부기등기(1-1) 말소, 원래 은행 상대로 소송하면 패소하는 이유

빚 갚으면 자동으로 지워진다? 부기등기(1-1)의 함정

"은행 빚은 다 갚았는데, 등기부를 떼보니 모르는 이름이 부기등기로 붙어 있습니다. 이거 은행한테 지워달라고 해야 하나요, 누구한테 해야 하나요?"

아마 지금 이 글을 읽고 계시다면, 단순한 호기심이 아니라 소유권 행사(매매, 대출)에 치명적인 방해를 받고 계실 겁니다.

특히 근저당권 이전이나 질권 설정 같은 부기등기가 얽혀 있으면, 일반적인 상식으로 접근했다가 낭패를 보기 쉽습니다.

누구에게 소송을 해야하는가?(피고적격)와 무엇을 지워달라고 하느냐(청구 취지)가 틀리면, 판사님은 억울함을 들어보기도 전에 소송 요건 불비로 각하 또는 기각 판결을 내릴 수 있습니다.

오늘은 복잡한 부기등기에 대한 모든 것을 의뢰인의 관점에서 가장 실전적으로 정리해 드립니다.

부기등기의 정체, 몸통과 꼬리의 관계

먼저 개념부터 확실히 잡아야 합니다.

등기부에서 [1번 근저당권 설정]이 '몸통(주등기)'이라면, 그 밑에 붙은 [1-1번 근저당권 이전]이나 [1-2번 권리질권]은 꼬리(부기등기)입니다.

부기등기란 무엇인가?

쉽게 설명해 드리겠습니다.

• 주등기 (1, 2, 3...): 독립적인 번호를 가진 몸통입니다. (예: 소유권보존, 근저당권설정, 전세권설정 등)

• 부기등기 (1-1, 2-1...): 몸통에서 파생된 꼬리입니다. 기존 주등기(몸통)의 내용 중 일부가 변경되거나, 그 권리가 다른 사람에게 넘어갔음을 표시할 때 사용합니다.

왜 굳이 '1-1'을 쓸까요?

새로운 번호(주등기)를 주지 않고 가지번호를 쓰는 이유는 원래 주등기가 가지고 있던 순위를 그대로 유지하기 위해서입니다. 이것이 부기등기의 존재 이유입니다.

부기등기의 2대 효력 (이것만 기억하세요)

부동산 경매나 사고가 터졌을 때, 내 돈을 지킬 수 있느냐는 오직 이 두 가지 원칙에 달려 있습니다.

① 순위 유지의 원칙

"부기등기의 순위는 주등기의 순위에 의한다."

이 말이 가장 중요합니다. 예를 들어보겠습니다.

• 1순위: A은행 근저당권 (2020년 설정)

• 2순위: 내 전세권 (2022년 설정)

• 1-1순위: A은행 → B대부업체로 근저당권 이전 (2024년 이전)

비록 B대부업체가 2024년에 등장했지만, 이들의 권리는 '1-1'번, 즉 1번의 순위를 그대로 가져갑니다.

따라서 경매가 넘어가면 2022년에 들어온 내 전세권보다 2024년에 등기된 B대부업체가 돈을 먼저 받아갑니다.

이처럼 부기등기는 새 주인이 나타났어도, 옛 주인의 새치기 권한(우선변제권)을 그대로 물려받았음을 의미합니다.

착한 부기등기 vs 위험한 부기등기

등기부에서 자주 보이는 부기등기는 크게 두 종류로 나뉩니다.

착한 부기등기, 단순 정보 변경

권리 관계에 큰 영향을 주지 않는 경우입니다.

• 등기명의인 표시변경 (2-1): 집주인이 이사를 가서 주소를 고치거나, 개명을 해서 이름을 바꾼 경우.

• 단순히 텍스트만 수정하는 것이므로 무시하셔도 좋습니다.

