동시이행의 항변권: 잔금 vs 등기, 누가 먼저 해야 할까? (부동산 분쟁)

동시이행의 항변권, 상대방이 정당하게 거부하는 걸까요?

부동산을 사고팔 때, 잔금일만 기다리던 순간이 있습니다.

그런데 막상 그날이 다가오니 매도인은 "잔금부터 입금하세요"라고 하고, 매수인은 "등기부터 넘기세요"라며 서로 한 발짝도 물러서지 않습니다.

그러다 한쪽이 "동시이행의 항변권이 있어서 먼저 줄 수 없습니다"라고 말하는 순간, 상황은 더 복잡해집니다.

법률 용어를 들먹이니 뭔가 그럴듯해 보이기도 하고, 혹시 내가 무리한 요구를 하는 건 아닌가 싶기도 합니다.

동시이행의 항변권, 궁금하신가요?

😅 매매계약서상 잔금일이 다가왔는데, 상대방이 "먼저 이행하라"며 버티고 있다

😅 상대방이 "동시이행의 항변권"을 주장하는데, 그게 정당한 건지 모르겠다

😅 내가 먼저 이행했다가 상대방이 도망가거나 계약을 파기하면 어쩌나 불안하다

😅 계약서에는 "잔금과 동시에 등기"라고만 써 있어서, 누가 먼저 해야 하는지 애매하다

이 글에서는 부동산 거래에서 가장 흔하게 발생하는 "잔금 vs 등기" 대치 상황을 중심으로, 동시이행의 항변권이 실제로 어떻게 작동하는지 설명해보겠습니다.

동시이행의 항변권이란?

일상 언어로 바꾸면, "너도 안 주면서 나한테만 먼저 달라고 하지 마. 우리 동시에 주고받자"는 겁니다.

부동산 매매로 예를 들면

• 매도인의 의무: 소유권 이전등기

• 매수인의 의무: 잔금 지급

이 두 가지는 서로 대가 관계에 있습니다. 매수인이 "등기부터 넘겨주세요"라고 하면, 매도인은 "잔금부터 주세요"라며 거부할 수 있습니다.

반대도 마찬가지입니다. 핵심은 "동시에"입니다.

한쪽이 먼저 이행하고 나중에 받는 게 아니라, 같은 시점에 교환하자는 거죠.

부동산 매매에서는 어떻게 처리하나요?

부동산 거래 실무에서는 보통 이렇게 합니다

1. 변호사 사무실 또는 은행에서 만남

2. 매수인이 잔금을 현금 또는 자기앞수표로 준비 (또는 계좌이체 준비)

3. 매도인이 등기 서류 일체를 준비 (인감증명서, 등기권리증, 위임장 등)

4. 같은 자리에서

   • 매수인이 잔금 입금 (또는 수표 교부)

   • 매도인이 등기 서류 교부

   • 법무사가 즉시 등기 신청

이렇게 하면 동시라는 요건을 충족합니다.

물리적으로 정확히 같은 초에 이루어지지 않더라도, 같은 자리에서 서로 확인하며 교환하면 법적으로 문제없습니다.

동시이행의 항변권 성립요건

법적으로 따지면, 다음 세 가지 요건을 모두 충족해야 합니다

① 쌍무계약에서 나온 대가적 채무일 것

• 부동산 매매에서

  • 매도인의 소유권 이전등기 의무 ↔ 매수인의 잔금 지급 의무

• 임대차에서

  임대인의 보증금 반환 의무 ↔ 임차인의 목적물 반환 의무

이 두 채무는 서로 교환 관계에 있습니다. 한쪽만 이행하면 불공평하죠.

② 상대방의 채무가 변제기에 도달했을 것

계약서에 "2월 10일 잔금"이라고 써 있으면, 2월 10일이 변제기입니다.

이날이 되기 전에는 동시이행의 항변권을 주장할 수 없습니다.

만약 매수인이 중도금을 안 주고 버티다가 잔금일이 지나버렸다면?

매도인은 "중도금 + 중도금 지연손해금 + 잔금"을 모두 받을 때까지 등기를 거부할 수 있습니다.

③ 상대방이 이행 제공을 하지 않았을 것

"이행 제공"이란 "나 여기 준비 다 했으니까, 너도 이행해"라고 통지하는 겁니다.

예를 들어, 매도인이 법무사 사무실에 등기 서류를 다 챙겨서 나타났다면, 이건 이행 제공입니다.

이 상태에서 매수인이 잔금을 안 가져오면, 매도인은 동시이행의 항변권을 주장할 수 없습니다.

오히려 매수인이 지연책임을 지게 됩니다.

동시이행 항변권의 위험성

계약 해제 사유가 될 수 있습니다

• 매도인이 이행 제공을 했는데, 매수인이 정당한 이유 없이 거부하면?

  → 매도인은 계약을 해제하고, 계약금을 몰수하거나 손해배상을 청구할 수 있습니다.

• 반대로, 매수인이 잔금을 들고 나타났는데 매도인이 등기 서류를 준비하지 않았다면?

  → 매수인도 계약을 해제하고, 계약금의 배액을 받거나 손해배상을 청구할 수 있습니다.

지연손해금이 발생합니다

변제기가 지났는데 이행하지 않으면, 지연손해금(보통 연 6% 또는 계약서상 이율)이 붙습니다.

예를 들어, 잔금 5억 원을 한 달 늦게 주면?

→ 5억 × 6% ÷ 12개월 = 약 250만 원의 지연손해금

상대방이 소송을 제기할 수 있습니다

동시이행의 항변권을 잘못 이해하고 버티다가, 상대방이 "이행 청구 소송"을 제기하면 법원에서 판단받게 됩니다.

