조기퇴거 이유로 복비 더 달라 |공인중개사법 위반일까?
전세 계약 기간이 아직 남았는데, 중개인이 이럽니다.
“빨리 나가게 도와드릴 테니 복비 좀 더 주셔야죠.”
“조기퇴거는 추가 수수료가 있어요.”
이런 요구, 한 번쯤 들어보셨을 겁니다. 그런데 이런 말, 절대 ‘관행’이 아닙니다.
법적으로는 공인중개사법 위반이고, 심한 경우 강요나 부당청구로도 문제 될 수 있습니다.
오늘은 중개인이 전세 조기퇴거를 빌미로 돈을 요구하는 경우, 어떤 법 위반이 되는지, 그리고 피해자가 어떻게 대응해야 하는지 변호사 시선에서 정리해드리겠습니다.
법으로 정해진 중개수수료가 있는데 이런 사건이 왜 자주 발생할까?
이런 일은 대부분 임차인의 ‘급함’을 이용해서 생깁니다.
전세 만료 전 이사를 가야 하는 상황이라면, 세입자는 빨리 새 세입자를 구하거나 새 집을 찾아야 하죠.
이 틈을 타서 일부 중개인이 “빨리 처리해드릴 테니 추가비용 주세요”라고 요구합니다.
하지만, 공인중개사는 거래를 중개하는 ‘대가’로만 수수료를 받을 수 있고,임차인의 급한 사정을 이유로 돈을 더 받는 건 명백한 불법행위입니다.
중개수수료(복비) 법정 상한제, 정확히 얼마까지 가능한가?
국토교통부 고시에 따라 거래금액별·유형별로 상한요율이 정해져 있습니다.
전세라면 보증금 금액에 따라 다음과 같습니다:
5천만원 미만: 0.5% 이내
5천만원 이상 ~ 1억원 미만: 0.4% 이내
1억원 이상 ~ 3억원 미만: 0.3% 이내
3억원 이상 ~ 6억원 미만: 거래금액의 0.4% 이내
6억원 이상: 거래금액의 0.9% 이내 (상한액 있음)
예를 들어 보증금이 2억 원이라면, 최대 60만 원(0.3%)까지만 받을 수 있습니다.
조기퇴거를 이유로 이보다 더 요구하면 불법, 단 한 푼이라도 초과한 금액은 돌려받을 수 있습니다.
공인중개사법상 위반, 법보다 더 받는 건 ‘불법’
공인중개사법 제33조 제1항 제3호
“사례·증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 제32조에 따른 보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위” 금지
제재
형사처벌: 제49조 제1항 제10호 — 1년 이하 징역 또는 1천만 원 이하 벌금
행정처분:
업무정지,
등록취소: 최근 1년 내 2회 이상 업무정지 후 재위반 등
돈 안 주면 다른 집 안 보여준다 → 강요·협박으로 볼 수 있을까?
형법 제324조(강요): “폭행 또는 협박으로 권리행사를 방해하거나 의무 없는 일을 하게 하면 처벌.”
협박의 의미: “상대에게 공포심을 일으킬 정도의 해악의 고지”(대법원 2021).
단순한 ‘서비스 거부’만으로는 곧바로 협박이 되지 않을 수 있습니다.
그러나 거래 자체를 인질로 “금전을 내지 않으면 중개를 사실상 봉쇄”하는 방식이고, 그 과정에서 공포심을 야기했다면 강요죄 성립 가능성이 검토됩니다.
공인중개사법 위반, 피해자가 받을 수 있는 보상과 구제 절차
중개인이 불법으로 추가금을 요구하거나 받았다면, 피해자는 아래와 같은 방법으로 구제받을 수 있습니다.
부당이득 반환청구
상한 초과분 약정은 초과 부분 무효 → 이미 지급한 초과액 환급 가능
소멸시효: 일반채권 10년
행정기관·협회 신고
사무소 관할 시·군·구청 부동산중개업 담당
국토교통부(부동산거래관리시스템 민원)
한국공인중개사협회
→ 조사 후 업무정지·등록취소, 필요 시 형사고발 연계
형사 절차(필요 시)
공인중개사법 위반(보수 초과 수수)
강요죄 요건 충족 시 고소 가능
공인중개사법 위반, 증거가 부족할 때 이렇게 대응하세요
증거가 없다고 포기하지 마세요. 아래 방법으로 충분히 입증 가능합니다.
문자·카톡으로 확인 질문 남기기:
“조기퇴거 신속 진행 대가로 추가 얼마를 말씀하신 게 맞나요?” → 진술의 구체화
통화 녹음: 당사자 일방 녹음은 적법. 다만 타인 간 대화 도청은 금지(통신비밀보호법).
계좌이체·영수증: 현금 대신 이체로 흔적 남기기.
대화 백업·원본성 확보: 스크린샷만으론 부족할 수 있어 대화내역 백업·진정성립 확보가 유리.
증인·현장 자료: 함께 들은 사람의 진술, 매물 공고 캡처 등.
자주 묻는 질문
Q1. 중개인이 ‘조기퇴거 수수료’ 명목으로 돈을 요구했는데, 환불받을 수 있나요?
가능합니다. 조기퇴거는 계약 해석의 문제일 뿐, 중개 수수료 추가 징수 사유가 아닙니다. 법정 상한 초과분은 부당이득으로 환불받을 수 있습니다.
Q2. “관행”이라며 웃으며 받았습니다. 그래도 위법인가요?
네. 공인중개사법상 보수 상한은 강행규정에 가까워 당사자 간 합의로도 초과 약정은 초과 부분 무효입니다. “관행”은 면책 사유가 아닙니다.
Q3. 녹음은 없고 문자만 있어도 신고할 수 있나요?
충분합니다. 문자 한 줄로도 공인중개사법 위반 입증 가능합니다. 다만 구체적 날짜·금액·대화 맥락이 드러나면 더 좋습니다.
전세 계약 조기퇴거를 빌미로 돈을 더 요구하는 중개인, 절대 합법이 아닙니다.
공인중개사는 법으로 정한 요율만 받을 수 있고, 임차인의 급한 사정을 이용한 금전 요구는 명백한 위법행위입니다.
이미 돈을 냈다면 부당이득 반환 청구로 환불 가능하고, 요구만 받았다면 행정기관 신고나 형사 고소도 가능합니다.
핵심은 증거입니다. 문자, 녹취, 이체 내역 한 장이면 충분히 구제받을 수 있습니다.
지금 비슷한 상황이라면, 증거를 정리해 두시고 전문가에게 상담받으세요.