아버지가 장남에게만 몰래 해준 가등기, 매매일까요 증여일까요? 상속 재산 되찾는 법

장례식 후에 발견된 등기부의 비밀

부모님을 떠나보낸 슬픔이 채 가시기도 전에, 등기부등본을 떼어보고 충격에 빠지는 상속인들이 많습니다. 바로 장남이나 특정 형제 앞으로 3~4년 전 설정된 소유권이전청구권 가등기 때문입니다.

등기부에는 버젓이 매매예약이라고 적혀 있습니다. 형제 측은 "아버지한테 제값 주고 사기로 한 거다"라고 주장합니다. 하지만 아버지가 생전에 큰돈을 받으셨다는 이야기는 들어본 적도, 통장에 입금된 흔적도 없다면?

이것은 상속세를 피하고 특정 자녀에게 재산을 몰아주기 위한 명목상 매매예약(변칙 증여)일 가능성이 매우 높습니다. 오늘 이 글에서는 가면을 쓴 가등기의 실체를 밝히고, 여러분의 정당한 상속분(유류분)을 되찾는 법을 알려드립니다.

👉10년 지난 가등기 말소, '이것' 모르면 소송해서 땅 뺏깁니다.

1단계: "매매예약"이라는 가면을 벗겨라 (증여 입증)

가등기는 매매뿐만 아니라 증여계약에 의해서도 설정될 수 있습니다. 문제는 세금을 줄이거나 다른 형제들의 눈을 피하려고, 실제로는 공짜(증여)로 주면서 서류상으로만 매매인 척 꾸미는 경우가 있다는 점입니다.

만약 법원에서 이것이 매매가 아니라 증여임이 밝혀지면, 이 부동산은 특별수익으로 간주되어 상속 재산 분할의 대상이 되거나 유류분 반환 청구의 대상이 됩니다.

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🔍 핵심 질문: 돈이 오갔는가?

법원은 등기부 글자가 아닌 거래의 실질을 봅니다. 아무리 '매매예약'이라고 적혀 있어도, 실제로 매매대금(또는 예약금)이 아버지 계좌로 입금된 내역이 없다면? 이는 증여임을 입증하는 강력한 증거가 됩니다.

💡변호사의 실무 Tip:

소송 전, 등기소에 방문하여 가등기 설정 당시 제출된 가등기 원인증서(매매예약서)를 열람해 보세요. 계약서에 매매대금 지급 시기나 방법이 구체적이지 않다면 허위 계약일 확률이 높습니다.

👉 [총정리] 등기부등본 가등기란? 뜻부터 종류, 위험성까지 3분 요약

2단계: 가등기권자가 본등기를 했다면? (유류분 반환 청구)

이미 형이 가등기에 기해 본등기를 마치고 집을 가져갔더라도 포기하면 안 됩니다. 증여 사실을 입증해내면, 그 부동산 가액만큼을 합산하여 유류분 반환 청구 소송을 제기할 수 있습니다.

여기서 중요한 점은 기간입니다.

• 원칙: 제3자에 대한 증여는 상속개시 1년 전의 것만 유류분 산정에 포함됩니다.

• 예외(공동상속인): 형제자매(공동상속인)에 대한 증여는 기간의 제한 없이 유류분 산정 기초재산에 포함됩니다.

즉, 가등기(증여) 시점이 10년, 20년 전이라도, 상속인 간의 증여(특별수익)라면 기간과 상관없이 유류분 청구가 가능하다는 뜻입니다. 이때 부동산의 가액은 증여 당시가 아니라 상속개시(사망) 당시의 시가로 평가받으므로, 오른 집값만큼 내 몫을 더 찾을 수 있습니다.

주의 사항: 놓치면 끝, 소멸시효 1년

"변호사님, 그럼 천천히 준비해도 되겠네요?" 절대 아닙니다.

유류분 반환 청구권은 '상속의 개시와 반환해야 할 증여 사실을 안 날로부터 1년' 내에 행사하지 않으면 시효로 소멸합니다.

즉, 아버지가 돌아가시고 형제 명의의 가등기(증여) 사실을 알게 된 날로부터 1년 안에 소송을 걸지 않으면, 영원히 권리를 잃게 됩니다. 망설일 시간이 없습니다.

🧐[체크 포인트] 혹시 담보가등기일까요?

드물게 아버지가 형에게 돈을 빌리고 담보로 가등기를 해준 경우(담보가등기)일 수도 있습니다. 이 경우엔 증여가 아니므로 유류분 청구는 어렵지만, 반대로 피담보채권(빌린 돈)의 소멸시효(10년)가 지났는지를 따져 가등기 말소를 청구할 수 있습니다. 어떤 경우든 법적 대응은 필수입니다.

빼앗긴 내 몫, 등기부만 보고 포기하지 마십시오.

가등기는 만능 방패가 아닙니다. 매매예약이라는 이름표를 달고 있어도, 법의 엄격한 잣대를 들이대면 편법 증여라는 실체가 드러납니다.

형제간의 다툼이라 망설여지시나요? 이것은 감정 싸움이 아니라, 부모님이 남기신 정당한 권리를 찾는 과정입니다.

지금 상속받을 부동산에 설정된 가등기 때문에 고민이신가요?

등기부등본 사진을 보내주시면, 이 가등기가 매매인지, 증여인지, 아니면 담보인지 명쾌하게 진단해 드리고, 잃어버릴 뻔한 유산을 찾아드리겠습니다.