갭투자 집주인의 재산 빼돌리기, 부동산 사해행위 밝혀 1억 6천 회수한 사례
믿었던 약속, 그리고 부동산 사해행위
임대차 계약이 끝났거나 약정에 따라 돈을 돌려받아야 하는데 상대방이 차일피일 미루는 경험, 상상만 해도 피가 마르는 일입니다. 오늘 소개해 드릴 의뢰인 최 씨의 상황이 딱 그랬습니다.
최 씨는 집주인 김 씨와 전세 계약을 맺었다가 사정상 중도 해지하기로 합의했습니다. 당시 집주인은 "12월 31일까지 이미 받은 보증금과 위약금을 합쳐 총 1억 7,300만 원을 돌려주겠다"라며 공증까지 써주었죠. 법적 효력이 있는 공증까지 받았으니 최 씨는 안심하고 기다렸습니다.
하지만 약속한 날짜가 다가올 무렵, 청천벽력 같은 소식을 듣게 됩니다. 집주인 김 씨가 약속일을 일주일 앞둔 12월 24일, 자신의 소유였던 이 사건 부동산을 제3자인 홍 씨에게 매도해 버린 것입니다.
"돈이 없어서 못 준다"던 사람이, 뒤로는 멀쩡한 아파트를 팔아치우고 "이제 진짜 빈털터리라 줄 게 없다"라고 나오는 상황. 이는 전형적인 부동산 사해행위의 징후였습니다.
깡통전세 갭투자의 말로, 내 돈은 어디에?
저희가 사건을 파헤쳐 보니, 집주인 김 씨의 재정 상태는 그야말로 시한폭탄이었습니다. 그는 무려 17채가 넘는 아파트를 소유한 소위 무자본 갭투자자였습니다.
문제는 빚이었습니다. 그가 가진 부동산을 다 합친 적극재산은 약 93억 원이었지만, 여기저기 깔린 빚(소극재산)은 무려 105억 원이 넘었습니다. 자산보다 빚이 10억 원 이상 많은, 완전한 채무초과(무자력) 상태였던 겁니다.
이렇게 채무가 재산을 초과하는 상태에서 채무자가 자신의 유일한 부동산을 매각하여 현금화하는 행위는 채권자들의 공동담보를 감소시키는 행위가 됩니다. 쉽게 말해, 채권자들이 압류하지 못하도록 부동산을 팔아 현금으로 챙겨 숨기려 했다는 강력한 의심이 드는 대목입니다.
더욱 충격적인 것은 의뢰인이 확보한 녹취록이었습니다. 집주인 김 씨는 통화에서 "계속 압류가 들어오니까 지인 명의로 돌려놓은 것"이라며 자신의 행위가 강제집행을 피하기 위한 것임을 스스로 인정하는 듯한 발언까지 서슴지 않았습니다.
"몰랐습니다"라고 발뺌하는 매수자
저희는 즉시 매수자인 홍 씨를 상대로 사해행위취소소송을 제기했습니다. 채무자(집주인)와 수익자(매수자) 사이의 매매계약을 취소하고, 그 돈을 원상복구 시키라는 소송입니다.
예상대로 매수자 홍 씨 측은 억울함을 호소했습니다.
"나는 공인중개사를 통해 정상적으로 샀을 뿐이다."
"집주인의 빚이 얼마인지, 이 매매가 채권자를 해하는지 전혀 몰랐다(선의 주장)."
보통 부동산 거래에서 매수자가 매도자의 속사정까지 알기는 어렵기 때문에, 이 선의 주장은 법원에서 꽤 강력하게 받아들여지곤 합니다. 하지만 저희는 이 거래가 정상적이지 않다는 증거들을 낱낱이 제시했습니다.
매매 시점의 수상함: 의뢰인이 빚 독촉을 하자마자 급하게 매매 계약과 소유권 이전이 같은 날(12월 24일) 일사천리로 이루어졌습니다.
석연치 않은 관계: 집주인은 의뢰인에게 "압류를 피하려고 지인에게 명의만 넘겼다"고 실토한 바 있습니다.
거래 정황: 해당 아파트는 이미 임차권 등기가 되어 있는 등 권리 관계가 복잡한 상황이었음에도 매수자가 선뜻 매수했습니다.
