 같습니다.

적어도 한 번은 화재책임 구조를 정확히 짚어볼 수 있는 부동산 전문가와 상의해 보시길 권합니다.

그 한 번의 선택이, 당신의 가게 재기 가능성과 평생 번 돈을 다 토해내야 하는지 여부를 가를 수 있습니다.