소송 비용과 시간이 발생하죠.

부동산 전문 변호사의 동시이행의 항변권 체크리스트

상대방이 "동시이행의 항변권"을 주장할 때 체크리스트를 알려드리고자 하는데요.

상대방이 이 권리를 주장하면, 다음을 확인하시기 바랍니다.

계약서상 이행 시점이 언제인가?

• "잔금일에 동시에 등기"라고 써 있나요?

• 아니면 "잔금 지급 후 ○일 이내 등기"처럼 시간차가 있나요?

계약서에 명시된 순서대로 이행하면 됩니다. 만약 "동시에"라고 써 있으면, 한쪽이 먼저 하라고 요구할 권리는 없습니다.

상대방이 요구하는 게 동시인가, 먼저인가?

동시이행의 항변권으로 주장할 수 있는 것

✓ "당신이 잔금 준비해서 오면, 나도 등기 서류 준비해서 같은 자리에서 교환하겠다"

동시이행의 항변권으로 주장할 수 없는 것

"계좌로 먼저 입금해라, 그럼 다음 날 등기해주겠다"

"등기부터 넘겨라, 그럼 며칠 안에 잔금 주겠다"

상대방이 이행 준비를 갖췄나?

동시이행의 항변권은 "나도 준비되어 있다"는 전제에서만 주장할 수 있습니다.

예를 들어

• 매도인이 등기 서류를 준비하지 않았거나

• 매수인이 잔금을 준비하지 않았으면

상대방이 "먼저 이행하라"고 요구할 수 있습니다.

왜냐하면 이행할 의사와 능력이 없는 사람은 동시이행의 항변권을 주장할 자격이 없으니까요.

불안의 항변권 활용하기, 임대차 보증금 반환

임대차 보증금 반환과 목적물(집) 반환은 동시이행 관계입니다.

법원 판례도 이를 명확히 인정하고 있는데요. 그래서 집주인이 '집부터 비워라'고 요구하면, 당신도 '보증금부터 달라'고 거부할 수 있습니다.

반대로 당신이 보증금부터 달라고 하면, 집주인도 집부터 비워라고 거부할 수 있고요.

누구도 먼저 할 의무는 없습니다. 동시에 하면 됩니다.

실무에서는 보통 이렇게 합니다.

이사 당일, 집주인과 만나서 보증금을 현금 또는 계좌이체로 받고, 동시에 열쇠를 반납하는 거죠.

또는 법무사나 공인중개사가 중간에서 '보증금 입금 확인 → 즉시 열쇠 인도' 방식으로 처리하기도 합니다.

그런데 집주인이 '돈이 없어서 못 주겠다고 하면요?

동시이행의 항변권은 나도 이행할 준비가 되어 있다는 전제에서만 성립하거든요.

집주인이 보증금을 줄 능력이 없으면, 당신은 집을 비울 의무가 없습니다.

오히려 당신이 집에 계속 거주하면서 점유할 권리를 주장할 수 있어요. 민법 제213조에서 인정하는 권리입니다.

왜 이 시점에서 변호사를 찾아야 하는가

동시이행의 항변권 분쟁은 단순해 보이지만, 실제로는 복잡한 법률 판단이 필요합니다.

지금 이 글을 읽고 있다는 건, 이미 상대방과의 협상이 교착 상태에 빠졌거나 분쟁이 시작되었다는 의미입니다.

"변호사 비용이 아까워서"라고 생각할 수 있습니다.

하지만 계산해보면:

• 계약금 몰수: 수천만 원 ~ 수억 원

• 지연손해금: 매달 수십만 원 ~ 수백만 원

• 소송 비용: 변호사 선임료 + 인지대 + 송달료 + 시간 손실

• 초기 변호사 상담: 30만 원 ~ 100만 원 (사안에 따라 다름)

어느 쪽이 합리적인가요? 더 중요한 건, 지금 변호사를 만나면 소송까지 가지 않을 가능성이 높다는 점입니다.

반면 혼자 버티다가 소송까지 가면, 변호사 비용은 몇 배로 늘어나고 시간도 1~2년 걸립니다.

동시이행 신호가 보이면 고민해보세요.

• 상대방이 계약서 내용과 다른 요구를 하고 있다

• 상대방이 "안 하면 계약 해제하겠다"는 식의 압박을 가한다

• 변제기가 지났는데 상대방이 이행하지 않는다

• 상대방이 "법적으로 문제없다"며 법률 용어를 들먹인다

• 법무사나 공인중개사가 "관행상 이렇게 한다"며 한쪽 편을 든다

• 지연손해금이나 계약금 몰수 리스크가 현실화되고 있다

이 중 하나라도 해당되면, 이미 법률 분쟁 영역에 들어선 겁니다.

인터넷 검색이나 지인 조언으로 해결할 단계가 아닙니다.

변호사 상담은 거창한 게 아닙니다.

계약서와 증거를 가지고 가면

1. 지금 상황이 법적으로 어떤 의미인지 명확히 알 수 있습니다

2. 상대방 주장이 타당한지 즉시 판단받습니다

3. 다음 48시간 내 해야 할 행동 구체적인 체크리스트를 받습니다

4. 예상되는 비용과 시간 현실적인 기대치를 설정할 수 있습니다

상담 후 "이 정도면 혼자 해결할 수 있겠다"고 판단되면, 상담료만 내고 나오면 됩니다.

반대로 "이건 전문가 도움이 필요하겠다"고 판단되면, 즉시 대응 전략을 세울 수 있습니다.

어느 쪽이든, 지금보다 나은 상태가 됩니다.

불확실성이 사라지고, 다음 단계가 명확해지니까요.