전세 계약금 돌려받기, LH 대출 거절 됐는데 집주인이 반환을 거부한다면? (실제 판례 해설)
LH 전세 대출 거절, 신혼집 마련의 꿈이 어긋난 순간
인생에서 가장 설레야 할 결혼 준비 기간, 전세 계약 문제로 법적 분쟁에 휘말리는 것만큼 당혹스럽고 막막한 일도 없을 것입니다. 이 사례 속 임차인 A씨 역시 결혼을 앞두고 LH공사의 신혼부부 전세임대 지원 대상자로 선정되며 순조로운 출발을 꿈꿨습니다.
A씨는 어렵게 구한 아파트에 대해 보증금 3억 7,000만 원의 임대차 계약을 체결했고, 그 자리에서 집주인에게 계약금 3,700만 원을 지급했는데, 당시 혹시 모를 상황에 대비해 명확한 특약을 넣었습니다. 임대인이 LH 전세자금 대출에 동의하며, 만약 승인이 나지 않을 경우 계약금을 즉시 반환한다는 내용이었습니다.
그러나 권리분석 결과 해당 부동산의 부채비율이 기준을 초과하면서 대출이 불가능하다는 통보를 받게 되었습니다.
일반 대출인 줄 알았다는 변명이 통할까?
대출이 거절되자 A씨는 특약에 따라 계약금 반환을 요청했습니다. 하지만 집주인은 다음과 같은 논리를 펴며 돈을 돌려주지 않았습니다.
용어 해석의 차이: 특약에 적힌 LH 전세자금 대출과 임차인이 신청한 신혼부부 전세임대는 다른 제도라고 주장했습니다.
대안 강요: 보증금을 낮춘 다운계약서를 작성하거나 시중 은행에서 대출을 받아 계약을 유지하라고 압박했습니다.
서류 미비 핑계: 대출 거절을 증명할 수 있는 객관적인 공문서를 가져오기 전까지는 반환할 수 없다고 버텼습니다.
A씨 입장에서는 낮은 금리와 다양한 혜택이 있는 LH 지원을 포기하고 더 높은 이자를 부담할 이유가 없었습니다. 결국 협의가 불가능하다고 판단한 A씨는 법무법인 이현을 찾아 소송을 준비하게 되었습니다.
법원의 판단: 특약의 진정한 의사와 신의성실의 원칙
1심과 2심을 거쳐 대법원까지 이어진 이 사건에서 법원은 임차인 A씨의 손을 들어주었습니다. 재판부가 판결의 근거로 삼은 핵심은 다음과 같습니다.
먼저, 특약에 적힌 LH 전세자금 대출이라는 문구는 LH공사가 시행하는 다양한 주거 지원 제도를 포괄적으로 의미한다고 보았습니다. 설령 구체적인 상품명이 다르더라도, LH로부터 자금을 지원받는다는 사실을 임대인이 인지하고 있었다면 특약의 효력은 유효합니다.
또한, 대출이 거절된 주된 원인이 아파트의 높은 부채비율이라는 객관적 사실에 있었다는 점을 중시했습니다. 임차인이 부당한 다운계약서 작성에 협조하지 않았다고 해서 이를 임차인의 귀책사유로 볼 수 없으며, 집주인은 약속대로 계약금을 즉시 돌려줘야 한다는 결론을 내렸습니다.
전세 계약금 돌려받기 위해 반드시 확인해야 할 실전 수칙
이와 같은 분쟁을 방지하고 소중한 재산을 지키기 위해서는 계약 체결 시부터 철저한 준비가 필요합니다.
특약 문구는 구체적으로 작성하세요. 단순히 대출이 안 될 시라고 적기보다는 신청하고자 하는 구체적인 상품명을 명시하고, 승인 거절 시 임대인에게 통보한 날로부터 며칠 이내에 반환한다는 기한을 정하는 것이 좋습니다.
모든 소통 기록을 남기세요. 대출 거절 사실을 알린 문자 메시지, 통화 녹취, 중개인과의 대화 내용은 향후 소송에서 결정적인 증거가 됩니다.
이행 거절 확인 시 신속히 대처하세요. 집주인이 반환 의사가 없음을 명확히 하거나 조건을 내건다면 지체하지 말고 내용증명을 발송하여 법적 절차의 토대를 마련해야 합니다.
자주 묻는 질문
Q. 집주인이 시중 은행 대출을 대신 주선해 주겠다고 하는데, 거부해도 되나요?
A. 네, 거부할 수 있습니다. 특정 대출 상품 이용을 전제로 맺은 특약이 있다면, 임차인이 더 불리한 조건의 대출을 받을 의무는 없습니다.
Q. 대출 승인 거절 서류가 공식적으로 발급되지 않는데 어떻게 증명하나요?
A. LH 위임 법무사와의 통화 내용이나 권리분석 결과 안내 문자 등 객관적인 정황을 입증할 수 있는 자료라면 증거로 채택될 수 있습니다.
Q. 소송 비용도 집주인에게 청구할 수 있나요?
A. 승소 판결을 받게 되면 변호사 비용을 포함한 소송 비용의 상당 부분을 소송비용 확정 절차를 통해 임대인에게 청구할 수 있습니다.
임차인의 소중한 권리를 지키는 방법
전세 계약금 돌려받기는 법리적으로 특약의 해석이 관건인 경우가 많습니다. 임대인은 본인의 손해를 피하기 위해 임차인의 단순 변심으로 몰아가거나 복잡한 서류 절차를 요구하며 시간을 끌기 마련입니다.
법무법인 이현은 위 대법원 판례를 이끌어낸 노하우를 바탕으로, 집주인의 부당한 주장을 논리적으로 격파해드리고 있습니다. 감정적인 소모를 줄이고 가장 확실한 방법으로 계약금을 되찾고 싶다면 전문가의 도움을 받는 것이 현명한 선택입니다.