재판부의 판결: "수상한 매매계약을 취소하라"
치열한 공방 끝에 법원은 저희 의뢰인의 손을 들어주었습니다.
재판부는 "채무초과 상태인 김 씨가 유일한 부동산을 매각한 것은 일반 채권자들을 해하는 사해행위에 해당하며, 매수자인 홍 씨가 이 사실을 몰랐다고 보기 어렵다(악의 추정)"라고 판단했습니다.
결국 법원은 피고(매수자)와 김 씨 사이에 체결된 매매계약을 1억 6천만 원의 한도 내에서 취소하고, 피고가 원고에게 그 돈을 직접 지급하라는 판결을 내렸습니다.
집주인이 재산을 빼돌려 빈털터리가 된 줄 알고 절망했던 의뢰인은, 이 판결을 통해 떼일 뻔한 1억 6천만 원을 되찾을 길을 열게 되었습니다.
자주 묻는 질문
Q. 집주인이 집을 팔았는데, 무조건 사해행위가 되나요?
아닙니다. 집주인이 빚이 많다고 해서 집을 파는 것이 모두 불법은 아닙니다. 핵심은 그 매매 행위로 인해 무자력이 되거나, 그 상태가 더욱 심화되어 채권자가 돈을 못 받게 되는 상황이어야 합니다. 만약 적정한 가격으로 팔아 우선순위 빚을 갚는 데 썼다면 사해행위가 아닐 수도 있습니다.
Q. 매수자가 정말 모르고 샀을 수도 있잖아요?
맞습니다. 이를 법률 용어로 선의의 수익자라고 합니다. 만약 매수자가 객관적인 자료를 통해 자신이 채무자의 사정을 전혀 몰랐고, 정상적인 거래였음을 완벽하게 입증한다면 원고(채권자)가 소송에서 패소할 수도 있습니다. 그래서 소송 전 전문가의 면밀한 검토가 필수입니다.
Q. 소송을 하면 돈을 다 돌려받을 수 있나요?
사해행위 취소소송은 '취소'와 '원상회복'이 목적입니다. 부동산 자체를 채무자 명의로 돌려놓거나(원물반환), 이미 제3자에게 넘어가거나 저당권 등으로 복잡하다면 가액배상(돈으로 물어내는 것)을 받게 됩니다.
변호사의 조력이 필요한 순간
이 글을 읽으시면서 "나도 소송하면 무조건 이기겠네?"라고 생각하실 수도 있습니다. 하지만 부동산 사해행위 소송은 민사 소송 중에서도 난이도가 매우 높은 편에 속합니다.
채권자는 채무자가 돈이 없는 상태(무자력)임을 입증해야 하고, 채무자가 고의로 재산을 빼돌렸다는 점을 주장해야 합니다. 반대로 상대방(수익자)은 "나는 정말 몰랐다"라며 필사적으로 방어하죠.
이번 사건에서도 집주인은 수십억 대의 자산과 부채가 복잡하게 얽혀 있었고, 매수자는 공인중개사를 통한 정상 거래임을 주장했습니다. 만약 저희가 집주인의 방대한 재산 목록을 꼼꼼히 분석해 채무초과 사실을 수치로 증명하지 못했다면, 그리고 녹취록 등 정황 증거를 통해 사해 의사를 파고들지 못했다면 결과는 달라졌을지도 모릅니다.
"법대로 해라, 난 돈 없다."
적반하장으로 나오는 채무자 앞에서 많은 분이 포기하곤 합니다. 하지만 재산을 은닉하거나 빼돌린 정황이 있다면, 포기하기엔 이릅니다. 겉으로는 완벽해 보이는 매매 계약도 잘 들여다보면 틈이 보이기 마련입니다. 오늘 소개해 드린 사례처럼, 이미 넘어간 등기라도 뒤집을 방법은 분명히 존재합니다.
단순히 억울함을 호소하는 것을 넘어, 냉철하게 증거를 수집하고 자금 흐름을 추적할 준비가 되셨나요? 여러분의 소중한 재산을 지키는 일, 저희 법무법인 이현과 함께라면 불가능하지 않습니다.