위험한 부기등기, 권리의 이동 및 제한

돈 문제와 직결되는 경우입니다. 꼼꼼히 봐야 합니다.

• 권리 이전 가등기/부기등기: 소유권 이외의 권리(전세권, 저당권)가 남에게 넘어간 경우.

• 질권 설정 부기등기: 집주인이 전세금을 담보로 대출을 받았거나, 근저당권자가 자신의 채권을 담보로 또 돈을 빌린 경우.

• 환매특약등기: 신도시 아파트 등에서 일정 기간 내에 다시 팔 수 없도록 묶어둔 경우.

👉 [총정리] 등기부등본 가등기란? 뜻부터 종류, 위험성까지 3분 요약

저당권에서 매우 중요합니다.

🧑🏻‍⚖️민법 제348조 (저당채권에 대한 질권과 부기등기)

저당권으로 담보한 채권을 질권의 목적으로 한 때에는 그 저당권등기에 질권의 부기등기를 하여야 그 효력이 저당권에 미친다.

저당권으로 담보된 채권에 질권(돈을 빌려주고 담보를 잡는 권리)을 설정할 때, 반드시 부기등기를 해야만 저당권에도 효력이 미칩니다.

즉, 부기등기가 되어 있다는 것은 이제 이 권리의 주인(또는 권리 행사자)은 원래 은행이 아니라, 이 부기등기 명의자라고 공시하는 강력한 경고장인 셈입니다.

누구를 상대로 싸울 것인가

가장 중요한 것은 누구를 상대로 싸울 것인가입니다. 여기서 실수가 나오면 돌이킬 수 없습니다.

상황 1. "빚을 다 갚았습니다." (피담보채무 소멸)

→ 가장 흔한 케이스입니다. 돈을 갚았으니 저당권을 없애고 싶습니다.

• 누구를 상대로(피고)?

  • (X) 원래 돈 빌려준 은행 (양도인)

  • (O) 현재 등기상 권리자 (양수인/부기등기 명의자)

  • 핵심: 이미 권리를 넘긴(양도한) 옛날 주인은 소송의 상대방이 될 자격(피고 적격)이 없습니다. 반드시 현재 권리자를 잡아야 합니다.

• 무엇을 말소?

  • (O) 주등기 (원래의 근저당권 설정 등기)

  • 이유: 몸통(주등기)이 죽으면 꼬리(부기등기)는 저절로 떨어져 나갑니다. 법원은 주등기 말소 판결이 나면 직권으로 부기등기를 말소해 줍니다. 굳이 부기등기를 지워달라고 청구할 필요가 없습니다.

상황 2. "저당권 이전 계약 자체가 무효입니다." (원인 무효)

→ 빚은 그대로 있는데, A은행이 B대부업체로 저당권을 넘긴 그 양도 행위 자체가 사기나 위조 등으로 무효인 경우입니다.

• 누구를 상대로(피고)?

  • (O) 현재 등기상 권리자 (양수인)

• 무엇을 말소?

  • (O) 부기등기 (근저당권 이전 등기)만 콕 집어서 말소

  • 이유: 근저당권 자체(몸통)는 유효하지만, 그것이 이전된 사실(꼬리)만 잘못된 것이기 때문입니다. 이때는 예외적으로 부기등기만의 말소를 구하는 소의 이익이 있습니다.

등기부등본, 한글을 읽을 줄 안다고 권리까지 보이는 건 아닙니다.

"등기부등본 떼봤는데, 깨끗한 것 같아요. 그냥 계약해도 되겠죠?"

변호사로서 가장 등줄기에 땀이 흐르는 순간이 바로 이 질문을 들을 때입니다.

의뢰인의 눈에는 '깨끗해 보이는' 등기가, 전문가의 눈에는 시한폭탄이 째깍거리는 현장일 수 있기 때문입니다.

오늘은 일반인이 나 홀로 해석을 시도하다가 낭패를 보기 쉬운, 반드시 전문가의 검토가 필요한 3가지 순간을 정리해 드립니다.

