[총정리] 등기부등본 가등기란? 뜻부터 종류, 위험성까지 3분 요약

1. 가등기(假登記) 뜻: 가짜 등기 아닙니다

부동산 계약을 앞두고 등기부등본(등기사항전부증명서)을 떼어봤는데, '소유권이전청구권 가등기'라는 낯선 글자가 적혀 있어 당황하셨나요?

중개사는 "아, 이거 나중에 잔금 치르면 본등기로 바꾸면 되니까 걱정 마세요"라고 하는데, 왠지 '가(假)'라는 글자가 주는 느낌이 찜찜합니다. 가짜라는 뜻일까요?

결론부터 말씀드리면, 겁먹으실 필요 없습니다. 여기서 '가'는 거짓말이라는 뜻이 아닙니다.

🧐이현의 용어 사전

• 가(假): 거짓 가 / 빌릴 가 (임시)

• 등기(登記): 기록을 올림

여기서 ‘가’는 가건물(임시 건물), 가석방(임시 석방) 등에 쓰이는 ‘임시’라는 뜻입니다.

즉, 아직 진짜(本) 등기를 할 조건은 안 됐지만, 자리를 뺏기지 않으려고 임시로 해두는 등기라고 이해하시면 정확합니다.

쉽게 이해하기: 부동산계의 예약 티켓

가등기를 가장 쉽게 이해하는 방법은 '콘서트 티켓 예매'입니다.

인기 가수의 콘서트 티켓을 예매했다고 상상해 보세요. 아직 결제(잔금)는 다 안 했지만, 내 자리를 미리 찜(예약) 해두었기 때문에 다른 사람이 그 자리를 뺏을 수 없죠?

가등기가 바로 그런 역할을 합니다. 아직 내 집은 아니지만, "나중에 내 집이 될 순번"을 미리 확보해두는(순위 보전) 아주 강력한 법적 장치입니다.

상황: 집주인이 딴 마음을 먹었다?

이 순번 확보가 실전에서 얼마나 무서운 효력을 발휘하는지, 1분 상황극으로 보여드리겠습니다.

• 1월 1일 (가등기): 매수인 B씨가 A씨의 집을 사기로 계약하고, 불안한 마음에 가등기를 설정했습니다.

• 6월 1일 (이중매매): 집주인 A씨가 변심하여, 이 사실을 모르는 제3자 C씨에게 집을 팔고 소유권까지 넘겨줬습니다. 현재 등기부상 집주인은 C씨입니다.

• 12월 1일 (본등기): 뒤늦게 사실을 안 B씨가 잔금을 치르고 가등기에 기한 본등기를 합니다.

결과는 어떻게 될까요?

등기소는 B씨의 손을 들어줍니다. B씨가 12월에 본등기를 했다고 하더라도, 그 순위는 가등기를 했던 1월 1일로 타임머신을 타고 소급하여 적용되기 때문입니다.

결국 1월 1일과 12월 1일 사이에 들어온 C씨의 소유권은 B씨보다 후순위가 되어, 등기관에 의해 직권으로 말소(삭제)됩니다. 이것이 바로 가등기의 강력한 순위 보전 효력입니다.

2. 가등기 효력: 겉만 보고 판단하면 위험하다

가등기 효력을 제대로 알아야 하는 진짜 이유는 두 얼굴을 가지고 있기 때문입니다. 등기부등본에는 똑같이 소유권이전청구권 가등기라고 적혀 있을 수 있지만, 그 실체는 완전히 다른 두 가지로 나뉩니다.

Type A. 소유권이전청구권 가등기

• 상황: 우리가 앞서 살펴본 티켓 예매와 같습니다. 매매계약이나 증여계약을 맺었지만, 사정상(잔금 미지급 등) 당장 등기를 못 할 때 순위를 지키기 위해 설정합니다.

• 목적: "나중에 내가 이 집주인이 될 거야!" (순위 보전) .

• 위험성: 이 가등기가 본등기로 바뀌는 순간, 현재 소유자(매수인)의 등기는 직권으로 말소됩니다.

