"가족끼리 무슨 계약서야, 믿고 하는 거지."
부동산 상담을 하다 보면 가장 안타까운 순간이 바로 이런 말을 들을 때입니다. 피를 나눈 가족이라는 이유로, 혹은 오랜 지인이라는 이유로 등기부등본상의 권리 관계를 명확히 하지 않았다가 평생 모은 재산을 잃을 위기에 처하는 분들이 너무나 많기 때문입니다.
특히 가등기는 시한폭탄과도 같습니다. 겉으로는 단순해 보이지만, 그 속에 담긴 당사자의 의도가 무엇이었느냐에 따라 내 집을 지킬 수도, 혹은 허무하게 뺏길 수도 있기 때문이죠.
오늘은 2025년 7월, 대법원 확정 판결로 마무리된 따끈따끈한 성공 사례를 통해, 억울하게 설정된 가등기 말소 방법에 대해 이야기해 보려 합니다. 만약 비슷한 상황에 처해 계시다면, 이 글이 어둠 속의 등불이 되어줄 것입니다.
믿었던 가족의 배신, 집이 넘어갈 위기
이야기는 2017년으로 거슬러 올라갑니다. 의뢰인(딸과 사위)은 장모님(피고) 소유의 잠실 아파트를 매수하기로 했습니다. 당시 매매가는 12억 5천만 원. 의뢰인은 약 9억 5천만 원을 지급했고, 부족한 3억 원은 장모님께 빌리는 형식(차용)으로 처리했습니다.
가족 간의 거래였기에 분위기는 화기애애했습니다. 의뢰인은 매달 꼬박꼬박 이자를 지급했고, 재산세와 종합부동산세도 본인들이 납부하며 실질적인 소유주로서 살아가고 있었습니다.
그런데 2021년, 갑자기 장모님의 태도가 돌변합니다.
"3억 원에 대한 담보가 필요하니 가등기를 해달라"고 요구한 것입니다. 의뢰인은 찝찝했지만, '설마 어머니가 우리 집을 뺏겠어?' 하는 마음에 인감도장을 건네주었습니다. 이것이 화근이었습니다.
2023년 9월, 의뢰인은 빌린 3억 원을 모두 갚고 가등기를 말소해달라고 요청했습니다. 하지만 장모님은 "이건 돈을 빌려준 담보가 아니라, 나중에 내가 원하면 언제든 소유권을 돌려받기로 한 약속(매매예약)이었다"라며 말소를 거부했습니다.
돈은 다 갚았는데 등기부는 그대로인 상황. 자칫하면 집을 고스란히 뺏길 절체절명의 위기였습니다.
담보 가등기 vs 소유권이전 청구권 가등기, 그 한 끝 차이
이 사건의 핵심 쟁점은 바로 가등기의 성격을 규명하는 것이었습니다.
법적으로 가등기는 크게 두 가지로 나뉩니다.
담보 가등기: 돈을 빌려주고 그 빚을 담보하기 위해 설정한 것. (돈을 갚으면 말소 가능)
소유권이전 청구권 보전 가등기: 진짜로 부동산을 사기로 예약하고, 나중에 본등기를 하기 위해 순위를 지켜두는 것.
피고 측은 "이 아파트는 내 노후 대책이다. 사위가 대출받기 편하게 명의만 넘겨준 것이고, 언제든 내가 원하면 돌려받기로 했다"며 후자(소유권 보전 목적)를 주장했습니다.
반면 저희 법무법인 이현은 "이것은 부족한 매매대금 3억 원을 담보하기 위한 전자(담보 목적)이다. 빚을 다 갚았으니 등기는 지워져야 한다"고 맞섰습니다.
등기부등본에는 그냥 가등기라고만 적혀 있습니다. 판사님은 과연 누구의 손을 들어주었을까요?
[성공사례] 1심부터 대법원까지, 1년 10개월간의 승소 기록
저희는 최신 판례와 객관적 증거를 통해 거래의 '실질'을 파헤쳤습니다.
법무법인 이현이 찾아낸 승소 포인트
이자 지급 내역: 의뢰인이 3억 원에 대한 이자를 매달 지급해온 사실을 입증했습니다. 단순 명의신탁이나 반환 조건부라면 이자를 줄 이유가 없기 때문입니다.