일반인이 등기부 해석에 실패하는 이유, 숨은 그림 찾기

많은 분이 "등기부에 적혀 있는 사람에게 돈을 주면 끝"이라고 생각합니다. 하지만 부동산 법률 관계는 그렇게 단순하지 않습니다.

마치 의사가 엑스레이(X-ray)를 보듯, 법률 전문가는 등기부등본의 행간을 읽습니다.

일반인이 1-1 근저당권 이전이라는 글자를 볼 때, 전문가는 이전된 날짜, 원인, 그리고 채권최고액의 변동 가능성을 동시에 계산합니다.

이 미세한 차이가 나중에 수억 원의 손해로 돌아오기 때문입니다.

⚠️경고: 인터넷에 떠도는 등기부 보는 법은 아주 기초적인 내용일 뿐입니다.

특약 사항이나 부기등기가 얽힌 복잡한 권리 관계는 유사 판례와 실무 경험 없이는 절대 100% 확신할 수 없습니다.

등기부등본 검토가 필수인 결정적 타이밍 3가지

다음 세 가지 상황 중 하나라도 해당한다면, 돌다리도 두드려보고 건너십시오. 설마하는 마음이 가장 위험합니다.

① 부동산 매매(계약)를 앞두고 있을 때

"진짜 주인을 보고 계신 게 맞습니까?"

등기부에 소유자로 적혀 있다고 해서 무조건 믿으면 안 됩니다.

특히 신탁 등기가 되어 있거나, 소유권에 가등기/가처분과 같은 예고등기가 붙어 있는 경우, 혹은 근저당권 이전 부기등기가 복잡하게 얽혀 있다면 주의해야 합니다.

• 계약금을 입금했는데, 알고 보니 그 사람은 권한이 없는 허수아비였고, 진짜 권리자는 따로 있는 경우(사기 피해).

② 빚(대출금)을 다 갚게 되었을 때

"누구 계좌로 입금하시겠습니까?"

가장 흔한 사고 유형입니다. 은행 빚을 갚으려는데 등기부에 낯선 대부업체가 부기등기로 들어와 있다면?

• 원래 은행에 돈을 갚았는데, 나중에 부기등기 권리자(양수인)가 나타나 왜 엉뚱한 데 돈을 갚았냐, 나한테 다시 갚아라라고 요구하는 이중 변제의 비극

• 반드시 현재 유효한 채권자가 누구인지 법적으로 확정한 뒤 상환해야 합니다.

③ 내 대출 조건이 불리하거나, 부당하다고 느껴질 때

"내 채권이 여기저기 팔려 다니고 있나요?"

나는 A은행에서 빌렸는데, 어느 날 등기부를 보니 B대부업체, C자산관리공사로 근저당권이 계속 이전(부기등기)되고 있다면?

• 채권이 부실채권으로 분류되어 팔려 다니는 과정에서, 부당한 이자가 청구되거나 경매 압박이 들어올 수 있습니다.

• 부기등기의 흐름을 추적하여 대출 약정이 위반된 것은 없는지, 부당한 채권 추심은 없는지 검토해야 합니다.

확신 비용을 아까워하지 마십시오

수억 원이 오가는 부동산 거래, 혹은 평생 모은 돈으로 빚을 청산하는 날.

단돈 몇만 원, 혹은 상담 비용이 아까워 '인터넷 검색'에 의존해 스스로 판단하는 것은, 안전장치 없이 외줄을 타는 것과 같습니다.

등기부등본 한 통만 찍어서 보내주십시오.

법률 용어가 낯선 여러분을 대신해,

1. 이 거래가 안전한지

2. 누구에게 돈을 갚아야 뒤탈이 없는지

3. 숨겨진 독소 조항은 없는지

권리 분석의 전문가가 명쾌하게 신호등을 켜 드리겠습니다. 의뢰인의 재산을 지키는 가장 확실한 방법 일 것입니다.