"집 있는 거 뻔히 아는데, 배째라네요."
채무자 재산조회 전, 이것부터 하셔야 내 돈 지킵니다.
지금 이 글을 검색하신 분이라면, 아마 속이 문드러지는 심정일 겁니다.
상대방은 분명 나보다 잘 사는 것 같습니다.
번듯한 아파트에도 살고, 주말이면 어디 놀러 다닌다는 소식도 들립니다. 그런데 막상 내가 빌려준 돈, 혹은 밀린 공사대금을 달라고 하면 돌아오는 대답은 늘 똑같죠.
"지금 현금이 없어. 나중에 줄게."
가장 화나는 건, 그 말이 거짓말이라는 걸 심증적으로 알고 계시다는 겁니다.
'저 사람 명의로 된 땅이 있다던데', '저 집 자가라던데' 하는 정보는 있는데, 막상 어떻게 그 부동산을 건드려서 내 돈으로 바꿀 수 있는지 막막하시죠.
인터넷에 검색해보면 '재산명시신청', '재산조회' 같은 어려운 법률 용어만 잔뜩 나옵니다.
오늘 이 글에서는 복잡한 내용 다 치우고, 부동산이 있는 채무자에게 돈을 받아내는 가장 확실한 실무 전략을 실제 상담하듯 풀어드리겠습니다.
3분만 집중해 주세요.
채무자가 "돈 생기면 준다"는 말만 6개월째 반복 중이다.
채무자 명의의 아파트나 땅이 있다는 건 아는데, 정확한 번지수나 동/호수는 모른다.
소송을 걸면 변호사 비용만 날릴까 봐 망설이고 있다.
상대방이 재산을 가족 명의로 돌려놓을까 봐 불안하다.
채무자 재산조회 먼저 할 수 없는 이유
저를 찾아오시는 의뢰인 열 분 중 여덟 분은 이렇게 말씀하십니다.
변호사님, 걔 재산 뭐 있는지 싹 다 조회해서 압류해 주세요."
죄송하지만, 소송도 안 했는데 남의 재산을 함부로 조회할 수 있는 법은 대한민국에 없습니다.
법원을 통한 정식 재산조회신청은 다음과 같은 긴 과정을 거쳐야 가능합니다.
재산조회 신청 절차
민사 소송 승소 (최소 6개월~1년)
판결문 획득
재산명시신청 (채무자가 법원에 나와서 자기 재산 목록 적어내는 절차)
그제서야 비로소 재산조회신청 가능
자, 여기서 문제가 뭘까요?
여러분이 소송하고 판결문 받는 1년 동안, 작정하고 돈 떼먹으려는 놈들은 이미 그 부동산을 팔아치우거나 와이프 명의로 돌려놓습니다.
나중에 1년 뒤에 재산조회 해보면?
재산 없음이라고 뜹니다.
닭 쫓던 개 지붕 쳐다보는 격이 되는 거죠.
채무자 소유 부동산 가압류가 필수인 이유
그래서 저희는 상담 오신 분들께 채무자에게 부동산이 있다는 첩보가 있다면 전략을 완전히 다르게 짭니다.
소송보다 먼저, 혹은 동시에 부동산 가압류를 걸어야 합니다.
부동산 가압류가 왜 무서운지 아십니까?
등기부등본에 빨간 줄이 그어지는 겁니다.
"채권자 홍길동이 받을 돈 5천만 원 때문에 이 집을 압류해 놨음"
이렇게 딱 박혀버리면, 채무자는 이 집을 담보로 대출도 못 받고, 남에게 팔 수도 없습니다.
매매 자체가 막혀버리는 거죠.
심지어 전세 세입자도 못 구합니다.
실제로 제가 진행했던 사건 중, 2년 동안 연락을 피하던 채무자가 살고 있는 아파트에 가압류 등기가 설정되자마자 3일 만에 돈 들고 찾아온 경우가 있었습니다.
자기 재산권 행사가 막히는 공포는 생각보다 큽니다. 이게 바로 심리적 타격입니다.