소유자로서의 행위: 취득세, 재산세, 화재보험료, 수리비 등을 모두 의뢰인이 부담했음을 강조했습니다.
등기 권리증 소지: 집문서(등기권리증)를 피고가 아닌 의뢰인이 가지고 있다는 점을 밝혔습니다. 통상적인 명의신탁이라면 실소유주인 피고가 가지고 있어야 하기 때문입니다.
법무사 증언: 당시 등기를 처리한 법무사를 증인으로 세워 "3억 원 채무 담보 성격으로 이해했다"는 결정적인 진술을 확보했습니다.
결국 법원은 1심, 2심, 그리고 2025년 7월 대법원 판결에 이르기까지 모두 의뢰인의 손을 들어주었습니다.
[판결 요지]
이로써 의뢰인은 2년에 걸친 긴 싸움 끝에 온전한 내 집을 지킬 수 있게 되었습니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 가족 간 거래인데 차용증이 없어도 되나요?
A. 불리할 수 있습니다. 가족 간 거래일수록 차용증, 이자 지급 내역 등 금융 자료를 꼼꼼히 남겨두어야 합니다. 이번 사건에서도 법원은 매월 지급된 이자 내역과 차용증의 존재를 담보가등기로 판단하는 중요한 근거로 삼았습니다.
Q. 가등기가 있으면 집을 팔거나 대출받을 수 없나요?
A. 법적으로 처분 자체는 가능하지만, 현실적으로는 불가능에 가깝습니다. 가등기권자가 나중에 본등기를 해버리면 새로운 매수인은 소유권을 잃게 되기 때문입니다. 따라서 가등기가 있는 상태에서는 정상적인 매매나 담보 대출이 거의 불가능하므로 반드시 소송 등을 통해 해결해야 합니다.
Q. 가등기 말소 소송, 기간은 얼마나 걸리나요?
A. 사안에 따라 다르지만, 위 사례처럼 상대방이 치열하게 다투는 경우 1심에만 6개월~1년이 소요될 수 있습니다. 이번 사건의 경우 2023년 9월에 소를 제기하여 2025년 7월 대법원 확정까지 약 1년 10개월이 걸렸습니다. 초기에 확실한 증거를 제시해 1심에서 승기를 잡는 것이 기간 단축의 핵심입니다.
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가등기 말소 시 변호사의 조력이 필요한 이유
가등기 말소 방법, 인터넷에 검색하면 "소장 내고 판결 받으면 된다"고 간단하게 나옵니다. 하지만 현실은 그렇게 녹록지 않습니다.
이번 사건처럼 상대방이 "이건 담보가 아니라 진짜 매매 예약이었다"라고 주장하며 '이면 합의'나 '특수 관계'를 들고나오면 상황은 매우 복잡해집니다.
등기부에는 매매예약이라고 적혀 있기 때문에, 법원은 일단 등기부 기재대로 믿어주는 경향이 있습니다. 이를 뒤집고 '담보 목적'임을 입증해야 하는 책임은 소송을 제기한 원고에게 있기 때문입니다.
금융 거래 내역 분석, 증인 신문, 당시 정황 증거 수집 등은 법률 전문가의 치밀한 전략 없이는 불가능합니다. 자칫 안일하게 대응했다가 패소하면, 돈은 돈대로 주고 집까지 뺏기는 최악의 상황이 발생할 수 있습니다.
당신의 권리, 골든타임을 놓치지 마세요
가족 간의 분쟁은 마음의 상처뿐만 아니라, 전 재산이 걸린 싸움이기에 더욱 냉정해져야 합니다. "좋은 게 좋은 거지"라며 미루다가는 호미로 막을 것을 가래로도 못 막게 됩니다.
지금 혹시 누군가의 이름으로 설정된 가등기 때문에 밤잠을 설치고 계신가요?
혹은 갚을 돈은 다 갚았는데 상대방이 차일피일 등기 말소를 미루고 있나요?
혼자 고민하지 마십시오. 최신 대법원 승소 사례로 증명된 법무법인 이현의 노하우로 여러분의 소중한 재산을 지켜드리겠습니다. 지금 바로 상담을 요청하세요. 해결책은 생각보다 가까이에 있습니다.