Type B. 담보가등기 (사실상 저당권)

• 상황: 집주인이 돈을 빌리면서, "돈 못 갚으면 이 집 줄게"라고 약속한 경우입니다. 이름은 가등기지만, 실제로는 저당권(담보물권)과 똑같은 역할을 합니다.

• 목적: "돈 안 갚으면 이 집 경매 넘길 거야!" (채권 회수) .

• 위험성: 가등기권자가 경매를 신청하거나, 청산금을 주고 소유권을 아예 가져가 버릴 수 있습니다.

핵심 요약 비교표

⚠️[ 전문 변호사가 말하는 주의사항 ]

등기부등본 등기원인 란에 매매예약이라고 적혀 있다고 해서 무조건 Type A인 것은 아닙니다. 반대로 대물변제예약이라고 적혀 있어도 무조건 Type B인 것도 아닙니다.

우리 법원은 등기부에 적힌 글자가 아니라, 실제 거래 내용(돈을 빌려줬는지, 집을 사기로 했는지)을 보고 판단합니다. 따라서 “매매예약이니까 괜찮겠지?”라고 안심하기엔 위험합니다.

3. 실전 가이드: 가등기, 상황별로 이렇게 대처하세요

가등기의 무서운 효력을 알았으니, 이제 실전입니다. 여러분이 처한 상황에 따라 대처 방법이 완전히 다릅니다. 아래 체크리스트를 통해 나의 상황을 진단해 보세요.

(1) 매수인이라면: "이 집, 사도 될까요?"

마음에 드는 집에 가등기가 걸려 있다면, 중개인의 말만 믿고 덜컥 계약금을 넣으면 절대 안 됩니다.

• 원칙: 잔금 지급 전까지 가등기를 말소하는 조건으로만 계약해야 합니다.

• 필수 확인: 잔금 날, 법무사가 가등기권자로부터 말소 서류(인감증명서, 위임장, 해지증서)를 확실히 받았는지 눈으로 확인한 뒤에 돈을 이체해야 합니다.

• 주의: "잔금 치르면 나중에 지워줄게"라는 말은 믿지 마십시오. 돈은 돈대로 주고 집은 가등기권자에게 뺏길 수 있습니다.

(2) 소유자(매도인)라면: "옛날 가등기, 어떻게 지우나요?"

내 집이나 땅에 가등기가 있어서 팔지도 못하고 대출도 안 나오는 상황이신가요? 가등기권자가 누구냐에 따라 해결책이 다릅니다.

✔️ Case A. 10년 넘은 오래된 가등기가 있다면?

연락도 안 되는 사람의 가등기가 10년 넘게 방치되어 있나요? 가등기에도 유효기간(소멸시효)이 있습니다. 10년이 지났다면 법적으로 없앨 기회가 생깁니다. 단, 자동으로 없어지지는 않으니 주의해야 합니다.

👉 [심화] 10년 지난 가등기, 소송으로 단독 말소하는 법 (클릭)

✔️ Case B. 가족(형제)끼리 몰래 설정한 가등기라면?

부모님 돌아가신 뒤 확인해보니, 형 앞으로 가등기가 되어 있나요? 매매예약인 척하지만, 실제로는 증여(공짜)일 확률이 높습니다. 이 경우 유류분 반환 청구 소송을 통해 내 몫을 되찾아야 합니다.

👉 [심화] 매매인 줄 알았던 가등기, 알고 보니 증여? 상속 재산 되찾기

👉 [알아보기] 10년 지난 가등기 말소, '이것' 모르면 소송해서 땅 뺏깁니다.

가등기, 모르고 방치하면 시한폭탄이 됩니다

가등기는 부동산 등기 중에서도 복잡하고 강력한 효력을 가진 권리입니다.

단순히 "시간 지나면 없어지겠지"라고 안일하게 생각했다가, 어느 날 갑자기 본등기가 청구되어 소유권을 통째로 뺏기는 사례가 너무나 많습니다.

지금 등기부등본에 적힌 그 한 줄 때문에 불안하신가요?

혼자 고민하지 마시고, 부동산 전문 변호사에게 등기부등본을 보여주세요. 여러분의 소중한 자산을 지키는 가장 빠르고 안전한 방법입니다.