정확한 주소를 모른다면?
여기서 많은 분들이 좌절하십니다.
"땅이 있다는데 어딘지 몰라요.", "어느 아파트 단지인지는 아는데 동호수를 몰라요."
이럴 때는 전문가의 도움이 필요합니다.
과거 주소록 추적: 채무자의 주민등록초본상 과거 주소지들을 역추적하면 본인 소유 부동산을 찾아낼 확률이 매우 높습니다.
사실조회신청: 소송 제기 후 법원을 통해 국토부나 관할 구청에 '이 사람 명의로 된 부동산 목록'을 보내달라고 요청할 수 있습니다.
중요한 건, 어딘지 모르니까 포기하자가 아니라, 일단 소송 걸고, 법원을 통해 주소를 알아내서 바로 가압류 절자로 접근해야 한다는 겁니다.
이를 모르고 많은 분들이 변호사 사무실에 오기 전, 신용정보회사(채권추심업체)를 먼저 찾습니다.
"착수금이 싸다", "못 받으면 돈 안 받는다"는 말에 혹하기 때문입니다.
하지만 부동산이 있는 채무자를 상대로 신용정보회사에 맡기는 건 매우 위험한 선택일 수 있습니다.
집을 경매에 넘기거나(강제집행), 통장을 압류하는 건 오직 법원의 권한이며, 이는 변호사만이 대리할 수 있는 영역입니다.
재산 파악부터 시작해, 채무자가 재산을 빼돌리지 못하게 묶어두고(가압류), 판결을 받아내서, 결국 그 집을 경매로 넘겨(강제집행) 현금으로 회수해 드리는 전 과정을 직접 수행합니다.
부동산이라는 확실한 담보가 있는 상황이라면, 말로 하는 독촉이 아니라 법으로 뺏어오는 강제력이 필요합니다.
채무자 재산명시신청부터 재산조회까지
글을 읽고 마음이 급해지셨을 겁니다.
하지만 서두르면 체합니다.
순서대로 움직이시길 권해드립니다.
채무자 모르게 진행해야 합니다
"너 돈 안 갚으면 변호사 선임해서 니네 집 경매 넘길 거야!"
이 말 하는 순간, 상대방은 다음 날 바로 부동산 급매로 내놓거나 명의 변경합니다.
우리는 조용히, 신속하게 움직여야 합니다.
차용증 및 입금 내역 정리
가압류를 신청하려면 법원에 '내가 돈 빌려준 게 맞다'는 걸 소명해야 합니다.
카톡 대화 내용, 이체 확인증, 차용증을 날짜별로 정리하세요.
부동산 실익 따져보기
그 부동산이 있다는 것만으론 부족합니다.
이미 은행 빚(근저당)이 꽉 차 있어서 껍데기만 있는 집일 수도 있습니다.
주소만 안다면 등기부등본(700원)을 떼서 깡통 부동산은 아닌지 확인해야 합니다.
이러한 권리분석이 어려우시면 상담 시 저희가 직접 봐드립니다.
가압류 + 본안 소송 동시 진행
부동산 가압류는 법원을 설득해야 하는 꽤 까다로운 절차입니다.
이 사람 재산 묶어두지 않으면 나중에 돈 못 받습니다라는 걸 논리적으로 입증해야 법원이 받아줍니다.
채무자 재산조회, 가압류 없으면 아무 의미 없습니다.
채무자의 부동산은 영원히 거기 서 있지 않습니다.
그가 마음만 먹으면 하루아침에 현금화되어 사라질 수 있는 재산입니다.
"내 돈 떼먹고 저 사람은 잘 사는데..." 하며 억울해만 하고 계신가요? 이제는 그 억울함을 법적인 강제력으로 바꿀 때입니다.
상대방의 등기부등본에 여러분의 이름을 새겨넣는 것부터 시작합시다.
막막하시면, 관련 자료를 챙겨서 연락 주셔도 좋습니다. 어떤 순서로 압박해 들어가야 할지 전략을 짜드리겠습니다.